Abuso edilizio: sanzioni

Cosa si rischia per un abuso edilizio: la demolizione e le sanzioni penali. Ecco chi è considerato responsabile. 

L’abuso edilizio è un reato. L’art. 44 del Testo Unico edilizia prevede due tipi di sanzioni connesse tra loro: una sanzione amministrativa costituita dalla demolizione dell’opera (che non cade mai in prescrizione) e la sanzione penale costituita dall’ammenda e/o dalla reclusione. 

Qui di seguito parleremo, più nel dettaglio, delle sanzioni per l’abuso edilizio: vedremo cioè cosa rischia il proprietario dell’immobile e, se si tratta di un soggetto diverso, colui che ha commissionato i lavori (ciò potrebbe succedere, ad esempio, nel caso in cui l’autore dell’abuso abbia poi venduto il bene o lo abbia trasferito in eredità). 

Sanzioni per abuso edilizio

Le autorità possono sempre accertare la violazione di una norma edilizia senza limiti di tempo: si tratta infatti di un reato permanente, che sussiste cioè fin quando l’opera non viene rimossa o non si ottiene una sanatoria. 

La sanzione amministrativa della demolizione non è soggetta a prescrizione, in quanto rivolta a rimuovere il reato permanente perpetuato verso il territorio. 

Al contrario, la sanzione penale è passibile di prescrizione. In particolare, il reato di abuso edilizio si prescrive in:

• quattro anni (qualora non vi siano stati atti interruttivi del decorso del tempo come il rinvio a giudizio del responsabile); 
• cinque anni (in presenza di uno degli atti interruttivi stabiliti dal legislatore)

Le sanzioni amministrative per l’abuso edilizio

La sanzione amministrativa per l’abuso edilizio dipende dal tipo di illecito commesso: 

• nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o con permesso concesso e successivamente annullato, in totale difformità o con variazioni essenziali, la sanzione consiste nella demolizione dell’opera;
• nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la sanzione consiste sempre nella demolizione ma, quando la demolizione non può essere effettuata senza creare un pregiudizio al resto dell’immobile eseguito in conformità, in alternativa alla demolizione si può applicare una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di costruzione dell’opera realizzata in difformità, se ad uso residenziale e pari al doppio del valore venale, determinato dalla Agenzia del territorio, per le opere ad uso diverso da quello residenziale. Secondo la giurisprudenza, tale sanzione alternativa può applicarsi solo quando viene data una seria ed idonea dimostrazione del pregiudizio che la demolizione delle opere costruite in difformità determinerebbe sulla struttura e sull’utilizzazione del bene residuo;
• nel caso di parziale difformità dal permesso di costruire, ma solo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedono per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali non c’è demolizione. Tale esclusione non opera però per gli interventi eseguiti su immobili vincolati quando siano eseguiti in difformità dalle relative autorizzazioni delle autorità di vincolo.

La demolizione dell’abuso edilizio

A imporre la demolizione è il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel caso di accertamento di inosservanza della disciplina. La stessa sanzione può essere applicata anche dal giudice del tribunale nel caso in cui venga instaurato un processo penale per il reato commesso. 

La legge, dunque, in via generale prevede l’immediata eliminazione dell’offesa arrecata al territorio, anche per evitare ulteriori e più gravi conseguenze. 

Come anticipato la sanzione della demolizione è pressoché automatica in caso di inizio o esecuzione di opere senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

In particolare, la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi viene imposto nei seguenti casi:

• lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione;
• interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (o SCIA alternativa);
• interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante in assenza di permesso di costruire (o SCIA alternativa);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (o SCIA alternativa);
• interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici, in assenza di permesso di costruire, oppure in totale o parziale difformità dal medesimo (o SCIA alternativa).

Anche a distanza di molto tempo dalla commissione dell’abuso, l’autorità ha l’obbligo di emettere l’ordine di demolizione per il solo fatto di aver riscontrato l’esistenza di opere abusive. Quindi il fatto di ricevere la sanzione quando ormai si è fatto affidamento sulla costruzione abusiva non è una valida giustificazione: lo stesso ritardo con cui spesso agisce l’amministrazione non è un motivo di illegittimità del provvedimento. 

Il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo non deve per forza motivare le ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell’abuso. E ciò vale anche quando il titolare dell’immobile non sia l’autore dell’abuso [2].

