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Casa cointestata e convocazione all’assemblea di condominio

19 Gennaio 2023 | Autore:
Casa cointestata e convocazione all’assemblea di condominio

Nel caso di coniugi comproprietari dell’appartamento in comunione dei beni o di comproprietari, quante convocazioni per la riunione di condominio bisogna inviare?

Come deve essere effettuata, da parte dell’amministratore, la convocazione all’assemblea di condominio quando la casa è cointestata? In questa situazione è sufficiente inviare un unico avviso di convocazione indirizzato ad uno solo dei comproprietari e non anche a tutti gli altri? 

La risposta è stata sino ad oggi fornita a più riprese dalla giurisprudenza. Secondo alcuni giudici (ma vedremo che l’orientamento non è condiviso da tutti), quando si tratta di soggetti conviventi – ad esempio due coniugi in comunione dei beni – è sufficiente un’unica comunicazione inoltrata all’indirizzo comune ed intestata ad entrambi. Quando invece si ha a che fare con comproprietari che vivono in luoghi diversi è necessaria un’autonoma convocazione per ciascuno di questi.

Ma procediamo con ordine e vediamo quante convocazioni di condominio vanno inviate ai cointestatari dello stesso appartamento.

Cosa dice la legge sulla convocazione per l’assemblea ai comproprietari?

Nessuna norma stabilisce come debba essere effettuata la convocazione per la riunione di condominio quando la casa è in comproprietà. L’unica disposizione è l’articolo 67, comma 2, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo cui qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste ultime hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, che viene designato dai comproprietari interessati facendo riferimento alla maggioranza calcolata in base al valore delle quote dei comproprietari.

Chiaramente, il rappresentante esprimerà un solo voto e rappresenterà tutti i comproprietari come se fosse una sola testa. 

Secondo la giurisprudenza, l’eventuale voto del rappresentante che risulti diverso rispetto alla delega ricevuta dai comproprietari non invalida la delibera ma è fonte di responsabilità nei confronti dei rappresentati. Questi ultimi, qualora riescano a dimostrare di aver subìto un danno e che il voto del rappresentante è stato determinante ai fini della delibera, possono chiedere a questi il risarcimento dei danni.

Come va effettuata la convocazione all’assemblea di condominio in caso di coniugi comproprietari?

La convocazione in assemblea di condominio deve tenere conto del fatto che l’appartamento potrebbe essere cointestato a marito e moglie. Il che succede o quando la coppia è sposata in regime di comunione legale dei beni o, in caso di separazione dei beni, quando l’immobile è stato acquistato da entrambi i coniugi o una quota dello stesso è stata donata (cointestata) dall’originario proprietario all’altro coniuge. 

La medesima questione si può comunque porre anche nel caso di coppie di conviventi di fatto.

Come anticipato in apertura, la posizione dei giudici è ondivaga. Alcuni tribunali e corti d’appello affermano che, in caso di convivenza, è sufficiente una sola convocazione. Tale è, ad esempio, la posizione del tribunale di Milano [1]. Secondo i giudici lombardi, l’avviso di convocazione all’assemblea, nel caso di più comproprietari, può essere validamente spedito anche ad uno solo di questi, presso l’abitazione comune, in quanto è valido l’invio di un solo avviso presso l’abitazione dei comproprietari dell’immobile in un unico esemplare.

Resterebbe invece fermo l’obbligo della convocazione distinta in caso di soggetti non conviventi (ad esempio più fratelli eredi del genitore).

Quando sono necessarie tante convocazioni per quanti sono i comproprietari?

Secondo altri precedenti, tra cui la stessa Cassazione [2], è necessario che entrambi i coniugi siano singolarmente convocati dall’amministratore, non solo per essere sicuri che tutti i comproprietari siano debitamente informati sull’oggetto della discussione, ma anche per dare loro modo di stabilire chi, fra di essi, è incaricato di rappresentarli nell’assemblea. La Corte ha infatti detto che, l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile – nel disporre che qualora un piano o una porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante – non stabilisce che, per la valida costituzione dell’assemblea, sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari del bene indiviso; è invece necessario che tutti siano avvertiti allo scopo di indicare quale di essi sarà il loro rappresentante nell’assemblea.

