Quali sono i miei diritti come inquilino?

Contratto di locazione: i diritti dell’affittuario e i corrispondenti doveri del proprietario di casa. Cosa dice la legge sull’affitto.

Nel momento in cui si conclude un contratto di affitto – meglio detto “locazione” – le parti acquisiscono diritti e doveri. La legge, in verità, si è sempre preoccupata di tutelare più l’inquilino, ritenuto parte debole del rapporto, che non il padrone di casa. Ecco perché la legge sull’equo canone prevede norme come, ad esempio, la durata minima del contratto [1], il divieto di prevedere aumenti del canone [2], la tolleranza di 20 giorni prima di avviare lo sfratto in caso di ritardato pagamento, la possibilità di chiudere la medesima procedura di sfratto versando gli arretrati anche dinanzi allo stesso giudice, e molte altre tutele.

Occupiamoci dunque di trattare, in questa breve guida, quali sono i diritti dell’inquilino in un contratto di affitto e cosa a questi spetta per legge.

La conclusione del contratto

L’inquilino ha innanzitutto diritto a ottenere un appartamento agibile. L’assenza del certificato di agibilità, pur non rendendo nullo il contratto, può essere utilizzata come giustificazione per recedere immediatamente dalla locazione.

Non altrettanto si può però dire se sussiste qualche abuso edilizio: questo infatti non pregiudica l’abitabilità dell’immobile e dello stesso risponderebbe solo il titolare, non anche l’affittuario.

Il locatore ha l’obbligo di comunicare all’inquilino la registrazione del contratto entro 60 giorni dall’adempimento (che, a sua volta, deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto).

Il canone concordato non può mai mutare, salvo l’aggiornamento Istat. Quindi il locatore non può mai chiedere un aumento del canone. L’aggiornamento Istat non è ammesso solo nel caso di contratto stipulato con cedolare secca.

La consegna dell’appartamento

L’inquilino ha diritto a ottenere la consegna dell’appartamento in condizioni tali da realizzare le esigenze per le quali il contratto è stato concluso. Dunque, se lo scopo dell’appartamento è di soddisfare un fine abitativo, l’immobile deve essere dotato di acqua, riscaldamento, deve essere salubre e sicuro. Ad esempio sarebbe consentito recedere da un contratto per un appartamento in cui l’impianto di riscaldamento non funziona oppure se l’impianto elettrico crea rischio di folgorazioni.

Il recesso dal contratto per giustificato motivo

Le parti di un contratto di locazione devono rispettare la durata del contratto per come stabilita dalla legge. Tuttavia, l’inquino può recedere in qualsiasi momento se sussistono giustificati motivi. Deve trattarsi di eventi sopravvenuti e imprevedibili rispetto alla conclusione del contratto, non dipendenti dalla volontà dell’inquilino e devono inoltre rendere oggettivamente impossibile la prosecuzione del rapporto. Si pensi al caso di un dipendente che venga trasferito dal datore in un’altra città pur non avendone fatto richiesta; oppure si pensi a un immobile privo di ascensore ove il conduttore subisca una invalidità che non gli permetta di fare le scale a piedi.

Il recesso per giusta causa è consentito solo dando il preavviso di sei mesi durante i quali è necessario pagare regolarmente il canone.

Manutenzione dell’immobile

Durante tutta la durata della locazione, il padrone di casa deve provvedere a tutte le spese di manutenzione straordinaria e a quelle ordinarie di importo elevato. Si pensi alla sostituzione di una caldaia non funzionante o alla rimozione dei problemi di umidità. Se non vi provvede, l’inquilino non può né sospendere l’esecuzione del contratto, né autoridurre l’importo del canone. Deve invece ricorrere al giudice affinché sia questi a riquantificare la misura del canone in relazione alla ridotta utilità dell’appartamento. Tuttavia, sostiene la Cassazione, se l’inadempimento del locatore è talmente grave da rendere impossibile il godimento dell’immobile (si pensi a un immobile completamente insalubre) allora l’inquilino potrebbe andare via interrompendo il versamento del canone mensile.

Se nel corso della locazione il bene necessita di riparazioni urgenti (ad esempio vi è un pericolo immediato di guasto o di aggravamento dello stato della cosa), il conduttore può eseguire direttamente tali riparazioni, salvo rimborso, purché dia immediata notizia al locatore. La prova dell’urgenza deve essere data dal conduttore. L’avviso è una facoltà e non un obbligo del conduttore e non è prescritto a pena di decadenza dal diritto al rimborso, in quanto non costituisce una richiesta di autorizzazione preventiva a compiere le riparazioni. Ad esempio anche in mancanza di avviso, se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che vi provveda ad eseguirli direttamente ha comunque diritto al rimborso.

Riconsegna dell’immobile 

Alla cessazione dell’affitto, l’inquilino deve restituire l’appartamento nelle condizioni in cui gli è stato dato, salvo la normale usura derivante dall’uso quotidiano. Su di lui non gravano le spese di pulizia o di tinteggiatura delle pareti, salvo diversa previsione del contratto. Egli deve preoccuparsi solo delle piccole spese di manutenzione ordinaria che non comportano opere murarie (ad esempio la sostituzione di un rubinetto). 

Alla riconsegna, l’inquilino ha diritto a vedersi restituire la cauzione versata alla stipula del contratto, con tutti gli interessi nel frattempo maturati. Il contratto non può prevedere la clausola con cui viene esclusa la maturazione degli interessi. Questi infatti sono sempre dovuti.

Il diritto di prelazione 

Nel caso in cui il proprietario intenda vendere l’appartamento a terzi, il contratto di locazione permane e mantiene la sua validità anche nei confronti del nuovo titolare dell’immobile, fino alla sua scadenza e oltre se non interviene una formale disdetta. 

Tuttavia all’inquilino non spetta alcun diritto di prelazione, salvo che la disdetta del locatore intervenga al primo rinnovo del contratto (ossia dopo i primi 4 o 3 anni, a seconda del contratto) per l’intenzione di questi di vendere l’appartamento.

Partecipazione alle assemblee condominiali

L’inquino ha diritto a essere informato delle assemblee condominiali che riguardino decisioni in merito ai consumi e alla ripartizione delle spese comuni che gravano su di lui.

Poiché sull’inquilino grava una parte degli oneri condominiali, questi ha diritto a conoscere dal locatore i giustificativi di spesa, il quale glieli deve fornire entro massimo 60 giorni, richiedendoli all’amministratore.

Il rispetto della durata del contratto

Se l’inquino può recedere dall’affitto prima del termine solo per giustificato motivo, il locatore non ha questo potere. Sicché quest’ultimo deve rispettare il contratto salvo la disdetta alla scadenza. Alla prima scadenza il recesso del locatore è consentito solo per alcuni specifici motivi. 

La tolleranza  

L’inquilino non può essere sfrattato prima di 20 giorni dalla scadenza del termine per il pagamento del canone. Ed in ogni caso, in qualsiasi momento, anche dopo la citazione in udienza per lo sfratto, pagando l’arretrato, le spese processuali e gli interessi può bloccare l’intera procedura e proseguire nell’esecuzione del rapporto.