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Convocazione assemblea condominiale senza luogo di riunione?

25 Gennaio 2023 | Autore:
Convocazione assemblea condominiale senza luogo di riunione?

Si può ritenere valida la delibera dell’assemblea di condominio se l’amministratore non ha indicato il luogo ove riunirsi ma il condomino ne ha avuto comunque conoscenza?

L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio deve indicare non solo la data della prima e della seconda convocazione, ma anche il luogo ove questa si terrà. Cosa succede se dovesse mancare tale elemento?

La convocazione assemblea condominiale senza luogo di riunione può ritenersi certamente illegittima ossia non valida. Ma le domande che a questo punto si pongono sono due: chi può contestare il relativo vizio ed entro quanto tempo? Il problema che la giurisprudenza si è posto è se tale difetto implichi una nullità o un’annullabilità. La differenza è sostanziale poiché:

  • in caso di nullità della delibera, il vizio può essere fatto valere da chiunque, anche da chi vi abbia partecipato, e senza limiti di tempo, ossia anche dopo lo scadere dei 30 giorni previsto in generale dalla legge per impugnare le delibere condominiali illegittime;
  • in caso di annullabilità della delibera, il vizio può essere fatto valere solo entro 30 giorni dalla delibera (per gli astenuti e i dissenzienti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti).  

Ricordiamo innanzitutto che l’assemblea di condominio deve essere tenuta nei locali del condominio o in un luogo comunque facilmente accessibile a tutti i condomini, quindi non troppo distante dall’edificio. A scegliere tale posto è l’amministratore che, come anticipato, lo comunica con l’avviso di convocazione. 

A norma dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, l’avviso di convocazione, contenente un’analitica indicazione dei punti all’ordine del giorno, va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e «deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa».

In alcuni casi, la riunione può essere tenuta in un luogo esterno al condominio come lo studio dell’amministratore. Se si tratta di una sala a pagamento, il luogo deve essere concordato con l’assemblea. L’importante è che il luogo scelto sia idoneo per la riunione e che tutti i condomini possano facilmente partecipare.

Secondo una recente sentenza della Corte di Appello di Bari [1], la convocazione in assemblea che non riporti il luogo di riunione rende la delibera nulla e, perciò, impugnabile anche dai condòmini che vi hanno partecipato, senza limiti di tempo, purché abbiano un interesse concreto all’impugnazione da dimostrare.

Questo significa che, se l’avviso non indica il luogo, le votazioni dell’assemblea possono essere contestate senza dover rispettare il termine di 30 giorni previsto dalla legge. 

Anche la Cassazione [2] ha avuto modo di affermare che «è nulla – e perciò è impugnabile anche dai condòmini che vi hanno partecipato senza limiti di tempo – la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione o esso è assolutamente incerto».

Tuttavia, l’opinione prevalente è contraria a tale indirizzo. Secondo le Sezioni unite della Cassazione sono semplicemente annullabili le delibere affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea [3]. A differenza della «nullità», l’annullabilità implica il rispetto del termine di 30 giorni per far valere il vizio. Pertanto l’omissione nell’avviso di convocazione del luogo, giorno ed ora dell’assemblea non è di per sé decisiva ai fini della validità o meno della delibera dell’assemblea, perché il giudice dovrà «accertarsi se il condomino ne abbia avuto notizia in altro modo ma in tempo utile rispetto alla consegna dell’avviso»: in tal caso la delibera sarà valida ed efficace [4].


note

[1] C. App. Bari, sent. n. 1854/2022.

[2] Cass. sent. n. 14461/1999.

[3] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005 e 9839/2021

[4] Cass. sent. n. 6919/1982.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D’APPELLO DI BARI Terza Sezione Civile

Sentenza n. 1854/2022 pubblicata il 22/12/2022

La Corte d’appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:

dott. Michele Ancona

dott. Vittorio Gaeta

avv. Luigi Carmine Chiarelli

ha pronunciato la seguente

Presidente

Consigliere

Giudice Ausiliario Relatore

SENTENZA

nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. /2019 promossa da: XXXXXX

contro

YYYYY

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso a seguito di trattazione scritta ai sensi dell’art. 83, settimo comma, lett. h, del D.L. n. 18 del 17.3.2020, convertito con Legge n. 27 del 24.4.2020. come da note depositate telematicamente dai difensori.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con sentenza numero…. /2019 del 22.03.2019 il Tribunale di Bari, definitivamente pronunziandosi sulla domanda proposta da…… con atto di citazione notificato il 19.11.2015, nei confronti del Condominio di ……a Bari, annullava l’intero deliberato approvato in seconda convocazione il 19/10/2015 dall’assemblea del condominio di a….. Bari; condannava il condominio convenuto al pagamento delle spese processuali che liquidava in € 4.272,00, di cui Euro 272,00 per spese, oltre R.S.G, IVA e Cap come per legge, che distraeva in favore dei procuratori costituiti, anticipatari ex art. 93 c.p.c..

