Immobile da costruire: vendita nulla senza contestuale garanzia?

Gli obblighi del venditore di un bene che ancora non esiste nei confronti dell’acquirente. Come funziona la fideiussione.

Chi vuole acquistare una casa fatta e finita ha davanti a sé il bene che sta per comprare: può vederlo, controllarlo, accertarsi che tutto sia a posto, che non ci siano vizi apparenti, che la planimetria corrisponda allo stato dell’immobile, che si trovi in buone condizioni. Ma, soprattutto, ha la certezza del fatto che il bene esiste. Chi, invece, vuole acquistare una casa ancora da costruire ha due possibilità: o si fida dell’impresa da cui lo compra o pretende delle garanzie prima di impegnarsi economicamente. Il punto è proprio questo: di fronte ad un immobile da costruire, la vendita è nulla senza contestuale garanzia?

Secondo la Cassazione [1], la risposta è affermativa. La Suprema Corte richiama in una sua ordinanza la normativa [2] secondo cui è nullo il contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire per il mancato rilascio di una garanzia fideiussoria da parte dell’impresa costruttrice, cioè del promissario venditore contestualmente alla sottoscrizione dell’accordo.

Ciò accade, secondo la legge, quando viene stipulato:

• un accordo scritto che non ha come oggetto il trasferimento immediato di una proprietà o di un altro qualsiasi diritto di godimento su un immobile da costruire (e, quindi, ancora inesistente);
• un atto avente le stesse finalità.

In questi casi, il costruttore è tenuto a rilasciare e consegnare all’acquirente una fideiussione. Vediamo nel dettaglio in quali termini e a quali condizioni.

Immobile da costruire: le garanzie a tutela dell’acquirente

Il costruttore, per garantire i diritti dell’acquirente e l’adempimento dell’obbligazione assunta, deve rilasciare:

• un’apposita fideiussione;
• una garanzia assicurativa.

In questo modo, l’acquirente ha la certezza di restare indenne:

• dalle eventuali conseguenze patrimoniali negative che potrebbero portare alla mancata ultimazione dell’immobile;
• da gravi difetti costruttivi delle opere e conseguente rovina del fabbricato.

Immobile da costruire: la fideiussione

Il costruttore, prima o contestualmente alla stipula del preliminare d’acquisto o di cessione di un diritto di godimento sull’immobile da costruire, è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che egli ha riscosso e che deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, secondo i termini stabiliti nel contratto.

In nessun caso l’acquirente può rinunciare alla fideiussione. Ogni clausola contraria è nulla e deve ritenersi non apposta.

Il costruttore non è, invece, tenuto a prestare analoga garanzia in caso di immobili da costruire per i quali non è stato ancora richiesto il permesso di costruire. Significa che:

• se è già stato richiesto il permesso di costruire, il costruttore è inadempiente e l’acquirente è tutelato ed ha diritto alla restituzione degli importi versati;
• se non è ancora stato richiesto il permesso di costruire, l’acquirente non è coperto da alcuna garanzia perché il costruttore non è inadempiente.

Immobile in costruzione: chi deve rilasciare la fideiussione?

Quando al soggetto che deve presentare la fideiussione a garanzia di un immobile in costruzione, ci sono due possibilità:

• per i contratti per i quali il titolo abilitativo edilizio è stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019, la fideiussione deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa assicurativa;
• per i titoli abitativi richiesti o presentati prima del 16 marzo 2019, la fideiussione può essere anche rilasciata da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale.

La scelta spetta al costruttore, il quale, se lo ritiene opportuno, può far prestare la garanzia da più soggetti. Tale scelta non può essere contestata dall’acquirente, anche se può essere oggetto di trattativa.

Immobile in costruzione: come deve essere fatta la fideiussione?

La fideiussione deve essere sempre redatta in forma scritta e conforme al modello standard ministeriale. Tale modello si applica alle fideiussioni stipulate a partire dal 23 settembre 2022. Le fideiussioni precedenti conservano la loro efficacia, sino alla scadenza. In caso di rinnovo, esse sono rese conformi al modello standard.

Le caratteristiche del modello standard di fideiussione sono le seguenti:

• la garanzia può essere rilasciata anche congiuntamente da più soggetti. In tal caso, le singole garanzie possono essere prestate sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. Resta fermo il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente;
• la fideiussione deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, pari alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo riscosso dal costruttore e a quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie;
• il modello standard comprende anche la scheda tecnica e prevede alcune clausole, che possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario.

Immobile in costruzione: cosa copre la garanzia?

La fideiussione deve garantire al compratore la restituzione delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati se:

• il costruttore incorre in una situazione di crisi;
• il costruttore non adempie all’obbligo di stipulare la polizza assicurativa se il titolo abilitativo edilizio è stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019.

Per «situazione di crisi» si intende:

• l’assoggettamento ad esecuzione immobiliare relativa al bene oggetto del contratto;
• il fallimento (o, dal 15 luglio 2022, la liquidazione giudiziale), l’amministrazione straordinaria, il concordato preventivo o la liquidazione coatta amministrativa del costruttore.

La fideiussione deve:

• prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva azione legale del debitore principale;
• essere attaccabile a richiesta scritta dell’acquirente, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata a/r, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso.