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Debito condominiale non riportato in bilancio: che fare?

23 Gennaio 2023 | Autore:
Debito condominiale non riportato in bilancio: che fare?

Cos’è e a cosa serve il bilancio condominiale? Per quali motivi è possibile impugnare il rendiconto consuntivo?

Tra gli obblighi principali di ogni amministratore di condominio c’è quello di redigere annualmente il bilancio, così da poterlo poi sottoporre all’assemblea per l’approvazione. Il venir meno a questo dovere costituisce una grave irregolarità che può essere sanzionata perfino con la revoca giudiziale, la quale può essere ottenuta su richiesta anche di un solo condomino. È in questo contesto che si inserisce il seguente quesito: che fare nel caso di debito condominiale non riportato in bilancio?

Il caso è stato recentemente affrontato dalla Corte di Cassazione, con specifico riguardo al debito che il condominio può avere nei confronti di uno dei condòmini. La Suprema Corte ha colto inoltre l’occasione per chiarire quali sono i motivi che rendono possibile impugnare un rendiconto consuntivo. Approfondiamo la questione.

Bilancio condominiale: cos’è e a cosa serve?

Il bilancio condominiale (meglio noto come rendiconto consuntivo) è il documento contabile che contiene tutte le entrate e le spese sostenute dal condominio durante l’esercizio appena concluso.

Il bilancio della gestione deve mostrare in maniera chiara le spese effettuate dall’amministratore nel corso della gestione, il modo in cui le risorse finanziarie del condominio si sono mosse nel periodo interessato e le eventuali pendenze alla fine del periodo.

Ma non solo. Il rendiconto approvato in assemblea con il relativo piano di riparto è titolo sufficiente ad ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condòmini morosi, i quali saranno costretti a pagare nonostante l’opposizione.

Rendiconto consuntivo e preventivo: differenza

Il rendiconto consuntivo (il bilancio vero e proprio, cioè) fa riferimento alla gestione che si è appena conclusa, illustrando tutte le spese sostenute e le entrate.

Il rendiconto preventivo, invece, è il bilancio ipotizzabile che si riferisce all’esercizio in corso, cioè alla gestione successiva a quella conclusa per cui è stato approvato il consuntivo.

La differenza tra le due tipologie di bilancio è chiara: il rendiconto di una gestione chiusa viene redatto sulla base di spese effettivamente sostenute e certe; il preventivo invece è un documento che stima le spese ancora da sostenere e contiene un piano dei pagamenti per l’anno in corso (le rate del condominio). Le quote pagate sono quindi date in anticipo rispetto al periodo di riferimento.

Ciò che è importante precisare è che solo il rendiconto consuntivo (cioè, il classico bilancio di fine anno) è obbligatorio, mentre non lo è quello preventivo.

Quando si può impugnare il bilancio condominiale?

La Corte di Cassazione, con la sentenza richiamata in apertura [1], stabilisce innanzitutto un principio fondamentale: la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condòmini non per ragioni di merito ma solo per motivi di legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera.

Ad esempio, sarebbe impugnabile un bilancio poco chiaro, che non faccia comprende ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le rispettive quote di ripartizione; al contrario, non sarebbe impugnabile il rendiconto che si limita a riportare le spese approvate nelle passate assemblee (ad esempio, rifacimento facciata, pulizia scale, ecc.), in quanto tali esborsi avrebbero dovuto essere contestati al momento della loro approvazione.

Non è possibile chiedere l’annullamento di un bilancio che si limita a fotografare la situazione economica del condominio, senza aggiungere o togliere nulla di quanto non sia già stato deliberato nelle passate assemblee

Infatti, secondo la legge [2], il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita“, e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Debiti condominiali non riportati in bilancio: che fare?

Secondo la sopracitata sentenza della Corte di Cassazione, qualora il rendiconto approvato dall’assemblea non riporti un debito del condominio, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso; perciò, deve riconoscersi l’interesse del condomino ad agire per l’annullamento della relativa deliberazione, in quanto il sindacato del giudice non si estende in tal modo alla valutazione del merito (ovvero, della opportunità o convenienza) della soluzione gestoria adottata, consistendo solo nel riscontro della legittimità della delibera con riguardo ai principi di chiarezza e completezza imposti dalla legge.


Il bilancio che non riporta un debito condominiale accertato può essere impugnato dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti

note

[1] Cass., sent. n. 1370 del 18 gennaio 2023.

[2] Art. 1130-bis cod. civ.

Autore immagine: depositphotos


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