Prima casa e B&B: si può fare?

Ho un immobile acquistato con i benefici della prima casa: posso adibirlo a B&B?

Immaginiamo che si acquisti un immobile con un mutuo ipotecario, usufruendo dei benefici della prima casa e con la garanzia giovani, ponendovi la residenza.

Qualora l’immobile fosse ampio ed avesse un numero di vani superiore alle proprie necessità personali e familiari, si potrebbe parzialmente adibire ad attività di Bed and Breakfast, senza perdere i benefici concessi dalla legge?

Bonus prima casa per gli under 36

Il Bonus prima casa destinato agli under 36 comprende tutta una serie di agevolazioni fiscali per incentivare l’acquisto da parte dei giovani (single o in coppia) dell’immobile che diverrà abitazione [1]

Le agevolazioni economiche destinate ai giovani sull’acquisto della prima casa agiscono sostanzialmente sue due fronti:

1) l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa;

2) i benefici fiscali sulla tassazione applicata all’acquisto.

1) Riguardo al primo punto, le agevolazioni introdotte dal Decreto Sostegni-bis riguardano il cosiddetto Fondo di Garanzia per la prima casa, che pone sullo Stato la garanzia nella misura dell’80% sull’acquisto della prima casa.

2) Riguardo il secondo, le agevolazioni sulle imposte legate agli atti di acquisto della prima casa comprendono:

l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale;

la riduzione del 50% sugli onorari notarili;

il credito d’imposta (sugli atti soggetti ad IVA) pari all’IVA corrisposta, credito che poi potrà essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.

I requisiti di accesso al Bonus prima casa under 36 sono:

un’età inferiore ai 36 anni;

un ISEE in corso di validità non superiore a 40.000 euro.

Infine, per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se invece l’acquirente risiede in un altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto della nuova casa è tenuto a trasferire la residenza nel Comune dov’è situato l’immobile ed il cambio di residenza si considera quindi avvenuto nel momento in cui l’interessato presenta la dichiarazione di trasferimento.

Bonus prima casa e attività di Bed and Breakfast

Si può adibire parte dell’immobile acquistato con i benefici del Bonus prima casa under 36 durante i mesi estivi senza perdere le agevolazioni previste dalla garanzia giovani?

Se si mantiene la residenza presso l’abitazione parimenti si conserva il requisito anche per la detrazione degli interessi su eventuale mutuo prima casa.

Se viceversa si adibisse l’immobile a B&B e si esercitasse l’attività in forma professionale, occorrerebbe aprire partita IVA ed apportare all’immobile le necessarie modifiche richieste, conseguentemente perdendo il requisito a seguito del cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

La normativa di settore ha fugato diversi dubbi sulla natura dell’attività:

la compresenza del titolare e degli ospiti nelle unità immobiliari messe a disposizione lasciano intendere che l’attività non rientri tra quelle di sfruttamento dell’immobile per fini commerciali, essendo questo destinato principalmente a soddisfare le esigenze abitative di coloro che offrono ospitalità.

Pertanto, il carattere saltuario dell’attività di fornitura di “alloggio e prima colazione”, che s’identifica, sostanzialmente con quello dell’occasionalità, ne consente, in via generale, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA.

Ciò sempre che, ovviamente, tale attività, anche se esercitata periodicamente, non sia svolta in modo sistematico, con un carattere di stabilità, evidenziando un’opportuna organizzazione di mezzi che è indice della professionalità dell’esercizio dell’attività stessa [2].

Compatibilità tra attività occasionale di B&B e prima casa

Pertanto per aprire un B&B ed esercitare l’attività in forma occasionale, quindi compatibilmente con i benefici del Bonus prima casa, occorrerà:

1. a) che l’affitto delle stanze non debba essere massivo, ma occasionale;
2. b) che il proprietario debba essere in possesso di altri redditi (come lavoro dipendente, altra attività professionale, etc.);
3. c) che l’offerta di servizi aggiuntivi debba essere minima o addirittura assente;
4. d) che l’erogazione dei servizi agli ospiti, come il rifacimento delle stanze, la pulizia o la colazione, debbano essere eseguiti dal titolare o dai suoi familiari;
5. e) che l’immobile non debba essere interamente dedicato all’attività di B&B, anzi che la destinazione principale soddisfi le esigenze abitative del titolare o dei suoi familiari;
6. f) che la pubblicità della struttura sia ridotta al minimo;
7. g) l’ospitalità possa essere offerta in tre camere al massimo, con un totale di sei posti letto per un massimo di 270 giorni l’anno ed un minimo di 45 giorni di apertura continuativa.

Prima casa e locazione

Concedendo in locazione a terzi l’immobile acquistato con i benefici del Bonus prima casa, viceversa, non si mantengono tutti i benefici previsti: difatti, le agevolazioni fiscali non si perdono e quindi il proprietario dell’abitazione potrà continuare a godere delle agevolazioni sull’imposta di registro, sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale, ma non sugli interessi passivi del mutuo.

Pertanto, rispondendo al quesito iniziale, si può esercitare un’attività di B&B su immobile acquistato col bonus prima casa under 36 senza perderne i benefici, se tale attività viene svolta in forma occasionale, ossia senza apertura partita iva e conservando la residenza sull’immobile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Antonio Pagano