Con atto di citazione notificato il 6.5.2019 proponeva appello il condominio di ….., chiedendo alla Corte di riformare integralmente la sentenza n. /2019 resa dal Tribunale di Bari nella parte in cui dispone l’annullamento dell’intero deliberato assunto in seconda convocazione il 19.10.2015 dall’assemblea del Condominio di …..– Bari, e condanna il condominio convenuto al pagamento delle spese processuali con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.

Con comparsa di costituzione e risposta del 14.10.2019, depositata lo stesso giorno, si costituiva ….., chiedendo: 1) in rito di dichiarare l’inammissibilità dell’appello per violazione del disposto normativo di cui all’art.342 -primo comma- c.p.c. 3.000,00 con ogni incombente di legge; 2) nel merito, di :rigettare l’appello perché infondato in fatto e in diritto con ogni conseguenza di legge; 3) di condannare l’appellante al pagamento di spese e compensi anche del secondo grado di giudizio, oltre accessori come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti perché anticipatari.

Appellante

Appellata

Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell’art. 190 c.p.c., con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

L’appello è, ad avviso della Corte ammissibile ma infondato e deve essere rigettato, con le conseguenze in materia di spese.

Preliminarmente va esaminata l’eccezione di inammissibilità del gravame avanzata dall’appellata.

La presunta violazione dell’art. 342 c.p.c. non appare sussistere poiché nell’appello risultano esplicitamente enunciati e argomentati i rilievi critici rispetto alle ragioni di fatto poste a fondamento della sentenza impugnata e dalla lettura dell’atto è possibile conseguire con immediatezza quale sia la parte del provvedimento che si vuole sia modificata, le specifiche ragioni in fatto ed in diritto che sorreggono la richiesta, il risultato finale che si intende ottenere tramite il gravame.

E’ ormai consolidato l’orientamento secondo cui gli artt. 342 e 434 c.p.c. nel testo formulato dal D.L. n. 83/2012 convertito con modificazioni nella L. n. 134/12, vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrati le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l’utilizzo di particolari formule sacramentali, o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero al trascrizione totale o parziale della sentenza impugnata, tenendo conto della permanente natura di revisio prioris istantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (V. per tutte, Cass. n. 13535/18 che fa seguito a Cass. S.U. n. 27199/17).

Nel merito l’appello non ha pregio.

La Suprema Corte ha avuto modo di affermare il principio che è nulla – e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato – la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto (Cass. n. 14461 del 22.12.1999).

Nel caso di specie ricorre questa seconda ipotesi.

Chi ha convocato l’assemblea del 18-19.10.2015 sceglieva di individuare due diversi luoghi in cui tenere la prima e la seconda convocazione dell’adunanza. La cosa è quantomeno inconsueta. Nell’avviso recapitato alla …..mentre il primo luogo era chiaramente indicato, non così il secondo, diverso dal primo. Anche questa particolarità della convocazione induce a ritenere che l’avviso non contenesse un semplice errore materiale di facile individuazione e che dallo stesso emergesse, con chiarezza, come assume l’appellante, il luogo della seconda convocazione. Il delegato della ….., leggendo l’avviso, avrebbe dovuto ricorrere a delle intuizioni e non è detto che le stesse siano scontate.

Legittimo era anche supporre, come appare questi aver fatto, che l’indicazione di un diverso indirizzo fosse un refuso e che l’assemblea dovesse tenersi anche in seconda convocazione nello stesso luogo correttamente indicato per il primo. Il fatto che altri condomini abbiano partecipato all’assemblea nel luogo giusto non è significativo. Ben hanno potuto chiedere o avere anche altre informazioni o essersi resi conto dell’errore e messo rimedio parlando tra di loro. I condomini presenti erano solo quattro.

L’incertezza restava oggettiva ed, l’assenza della o di un suo delegato, induceva ragionevolmente a verificare con più attenzione la regolarità della convocazione e a soprassedere dal prendere recisioni, riconvocando l’assise in altra anche prossima data.

La decisione del Tribunale merita pertanto conferma.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014, così come recentemente modificato, con applicazione dello scaglione da Euro 5.201,00 ad Euro 26.000,00 stante il valore dichiarato dall’appellante e compensi tra medi e minimi, in considerazione dell’unica questione trattata, per le fasi di studio, introduttiva e decisionale. Ne va disposta la chiesta distrazione.

Si dà atto che, ai sensi del D.P.R. n.115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento da parte dell’appellante dell’ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto

P.Q.M.

La Corte d’Appello, definitivamente pronunciando sull’appello proposto dal condominio di…..a Bari, con atto di citazione notificato il 6.5.2019, nei confronti di ……, avverso la sentenza n. /2019 del Tribunale di Bari, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1) Rigetta l’appello;

2) Condanna l’appellante in favore dell’appellata alle spese e competenze di questo grado di giudizio che liquida in complessivi Euro 3.000,00 per compensi, oltre R.S.G. iva e cap come per legge. Ne dispone la chiesta distrazione in favore degli avv.ti…… , dichiaratisi anticipatari;

3) Dà atto che, ai sensi del D.P.R. n.115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento da parte dell’appellante dell’ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto.

Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della terza sezione civile, in data 15.12.2022.

Il Giudice Ausiliario Relatore Avv. Luigi Carmine CHIARELLI

Il Presidente Dott. Michele ANCONA


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