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Abuso edilizio: come evitare la demolizione

23 Gennaio 2023 | Autore:
Abuso edilizio: come evitare la demolizione

Ordine di demolizione sospeso o cancellato per: piccoli abusi, difformità formali, motivazioni insufficienti, nonché in presenza di anziani, malati o poveri. 

Ci sono alcuni modi per evitare la demolizione di un abuso edilizio. Non si tratta di trucchetti, escamotage illeciti o di leggende metropolitane ma di vere e proprie indicazioni fornite dalla giurisprudenza. In particolare la Cassazione e la Corte di Giustizia Europea hanno inteso salvaguardare le esigenze abitative – specie quando si tratta di anziani, disabili e di meno abbienti – dinanzi a violazioni di minima entità o meramente formali. E ciò a prescindere dalla presentazione di una domanda di sanatoria dell’opera. Sanatoria che – lo ricordiamo – può essere concessa solo a patto che l’opera non sia in contrasto con il regolamento urbanistico in vigore al momento della realizzazione dell’abuso e – se nel frattempo mutato – al momento di presentazione della domanda di sanatoria stessa.

Ma vediamo, più nel dettaglio, quali sono le sentenze più importanti della Cassazione che hanno sancito la possibilità di evitare la demolizione, dando prevalenza al diritto all’abitazione dell’individuo rispetto all’interesse della collettività.

No demolizione se le condizioni di salute ed economiche del proprietario non consentono un trasferimento

Con la sentenza n. 35640/2021 la Suprema Corte ha detto che l’esecuzione dell’ordine di demolizione di un abuso edilizio impone di rispettare il cosiddetto principio di proporzionalità: ci deve cioè essere proporzione tra l’interesse dello Stato al ripristino dei luoghi e le esigenze della vita familiare e privata del titolare dell’immobile. Si tratta di una valutazione da fare caso per caso. Sicché, prima di ordinare la demolizione, il giudice deve verificare se nell’abitazione vivono persone con gravi problemi di salute o tanto anziane da non potersi trasferire. Né può ignorare il fatto che il proprietario della casa non abbia altro luogo ove andare a vivere o che questa sia di dimensioni appena sufficienti per abitarci. 

La demolizione deve quindi essere l’ultima spiaggia, specie se si è in presenza di una persona le cui condizioni economiche non consentono una diversa collocazione.

Naturalmente il giudizio di proporzionalità impone anche di verificare, dall’altro lato, l’entità dell’abuso e l’impatto che questo ha sull’ambiente circostante. Sicché, tanto minore è la sua dimensione tanto più improbabile è che venga disposto l’ordine di demolizione. Del resto l’articolo 8 della Carta dei Diritti dell’uomo è considerato una pietra miliare nella tutela del diritto alla casa e, anche se non trova corrispondente nella nostra Costituzione, esso viene osservato dalla nostra giurisprudenza.

No demolizione di vecchi abusi se non c’è una valida motivazione

Inoltre, quando l’opera abusiva è antica ma il Comune intende ugualmente rimuoverla, il suo obbligo di motivazione è più intenso rispetto a quello richiesto per la demolizione delle opere più recenti: i giudici amministrativi richiedono un «surplus» di spiegazioni sull’effettiva necessità di demolire dopo tanto tempo.

No demolizione per violazioni formali se sono state rispettate le norme tecniche

Con la sentenza n. sentenza 2342/2023 la Cassazione si è occupata di un abuso compiuto in violazione della normativa sismica. I giudici hanno rimarcato che il potere-dovere del giudice di ordinare la demolizione dell’immobile sussiste soltanto con riferimento alle violazioni sostanziali, ovvero per l’inosservanza delle norme tecniche, e non anche per le violazioni meramente formali. Va quindi annullato l’ordine di demolizione se il giudice non spiega nel proprio provvedimento perché è impossibile riportare l’opera a norma [1].

In zona sismica il manufatto va abbattuto solo per l’inosservanza di norme tecniche. Ma anche per le violazioni sostanziali va motivata la scelta di non impartire le prescrizioni necessarie alla conformità.

No demolizione se cambia la delibera comunale

Con la sentenza n. 5454/2017 la Suprema Corte ha poi detto che l’autore dell’abuso può sempre chiedere una sospensione dell’ordine di demolizione in attesa che venga modificato il piano urbanistico. Ciò, almeno, quando si tratta di piccoli abusi, ossia di opere di modesta portata (come, ad esempio, un piccolo sottotetto, le tramezzature e la tamponatura di finestre). In questo modo chi vuol evitare la demolizione di un abuso edilizio potrebbe trovare gioco facile. Leggi Come evitare la demolizione di un abuso edilizio.

Nella pronuncia in commento si sostiene che la demolizione può essere sospesa anche in vista della futura approvazione di una delibera comunale incompatibile con la prescritta demolizione. In pratica, la sospensione della demolizione non scatta solo se già sono presenti provvedimenti amministrativi incompatibili con essa, ma anche se vi è il semplice avvio di una procedura destinata poi ad evolversi in adozione di atti amministrativi incompatibili con l’ordine di demolizione.

No demolizione per piccoli abusi

Si può evitare la demolizione dell’abuso edilizio quando questo è di scarsa entità, cioè quando la violazione delle norme è minima e oggettivamente di scarsa rilevanza. Il Decreto Semplificazioni [2] ha introdotto una «tolleranza costruttiva» entro il limite di scostamento del 2% dai parametri stabiliti: se l’immobile rientra in questa soglia non può essere demolito, come ha affermato il Tar Lazio nella sentenza n. 3192/2021.

Il piccolo abuso edilizio è costituito da un’opera parzialmente difforme dalla documentazione presentata in Comune e/o dal permesso di costruire. Non si può parlare di “piccolo” abuso edilizio con riferimento alle opere edificate senza alcuna licenza edilizia, laddove obbligatoria. 

Secondo il Consiglio di Stato (sentenze n. 1484/2017 e n. 1912/2013) si può convertire la demolizione con una semplice sanzione pecuniaria solo in presenza di una «parziale difformità» rispetto al permesso di costruire (che, quindi, deve essere stato richiesto e ottenuto). Dunque, non si tratta di una regola generale applicabile a tutte le forme di abuso.

Anche per gli «abusi minori» la conversione della demolizione nella sanzione pecuniaria non è automatica e non spetta di diritto; essa spetta solo a condizione che si dimostri in maniera inequivoca che la demolizione inficerebbe la statica dell’immobile.

No demolizioni che possono pregiudicare il resto dell’edificio 

Va inoltre evitata la demolizione quando l’abuso non possa essere oggettivamente rimosso senza compromettere la stabilità e la sicurezza dell’intero fabbricato (occorre una relazione asseverata di un tecnico abilitato che attesti questa circostanza); in pratica, ciò avviene quando il manufatto abusivo è inevitabilmente incorporato nella costruzione preesistente e ne è divenuto parte integrante.


note

[1] Il giudice, tuttavia, può esercitare il potere-dovere ex articolo 98, comma terzo, del testo unico dell’edilizia soltanto a determinate condizioni: deve sussistere una perfetta corrispondenza tra il fatto oggetto di contestazione, quello oggetto di condanna e l’ordine di demolizione nella zona spesso interessata da movimenti tellurici; in caso di contestazione – e condanna – per violazioni soltanto formali non basta l’accertamento in via incidentale anche dell’inosservanza di norme tecniche: senza una contestazione suppletiva l’ordine di demolizione non può scattare, anche se il giudice ritiene che i lavori possano aver minato la stabilità dell’immobile.  

[2] Art. 34 bis D.P.R. n.380/2001, introdotto dal D.L. n. 76/2020.


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