Lavori in casa: l’inquilino ha diritto alla riduzione dell’affitto?

L’affittuario deve aprire la porta di casa agli operai del proprietario e ha diritto a uno sconto sul canone?

Se sei in affitto, potresti trovarti nella situazione in cui il locatore debba eseguire interventi di manutenzione nell’appartamento in cui risiedi. Questi interventi potrebbero limitare la tua capacità di godere della tua abitazione, a causa della presenza degli operai, della necessità di rimanere in casa durante il loro lavoro e della possibile produzione di sporco o disturbo. 

In tal caso potresti chiederti se, nell’ipotesi di lavori in casa, l’inquilino ha diritto alla riduzione dell’affitto o se deve continuare a pagare la stessa somma a titolo di canone di locazione. In questo articolo, esamineremo le leggi a riguardo e vedremo quali sono i diritti degli inquilini in tali circostanze. Scopriamo insieme dunque tutto ciò che devi sapere sulla riduzione dell’affitto in caso di lavori di manutenzione eseguiti dal locatore.

L’inquilino deve consentire l’accesso in casa degli operai del locatore?

Il primo problema riguarda l’eventuale sussistenza di un vero e proprio obbligo, in capo all’inquilino, di aprire la porta di casa agli operai del locatore. Tale fattispecie è disciplinata dall’articolo 1583 del codice civile a norma del quale se nel corso della locazione l’appartamento necessita di riparazioni che non possono essere rimandate alla scadenza del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando comportano limitazioni del godimento della casa.

Dunque, presupposto affinché il proprietario di casa possa imporre la presenza degli operai, da lui stesso scelti, nell’appartamento in affitto è l’urgenza degli interventi di manutenzione, la cui mancata adozione potrebbe comportare rischi e danni più gravi all’immobile. Nulla ovviamente toglie che le parti trovino un accordo per l’avvio delle opere anche in assenza del presupposto dell’urgenza.

L’inquilino può ridurre il canone di affitto se ci sono gli operai in casa?

Ai sensi dell’articolo 1584 del codice civile, in caso di lavori di manutenzione richiesti dal locatore, l’inquilino ha diritto alla riduzione del canone solo in due casi:

• se l’esecuzione delle riparazioni dura per oltre un sesto della durata della locazione;
• e, in ogni caso, se l’esecuzione delle riparazioni dura per oltre venti giorni.

La riduzione deve essere proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Chiaramente se le parti non si mettono d’accordo sulla riduzione del canone, sarà il giudice a decidere.

In ogni caso, indipendentemente dalla durata dei lavori, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell’appartamento è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, la risoluzione del contratto.

Secondo la Cassazione, inoltre, l’inquilino che non possa godere dell’immobile perché risulta inagibile, pericoloso, insalubre o comunque vengano a mancare i requisiti minimi per il suo utilizzo, può sospendere o auto-ridurre il canone fino a quando il proprio diritto non venga reintegrato. Non c’è necessità che il bene sia completamente inutilizzabile (come nel caso di un fabbricato pericolante) ma p sufficiente una situazione che riduca notevolmente l’utilità che il conduttore possa trarne. Si pensi a un appartamento dove non funziona il riscaldamento o dove manca l’acqua. 

Garanzie per molestie

Inoltre, il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso e il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.