Anche la Corte di appello di Catania [3] aderisce a tale interpretazione. Secondo i giudici siciliani, nel caso di unità abitative oggetto di comunione legale fra i coniugi e, dunque, in comproprietà fra di loro, l’invio dell’avviso di convocazione assemblare ad uno solo di essi non è sufficiente a soddisfare l’obbligo dell’amministratore di notiziare tutti i condomini. 

Aderendo alla tesi più rigorosa, quella cioè dell’obbligo di convocazione ad entrambi i comproprietari, si arriva alla conclusione che la delibera è annullabile entro 30 giorni dal comproprietario che non sia stato debitamente informato. Tale vizio dell’assemblea non è sanabile neppure nel caso in cui il coniuge destinatario dell’avviso partecipi all’assemblea, senza però manifestare la propria qualità di rappresentante dell’altro coniuge attestato da idonea forma scritta.

L’orientamento secondo cui tutti i comproprietari, senza esclusioni, devono essere convocati in assemblea, anche allo scopo di poter concordare la propria posizione sulle questioni poste all’ordine del giorno e designare il proprio rappresentante comune è stato espresso anche dal tribunale di Roma [4]. 

Se è vero che la convocazione va inviata a tutti i comproprietari, anche se convivono sotto lo stesso tetto, ciò vale a maggior ragione per quelli invece che hanno distinte residenze (come nel caso di coeredi dello stesso immobile). In tale ipotesi [5], per la validità delle delibere assembleari è necessario che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati; spetta all’amministratore il compito di avvisare anche coloro che non vivono in modo stabile nell’edificio condominiale e di individuare correttamente coloro ai quali deve essere inviata la convocazione all’assemblea, affinché la stessa possa legittimamente deliberare ed infine che, qualora vi siano più comproprietari di un’unità immobiliare che fa parte del condominio, la convocazione deve giungere a ciascuno di essi, affinché possano individuare un loro rappresentante per la partecipazione all’assemblea.


note

[1] Trib. Milano, sent. 25 maggio 1992. E anche più di recente Tribunale di Palermo sentenza 2 febbraio 2022, n. 465, ha affermato che la comunicazione della data dell’assemblea e dell’ordine del giorno fatta ad uno solo dei comproprietari di una unità immobiliare compresa in uno stabile condominiale è idonea a validare la convocazione e la costituzione dell’adunanza, osservando inoltre che, d’altra parte, non si può pretendere che l’amministratore che convochi l’assemblea lo faccia anche nei riguardi di chi non ha comunicato la sua titolarità pro-quota di una parte dell’immobile facente parte del condominio.

[2] Cass. sent. 28 luglio 1990, n. 7630.

[3] C. App. Catania, sent. 23 aprile 2019, n. 924.

[4] Trib. Roma, sent. 27 settembre 2021, n. 14944.

[5] Trib. Grosseto sent. 7 giugno 2018, n. 565.


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1 Commento

  1. Buongiorno, il punto di vista corretto è quello del diritto del condomino mandante il quale ha diritto a conoscere il Registro di Anagrafe Condominiale nel quale non è detto che siano annotati i dati personali di comunione dei beni o altri…..ma certamente devono essere annotati i comproprietari e poco importa se siano marito e moglie ., o padre e figlio o cugino… non risultando alcuna differenza tra ..per es. con gli eredi. Necessitano quindi le deleghe e i millesimi dei singoli. Tutto qui. I punti di vista al contrario sono fuorvianti e portano a contenziosi inutili e tutti evitabili dal corretto lavoro di informazione progressiva e puntuale dell’Amministrazione Condominiale che non svolge compiti di “tutoraggio” ma di “SERVIZIO”. Grazie

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