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Si può vendere una casa con un abuso edilizio?

24 Gennaio 2023 | Autore:
Si può vendere una casa con un abuso edilizio?

Immobile abusivo: il rogito notarile è valido, ma l’acquirente può chiedere la restituzione dei soldi se non è stato prima informato. 

Se hai una casa con un abuso edilizio non ancora sanato potresti ugualmente venderla? La domanda si pone spesso visto che, da un lato, i costi per la sanatoria (la cosiddetta “oblazione”) non sono accessibili a tutti e, dall’altro, il patrimonio immobiliare italiano è antico e, come tale, risente a volte di interventi non in regola con le norme urbanistiche. 

Non è così difficile trovarsi dinanzi a una situazione in cui uno dei precedenti proprietari della casa abbia realizzato un tramezzo, una veranda, un soppalco o qualsiasi altra opera senza prima chiedere la licenza edilizia o in difformità dal progetto depositato in Comune. Ebbene, se del reato di abuso risponde solo chi lo ha commesso, l’ordine di demolizione invece può colpire chiunque sia proprietario dell’immobile. Perciò è necessario chiedersi quali possono essere le implicazioni e le responsabilità per l’acquirente. Insomma si può vendere una casa con un abuso edilizio e cosa potrebbe disporre il notaio dinanzi all’evidenza catastale che dimostri l’irregolarità urbanistica? 

Di tanto si è occupata più volte la Cassazione. Proprio di recente la Suprema Corte ha avuto modo di indicare qual è la corretta interpretazione della legge – l’articolo 46, primo comma, del DPR n. 380/01 – che si occupa della commerciabilità degli immobili abusivi. Ecco qual è la sintesi della sentenza [1].

Trasferimento immobili abusivi: cosa dice la legge?

Partiamo, come sempre, dal dato normativo che, come detto poche righe fa, è costituito dall’art. 46 del Testo Unico dell’Edilizia (il DPR 380/2001). La disposizione stabilisce che qualsiasi trasferimento della proprietà di un immobile la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 «è nullo e non può essere stipulato se, nell’atto di compravendita non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria».

Tale norma si applica quindi sia alle vendite che alle donazioni, ma non ai trasferimenti che avvengono per successione ereditaria.

Cosa stanno a significare queste parole? Apparentemente potrebbe apparire che la legge ponga un oggettivo divieto a vendere immobili abusivi, ma in realtà non è così. La norma impone solo a colui che cede l’immobile di indicare, nel rogito notarile, gli estremi della licenza edilizia (o meglio detto “permesso di costruire”) oppure di indicare – in caso di costruzione abusiva – la sanatoria rilasciata dal Comune (leggi anche Abuso edilizio: come evitare la demolizione). 

Quindi, a ben vedere, tutto ciò che impone la legge è una dichiarazione scritta di chi cede l’immobile e che deve essere contenuta nell’atto di compravendita. Vediamo meglio quali sono le implicazioni di tale disposizione.

È nulla la vendita di una casa abusiva?

Come chiarito dalla giurisprudenza, la legge non vieta di vendere immobili abusivi, ma solo di indicare gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria. Il che significa che l’atto di compravendita è valido anche se ha ad oggetto una casa con un abuso edilizio. E ciò vale anche in caso di abuso edilizio grave ossia di rilevanti dimensioni o per gli abusi non sanabili. Tale tesi è sostenuta anche dalle Sezioni Unite della Cassazione [2].

Pertanto, il contratto di compravendita è valido a prescindere dalla conformità o difformità urbanistica dell’immobile. Ciò che conta è che, nell’atto notarile di compravendita, sia presente la dichiarazione del venditore circa gli estremi del titolo urbanistico (ossia il “permesso di costruire” del Comune). Dunque: 

  • se tale titolo urbanistico non esiste, il che si verifica solo in caso di costruzioni realizzate per intero senza permesso di costruire, la vendita è completamente nulla; 
  • se la licenza edilizia esiste ma l’immobile è difforme da essa, il che si verifica quando alcune parti dell’immobile sono abusive, allora la compravendita è valida. 

È valida la vendita di un immobile con un abuso edilizio

Detto ciò, la Cassazione [1] ha così affermato che è valida la compravendita di un immobile abusivo.

È infatti esclusa l’esistenza di una norma imperativa e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili. 

Resta tuttavia l’obbligo per il venditore di comunicare preventivamente all’acquirente l’esistenza dell’abuso. Difatti, se così non dovesse essere, in presenza di un abuso non irrilevante, l’acquirente potrà chiedere la cosiddetta risoluzione del contratto ossia lo scioglimento di esso. Con la conseguenza che il venditore dovrà restituirgli i soldi spesi e pagargli il risarcimento del danno.

Dall’altro lato, però, se l’acquirente è consapevole di ciò che compra, il contratto di compravendita è valido e può essere stipulato.

Se invece l’acquirente non è stato informato e si accorge dell’abuso solo dopo aver firmato il compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare”), questi può rifiutarsi di sottoscrivere il successivo rogito notarile a meno che, entro quella data, il venditore non produca la sanatoria rilasciata dal Comune.

È valida la vendita di una casa senza agibilità?

In ogni caso – sostiene sempre la Cassazione – la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo, ma privo della cosiddetta agibilità, non è nulla non essendovi alcuna norma che preveda l’obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato. 

Il contratto tuttavia può essere sciolto – ossia “risolto” – se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l’obbligo di curare il rilascio della licenza di abitabilità. Tale risoluzione non spetta solo se:

  • l’immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli è proprio; 
  • la licenza può essere agevolmente ottenuta;
  • in caso di lite il giudice ritiene di scarsa importanza l’inadempimento.

È possibile vendere una casa con un abuso edilizio, ma il venditore deve informare l’acquirente dell’abuso e di eventuali sanzioni o rischi legati all’abuso. In alcuni casi, l’acquirente potrebbe essere in grado di ottenere un’autorizzazione per legalizzare l’abuso o potrebbe dover rimuovere l’abuso per evitare sanzioni future. È importante che l’acquirente sia consapevole della situazione e valuti se è disposto a prendersi i rischi associati all’acquisto di una casa con un abuso edilizio.

note

[1] Cass. ord. n. 1897/2023 del 23.01.2023.

[2] Cass. S.U. ord. n. 8230/2019, v. anche Cass. sent. n. 15587/2022, n. 7521/2022.


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