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Attività commerciali: che succede se creano disturbo in condominio

25 Gennaio 2023 | Autore:
Attività commerciali: che succede se creano disturbo in condominio

Rumori in condominio: norme per la tranquillità degli abitanti. Prevalgono le esigenze di silenzio e tranquillità delle abitazioni private.

Può succedere che un appartamento o un magazzino, collocato all’interno di un condominio, venga adibito ad attività commerciale e che ciò possa comportare molestie ai condomini per via del rumore da esso prodotto, del via vai di clienti e delle esalazioni di eventuali fumi e calori (si pensi alla canna fumaria di una pizzeria). Quali sono le norme per tutelare la tranquillità degli abitanti? Che succede se le attività commerciali creano disturbo in condominio? La questione ha spesso interessato la giurisprudenza. Ecco alcuni suggerimenti utili a riguardo.

Si può cambiare la destinazione d’uso di un appartamento?

Se non è previsto un apposito divieto nel regolamento condominiale, è sempre possibile modificare la destinazione d’uso di un appartamento, variandola da civile abitazione ad attività commerciale o viceversa. 

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità o una delibera assembleare, anch’essa assunta con il consenso di tutti i condomini, potrebbe impedire l’esercizio di tale diritto che è connesso alla proprietà dell’immobile e non può quindi essere limitato da terzi senza il consenso del proprietario. 

Modifica destinazione d’uso: si paga di più di spese condominiali? 

Secondo la Cassazione, la modifica della destinazione d’uso non implica in automatico l’obbligo di revisionare le tabelle millesimali. Bisogna valutare il caso concreto e verificare se effettivamente, il suddetto cambio di destinazione possa implicare un maggior costo per il condominio. Si pensi a una civile abitazione che divenga uno studio medico, un’assicurazione, un centro estetico, una palestra, a cui accede un’ingente clientela con conseguenti maggiori costi rispetto alla situazione precedente (apertura e chiusura del portone, uso dell’ascensore, maggiore sporcizia per le scale, ecc.). È proprio questo nuovo utilizzo e le nuove conseguenti maggiori spese che giustificano – a prescindere dal mutamento o meno della destinazione d’uso dell’unità immobiliare interessata – una richiesta di revisione del precedente riparto delle spese. 

Quando è vietata l’attività commerciale in condominio?

Abbiamo appena detto che un’unità immobiliare facente parte di un condominio può essere destinata ad un uso abitativo oppure ad un uso commerciale. Ma non sempre questi due differenti utilizzi sono compatibili all’interno di uno stesso edificio. Infatti particolari attività lavorative, come accade quando si utilizzano macchinari che producono rumori, calore o fumi, impediscono il normale utilizzo abitativo delle altre unità immobiliari comprese nello stesso edificio. Bisogna allora stabilire quale, fra le due attività, deve prevalere rispetto all’altra. Secondo la Cassazione, laddove non possa essere possibile una pacifica convivenza tra le due finalità, a prevalere è sempre la destinazione abitativa [1].

Lasciando da parte i casi in cui i fastidi provocati dalle attività lavorative concretizzano addirittura violazioni di specifiche norme (come ad esempio i limiti di rumorosità) – per i quali non si pongono dubbi sulla loro illegittimità – per tutti gli altri casi ci si deve chiedere invece qual è il “metro di misura” da utilizzare.

Il regolamento di condominio può prevedere limiti all’uso degli appartamenti, vietando specifiche attività come, ad esempio: locande, ostelli, palestre, asili, b&b, centri benessere, ecc. 

Più in generale, però, i regolamenti contengono vincoli più generici, limitandosi a vietare l’utilizzo degli immobili per attività rumorose o moleste, senza specificare quali siano. In tali casi, sarà il giudice, su ricorso del condominio o del condòmino molestato, a valutare se l’impiego dell’unità immobiliare sia compatibile con la tranquillità da assicurare agli altri proprietari.

A riguardo, l’articolo 844 del Codice civile stabilisce dei limiti alle immissioni di rumori, alle esalazioni di fumi e calori: questi non possono mai superare la normale tollerabilità: si tratta di un criterio generale di valutazione che deve essere adeguato al caso concreto dal giudice. Quest’ultimo dovrà tenere conto della destinazione assegnata all’edificio dalle norme urbanistiche comunali o, in mancanza, dagli stessi condomini. Pertanto, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti (sia abitazione che esercizio commerciale), bisogna privilegiare le esigenze personali di vita connesse all’abitazione rispetto alle utilità economiche che derivano dall’esercizio di attività commerciali. Il che significa che è possibile far ricorso al giudice per impedire l’esercizio di attività rumorose o comunque moleste.

Le distanze tra gli appartamenti

Come noto, il Codice civile impone una distanza minima di tre metri tra costruzioni confinanti. Questa norma si applica anche in condominio, benché gli immobili siano divisi in senso verticale e non orizzontale. Tuttavia, la Cassazione ha specificato che, nell’ambito di un condominio, non è sempre possibile rispettare tali distanze minime: sono vincolanti solo quando compatibili con la concreta struttura dell’edificio. Pertanto, in caso di spazio ridotto tra i vari piani dell’edificio, è legittima la deroga a tali norme. Sicché il giudice, tenendo conto delle normali esigenze dei proprietari delle singole unità immobiliari relative al loro godimento e della struttura materiale dell’edificio, deve accertare se un rigoroso rispetto delle norme sulle distanze non si dimostri irragionevole nel caso specifico. Del resto, la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica il contemperamento dei vari interessi per garantire l’ordinato svolgersi della convivenza civile.

Di conseguenza, la deroga è consentita se, per l’installazione dei servizi essenziali alle esigenze della vita sia necessario, tenendo conto della struttura materiale dell’edificio e delle connessioni tra le varie unità immobiliari, realizzare opere ad una distanza inferiore di quella stabilita dalle norme sulle distanze e l’opera del condomino diventa legittima quando vengono realizzati accorgimenti idonei ad evitare danni alle altre unità immobiliari [2].

In condominio prevalgono le esigenze commerciali o abitative?

Come spiegato dalla Cassazione [1], all’utilità sociale connessa con il godimento dell’abitazione, in modo indiretto ed entro certi limiti, si ricollegano numerose norme costituzionali, quali, con riguardo alla tutela della famiglia o della maternità, l’articolo 31 della Costituzione; con riguardo all’inviolabilità del domicilio, l’articolo 14 della Costituzione; con riguardo all’accesso alla proprietà dell’abitazione, l’articolo 47, comma 2, della Costituzione. 

In sintesi, la tutela dell’abitazione riassume una serie di istanze fondamentali, alle quali la convivenza si deve adeguare. Pertanto, la legge privilegia le esigenze personali connesse all’abitazione (come il riparo, la sicurezza, il lavoro domestico, il riposo, l’intimità familiare, la riservatezza, lo svago, le relazioni sociali, eccetera) rispetto alle utilità solo economiche, che derivano da un esercizio commerciale, le quali di per sé sono lecite e meritevoli di tutela, ma rimangono subordinate alle esigenze abitative. Difatti, una delle regole che razionalizzano l’uso delle unità abitative comprese negli edifici con più piani prevede di non ledere – con attività utili, ma in concreto meno rilevanti sul piano della valutazione normativa e della considerazione diffusa nella comunità – il godimento dell’abitazione dei vicini.


note

[1] Cass. sent. n. 3090/1993.

[2] Cass. sent. n. 741/1977.


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