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Terrazza: chi risponde dei danni da infiltrazioni?

20 Gennaio 2023 | Autore:
Terrazza: chi risponde dei danni da infiltrazioni?

Chi paga l’impermeabilizzazione del terrazzo e chi è tenuto al risarcimento del danno da infiltrazioni?

La spesa relativa all’impermeabilizzazione del lastrico solare o del terrazzo è, per un terzo, a carico del proprietario (o di chi ne ha l’uso esclusivo) e, per i restanti due terzi, a carico del condominio. Se invece l’area è aperta a tutti i condomini, il costo per l’intervento di manutenzione va ripartito tra tutti questi in modo proporzionale ai rispettivi millesimi di proprietà. 

Cosa succede invece se dall’omessa o inesatta esecuzione dei lavori di manutenzione dovessero derivare perdite d’acqua negli appartamenti sottostanti? Nel caso di una terrazza, chi risponde dei danni da infiltrazioni? Di tanto si è occupata una recente sentenza del tribunale di Latina [1] che individua le responsabilità e la ripartizione del risarcimento. La problematica è sovrapponibile anche al caso di terrazza a livello che faccia da copertura a garage, box auto. Ma procediamo con ordine.

Di chi è la terrazza?

La prima cosa da individuare con precisione è la proprietà della terrazza e/o l’eventuale uso esclusivo concesso a un solo condomino. 

La terrazza o il lastrico solare (che, come la terrazza, è un piano orizzontale calpestabile ma, a differenza di questa, non ha un parapetto per consentire l’affaccio) possono essere di proprietà del condominio ossia di tutti i condomini o di uno solo di questi. Oppure potrebbe succedere che il bene, pur essendo di proprietà del condominio, sia stato concesso in uso esclusivo a un solo condomino.

Questo aspetto è determinante per quanto riguarda la ripartizione delle spese. Come vedremo meglio nel successivo paragrafo, infatti, solo nel caso di proprietà e uso comune, le spese gravano su tutti i condomini.

Ripartizione spese lastrico solare

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, è possibile individuare tre situazioni diverse:

  • lastrico solare/terrazza di proprietà e in uso di tutti i condomini: le spese si ripartiscono su tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà;
  • lastrico solare/terrazza di proprietà del condominio e in uso a un solo condomino: le spese si ripartiscono per due terzi in capo a tutti i condomini per millesimi e per un terzo in capo all’usuario esclusivo;
  • lastrico solare/terrazza di proprietà e in uso di un solo condomino: come nell’ipotesi precedente, le spese si ripartiscono per due terzi in capo a tutti i condomini per millesimi e per un terzo in capo all’usuario esclusivo.

Chi è tenuto al risarcimento dei danni da infiltrazione della terrazza?

Se l’uso del lastrico solare, o della terrazza a livello, non è comune a tutti i condòmini (e quindi sia nel caso di proprietà e/o di uso esclusivo), la responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’unità sottostante ricade sia sul proprietario o sull’usuario esclusivo come custodi del bene, sia sul condominio visti gli obblighi dell’amministratore di adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e dell’assemblea di badare alla manutenzione straordinaria.

Questo significa che, nonostante la proprietà o l’uso dell’area in commento faccia capo a un solo soggetto, tutti i condomini devono contribuire al risarcimento dei danni prodotti a terzi.

Si verifica quindi un concorso di responsabilità. In tal caso le spese di riparazione o di ricostruzione sono per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e per due terzi a carico del condominio. 

E questo per via della funzione del lastrico o della terrazza: una funzione di cui beneficiano tutti i condomini, fungendo da copertura dell’intero edificio. È chiaro però che se il condomino è composto da più corpi di fabbrica distinti, la responsabilità e le spese gravano solo su coloro che si trovano al di sotto di tale copertura e non degli altri. 

C’è solo un’eccezione: quella in cui si riesca a dimostrare che i danni sono stati causati dalla totale ed esclusiva incuria del titolare (si pensi a chi non abbia concesso l’accesso ai tecnici specializzati del condominio per verificare la causa delle perdite e, nonostante la situazione, non abbia provveduto ad avviare i lavori). 

La vicenda

La proprietaria di un alloggio danneggiato dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo a livello sovrastante trascinava in tribunale il relativo titolare colpevole, a suo dire, della cattiva manutenzione e del fatto di non aver mai eseguito le opere necessarie a eliminare le infiltrazioni. 

La perizia appurava che le cause del problema erano da individuarsi nel mancato isolamento della guaina protettiva dell’area. Di qui la richiesta di risarcimento per i danni materiali all’immobile, danni da impedito godimento dell’abitazione, danni alla salute – siccome umidità e muffe le avevano scatenato ipersensibilità immunitaria, focolai ai bronchi, episodi di broncopneumatiti e serie reazioni allergiche – e disturbi depressivi conseguenti al forzato abbandono del tetto domestico.

Il tribunale accoglieva la domanda della donna e condannava il proprietario del terrazzo a risarcirle i danni patrimoniali e non patrimoniali. La consulenza tecnica aveva individuato la causa delle perdite sia nell’esecuzione non a regola d’arte dei lavori che, anni addietro, avevano trasformato il tetto in terrazzo praticabile (la guaina impermeabile risultava applicata soltanto sulla soletta e non su tutti gli elementi della costruzione) sia nella vetustà del terrazzo di copertura, privo di manutenzione.

Il giudice ha così ripartito le spese di riparazione: un terzo a carico del proprietario soprastante al terrazzo e due terzi a carico di tutti i proprietari sottostanti che ricadono nella sua proiezione verticale. 

Si legge nella sentenza: qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quali custodi e sia il condominio stanti il dovere del gestore di adottare i controlli necessari a conservare le parti comuni e dell’assemblea di provvedere alla manutenzione straordinaria.

Come ottenere il risarcimento del danno senza perdere tempo?

Per ottenere il risarcimento del danno, il proprietario dell’immobile danneggiato non è tenuto a intraprendere una vera e propria causa: i processi – si sa – sono lunghi e costosi. Ci sono mezzi più veloci.

Innanzitutto si può sperare di trovare un accordo con la controparte attraverso un tentativo di mediazione presso un organismo privato, situato nel luogo ove si trova il tribunale competente (quello del Comune del condominio).

Se questo non dovesse dare gli esiti sperati, è possibile depositare in tribunale un ricorso con cui si chiede il cosiddetto accertamento tecnico preventivo. Si tratta di un metodo per anticipare l’accertamento delle responsabilità attraverso l’immediata nomina, da parte del giudice, di un consulente tecnico d’ufficio (CTU). La perizia di questo, che verrà effettuata nel più breve tempo possibile, individuerà le cause delle perdite e quindi le relative colpe. A questo punto, l’esisto di un’eventuale prosecuzione del giudizio è scontato. Sicché il soggetto responsabile sarà spronato a risarcire immediatamente i danni per evitare anche la condanna alle spese processuali.


note

[1] Trib. Latina, sent. n. 1664 dell’8.09.2022.


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