Chi subisce le sanzioni per l’abuso edilizio?

Per quanto riguarda le sanzioni penali, l’unico responsabile è l’autore dell’illecito. In caso di coppia in comunione dei beni titolare dell’immobile abusivo, la responsabilità è di entrambi i coniugi a meno che uno dei due non riesca a dimostrare che i lavori sono stati commissionati dall’altro e di non aver avuto alcuna parte nel processo decisionale sugli stessi. 

Il reato quindi resta vincolato a colui che era titolare del bene al momento dell’abuso e non ai successivi proprietari come potrebbe essere l’acquirente (salvo che risulti che l’acquisto era subordinato alla realizzazione dei lavori in questione), il donatario, l’erede, il comodatario, l’usufruttuario. E questo perché la responsabilità penale è sempre e solo personale: non può cioè ricadere su terzi che non hanno commesso l’illecito.

Per quanto invece riguarda le sanzioni amministrative – che come visto sono costituite dalla demolizione e ripristino dello stato dei luoghi – queste ricadono sul titolare del bene al momento della contestazione, anche se non è l’autore dell’illecito. Dunque è questi, e non il responsabile dell’abuso, che deve avviare a proprie spese i lavori di smantellamento dell’opera abusiva. Questi potrà poi eventualmente rivalersi nei confronti del venditore se gli ha nascosto l’esistenza dell’abuso.

Quando è possibile pagare una multa al posto della demolizione dell’abuso edilizio

Come visto la legge ammette la possibilità, in determinati casi, di evitare la demolizione pagando una sanzione pecuniaria. Si parla, a riguardo, di fiscalizzazione dell’abuso. Ciò però è ammesso nei soli ed eccezionali casi in cui, rispettivamente, il ripristino dello stato dei luoghi e la demolizione non possono avvenire per impossibilità o per pregiudizio della parte conforme.

Nel caso della ristrutturazione edilizia, l’impossibilità del ripristino deve risultare da motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, a seguito di specifica istanza della parte interessata dall’ordinanza di demolizione, impossibilità che dovrà essere sorretta esclusivamente dal punto visto tecnico.

Nei casi di parziale difformità, il pregiudizio alla parte conforme si realizza sicuramente qualora sia oggettivamente impossibile procedere alla demolizione senza arrecare un pregiudizio di ordine strutturale alla parte eseguita in conformità, quindi in caso nel caso di impossibilità assoluta di adempiere, tanto che deve risultare in maniera inequivoca che la demolizione, per le sue conseguenze materiali, inciderebbe sulla stabilità dell’edificio nel suo complesso [1].

Il Legislatore ha inoltre previsto anche le sanzioni amministrative pecuniarie al posto della demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, ovvero la restituzione in pristino nel caso di:

• intervento di ristrutturazione edilizia c.d. «pesante» realizzato in assenza o in difformità totale dal permesso di costruire (o dalla SCIA alternativa), non sia possibile il ripristino dello stato dei luoghi;
• intervento eseguito in parziale difformità dal permesso di costruire (o SCIA alternativa), la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità;
• interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato (o SCIA alternativa), qualora non sia possibile la rimozione dei vizi della procedura amministrativa o la restituzione in pristino.

Sanzioni pecuniarie penali

Oltre alle sanzioni amministrative e salvo che il fatto costituisca più grave reato, per gli abusi edilizi si applicano le sanzioni penali, previste per:

• violazione delle previsioni contenute negli strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e nella disciplina urbanistico-edilizia vigente, oltre che delle modalità esecutive fissate dal permesso di costruire, ovvero per l’esecuzione di interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali dallo stesso;
• realizzazione di interventi edilizi in assenza o in difformità totale dal permesso di costruire o dall’eventuale SCIA alternativa;
• esecuzione di lavori nonostante l’ordine di sospensione; realizzazione di interventi edilizi in zone vincolate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali; lottizzazione abusiva.

In particolare si applica: 

• l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire; 
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione; 
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo. 

La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso. 

L’art. 44 del Testo Unico dell’edilizia non specifica i soggetti del reato, i quali, tuttavia, debbono ritenersi essere quelli indicati dall’art. 29 del medesimo TUE, ovvero:

• il titolare del permesso di costruire;
• il committente; il costruttore; il direttore dei lavori (nel caso in cui non abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire).