Questo sito contribuisce alla audience di
Diritto e Fisco | Articoli

Per sanare un abuso edilizio cosa fare?

23 Gennaio 2023 | Autore:
Per sanare un abuso edilizio cosa fare?

Come chiedere la sanatoria di un abuso edilizio realizzato in assenza di permesso di costruire o di SCIA o in difformità da essi. 

Dinanzi a un abuso edilizio il Comune può ordinare la demolizione dell’opera non conforme entro 90 giorni. L’ordine di demolizione – cui è soggetto il proprietario dell’opera, anche se non responsabile dell’abuso – non cade mai in prescrizione e può essere imposto senza alcun limite di tempo. Per impedire la demolizione è possibile presentare una richiesta in sanatoria. Tuttavia, come vedremo a breve, tale possibilità è limitata solo ai casi di “difformità formali” ossia quando l’intervento edile, seppur conforme alla legge, è stato realizzato senza o in difformità del permesso del Comune. Dunque, cosa fare per sanare un abuso edilizio? Come spesso succede in questi casi bisogna affidarsi ad un professionista del settore che possa valutare la fattibilità dell’intervento e curare la pratica presso l’ufficio competente. 

È anche bene sapere, sin da principio, che la sanatoria viene subordinata al pagamento di una “multa”, più propriamente chiamata oblazione. 

Vediamo, più nel dettaglio, come procedere concretamente per sanare l’abuso edilizio.

Cos’è un abuso edilizio?

Esistono diversi tipi di abusi edilizi:

  • edificio abusivo (abuso totale): quando viene realizzata un’opera senza aver prima chiesto l’autorizzazione al Comune, senza cioè licenza edilizia, concessione edilizia o permesso a costruire. Oppure quando lo stabile è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati del permesso: differenze tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione. In questo caso, un permesso di costruire in sanatoria (o accertamento di conformità) potrebbe (salvo casi gravi) sanare la situazione;
  • abusi sostanziali: si verificano in presenza di difformità rispetto al progetto inizialmente presentato al Comune, difformità che determinano una sostanziale differenza quali-quantitativa con il progetto stesso. Si tratta di variazioni sostanziali: il cambiamento di destinazione d’uso, l’aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica. È possibile sanare con un permesso di costruire in sanatoria (per esempio, ampliamento edificio, opere strutturali ecc.);
  • abusi minori (difformità parziale), per esempio piccole modifiche interne: ossia quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse, che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione. In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in sanatoria, per lavori già eseguiti.

Differenza tra condono e sanatoria

Bisogna innanzitutto comprendere che differenza c’è tra condono e sanatoria.

  • Il condono tende a ottenere la sanatoria di immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia; 
  • la sanatoria (o meglio «l’accertamento di conformità») si riferisce ad una edificazione non autorizzata dal Comune ma di cui si assume, comunque, la conformità con la normativa urbanistica ed edilizia tanto all’epoca della violazione, quanto al momento dell’istanza.

Come verificare se su una casa c’è un abuso edilizio

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile è bene appurare se vi siano o meno irregolarità urbanistiche. Solitamente l’attività di accertamento di un abuso edilizio viene demandata ad un professionista esperto in materia come un geometra, un ingegnere o un architetto. Vi sono molteplici attività da effettuare al fine di evitare spiacevoli sorprese che portano ad accertare l’abusività dell’immobile oggetto della compravendita: confrontare la planimetria che si trova presso il Catasto con quella che è la reale situazione in cui versa l’immobile; prendere in visione i progetti che sono stati depositati presso il Comune dove è situato l’immobile prima della sua realizzazione; confrontare quanto riportato sul permesso di costruzione incluse le annesse varianti con la condizione effettiva dell’immobile.

In caso di difformità dei dati, è opportuno rivolgersi ad un professionista che, mediante accesso agli atti amministrativi, possa effettuare le opportune verifiche. In ultimo, si può provvedere a richiedere il certificato di stato legittimo dell’immobile per appurare se la casa è in regola e in questo caso siamo di fronte ad un documento particolarmente significativo. 

Come sanare un abuso edilizio

Dinanzi a un intervento illegittimo occorre innanzitutto verificare se si tratta di abuso di lieve portata o sostanziale. 

Rilevato l’abuso il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico del Comune nel quale si trova l’immobile eleva l’ordinanza di demolizione onde ripristinare lo stato dei luoghi. Il tutto chiaramente a spese dell’autore dell’abuso che vi deve provvedere entro 90 giorni a decorrere dalla data in cui il provvedimento di demolizione viene notificato. È ammessa, però, la regolarizzazione dell’abuso mediante la presentazione allo sportello unico per l’edilizia della cosiddetta «richiesta di sanatoria».

Ciò può avvenire: 

  • ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 “Accertamento di conformità” per opera assoggettata al rilascio del permesso di costruire in sanatoria;
  • oppure ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 380/2001 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità” per opera sanabile con la SCIA.

Cosa prevede la legge riguardo alla sanatoria?

In merito all’accertamento di conformità ex art. 36, la legge prevede testualmente: «In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, o in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o in difformità da essa  il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile – se non sono ancora state irrogate le sanzioni per l’abuso – possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente: a) sia al momento della realizzazione dell’opera; b) sia al momento della presentazione della domanda. 

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia. 

Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. 

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro 60 giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata. Si applica quindi la regola del silenzio-rifiuto.

Come chiedere la sanatoria di un abuso edilizio

Alla luce della normativa appena esposta si può quindi comprendere che, per chiedere la sanatoria di un abuso edilizio è necessario innanzitutto presentare la richiesta prima che scadano i 90 giorni ingiunti con l’ordinanza di demolizione o al ripristino dello stato dei luoghi, per la demolizione delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire. Inoltre, la richiesta di sanatoria deve avvenire entro il congruo termine stabilito nell’ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale: per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire; per la rimozione o demolizione degli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Come anticipato sopra, la sanatoria è subordinata alla doppia conformità dell’opera ai regolamenti comunali in vigore:

  • al tempo del compimento dell’abuso; 
  • (se mutati) al tempo della richiesta della sanatoria. 

Si tratta di un permesso in sanatoria, che consente interventi edificatori con una attestazione cosiddetta di doppia conformità, introdotta al solo fine di consentire la sanatoria degli abusi meramente formali, ovverosia di opere edilizie che rispettano i requisiti di legge e di regolamento, ma privi del “titolo concessorio” da parte dell’Amministrazione competente.

Oltre a ciò, la sanatoria è subordinata al pagamento di una sanzione amministrativa a titolo di oblazione; l’istanza di sanatoria è rifiutata in caso di silenzio, ossia di infruttuoso decorso del tempo previsto per la conclusione del procedimento con un provvedimento espresso, dove per rifiuto si intende il rigetto.

Procedimento per sanare un abuso

In sintesi, per sanare un abuso edilizio, devi seguire questi passi:

  • verificare se è possibile regolarizzare la situazione attraverso una sanatoria, ossia presentando una domanda di sanatoria edilizia presso l’ufficio comunale competente. Per la sanatoria è però necessario che l’immobile sia conforme al regolamento urbanistico in vigore sia al momento della presentazione della domanda che della realizzazione dell’opera (questa doppia conformità è richiesta perché spesso i Comuni modificano i regolamenti locali);
  • se la sanatoria non è possibile, è necessario rimuovere l’abuso edilizio, ripristinando lo stato dei luoghi a quello originario.
  • in entrambi i casi, sarà necessario presentare un progetto di regolarizzazione, redatto da un tecnico abilitato, che descriva le modifiche da apportare e le misure adottate per ripristinare la legalità.

Una volta presentata la domanda, l’ufficio comunale esaminerà la richiesta e, se ritenuta idonea, emetterà un permesso di costruire o un’ordinanza di sanatoria.

Dopo aver ottenuto l’autorizzazione, è necessario eseguire i lavori entro i termini stabiliti e presentare una dichiarazione di conformità alla fine dei lavori.

Tieni presente che ogni Comune ha le proprie regole e leggi su come sanare un abuso edilizio, quindi è consigliabile consultare l’ufficio comunale competente per ottenere informazioni più dettagliate e specifiche per la tua situazione.



Sostieni laleggepertutti.it

Non dare per scontata la nostra esistenza. Se puoi accedere gratuitamente a queste informazioni è perché ci sono uomini, non macchine, che lavorano per te ogni giorno. Le recenti crisi hanno tuttavia affossato l’editoria online. Anche noi, con grossi sacrifici, portiamo avanti questo progetto per garantire a tutti un’informazione giuridica indipendente e trasparente. Ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di andare avanti e non chiudere come stanno facendo già numerosi siti. Se ci troverai domani online sarà anche merito tuo.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube