Risarcimento danni casa venduta: a chi spetta?

Spetta al venditore o all’acquirente chiedere il risarcimento per i danni prodotti prima della vendita dell’immobile?

Se una persona, che accampa un diritto al risarcimento per danni procurati da terzi alla propria abitazione decidesse di vendere il proprio immobile prima di incassare la somma, a chi spetterebbe ottenere il pagamento da parte del danneggiante: al venditore o all’acquirente? Ipotizziamo il caso del proprietario di una casa che abbia incaricato una ditta appaltatrice di effettuare dei lavori di ristrutturazione e che questa abbia commesso delle negligenze tanto evidenti da aver determinato un grave pregiudizio sul bene. Ipotizziamo anche il caso di un appartamento all’interno del quale compaiano delle macchie di muffa determinate da infiltrazioni d’acqua procurate da una tubatura condominiale.

Ebbene, in tutti questi casi, se la casa viene venduta, a chi spetta il risarcimento dei danni: al precedente proprietario (venditore del bene) oppure al nuovo (acquirente)? 

La Cassazione si è espressa in modo non sempre univoco. Proprio per questo, al fine di risolvere il contrasto interpretativo, sono infine intervenute le Sezioni Unite [1]. 

In questo breve articolo cercheremo di comprendere se, in caso di compravendita dell’immobile, il diritto di credito nei confronti del terzo danneggiante si trasferisca insieme al diritto di proprietà o se, al contrario, la cosiddetta “legittimazione ad agire” nei confronti del danneggiante medesimo resti in capo al venditore. 

In un primo momento, la Cassazione [2] si era pronunciata in senso favorevole al trasferimento del diritto al risarcimento a seguito della vendita dell’immobile. Con due pronunce la Corte aveva affermato che l’acquirente di un bene è legittimato ad agire per il risarcimento del danno provocato da un terzo prima della vendita. È infatti dal trasferimento della casa che sorge la titolarità del diritto di credito anche in mancanza di un’espressa pattuizione tra le parti. E ciò varrebbe anche se l’acquirente non era a conoscenza della preesistenza del danno.

Questo orientamento è stato successivamente superato dalle Sezioni Unite [1]. Secondo la mutata interpretazione, il diritto al risarcimento non si trasferisce con la vendita della casa e, pertanto, resta in capo a chi, nel momento in cui il danno è stato prodotto, era proprietario del bene. Pertanto l’acquirente, nuovo proprietario dell’immobile, non può agire contro il danneggiante e pretendere da lui il risarcimento. Tale potere resta in capo al venditore il quale manterrà proprio il diritto al risarcimento del danno. 

Se così stanno le cose, cosa può fare l’acquirente per tutelare i propri diritti nel caso in cui non fosse stato messo al corrente della situazione all’atto del rogito? Innanzitutto, chi compra ha un’azione di rivalsa contro il venditore se questi gli ha taciuto l’esistenza di un danno e il danno non era facilmente visibile al momento della compravendita. Sicché il venditore, anche qualora non incassi il risarcimento dal danneggiante, dovrà risarcire l’acquirente per il deprezzamento che il bene abbia subito a causa del danno. 

Un’ulteriore soluzione per tutelare i diritti dell’acquirente è quella che consente al venditore e all’acquirente di stipulare un’apposita scrittura privata (o inserire una clausola nel rogito) con cui le parti si danno atto del diritto al risarcimento del danno non ancora esercitato e del trasferimento dello stesso in capo al nuovo proprietario. In altri termini il diritto al risarcimento può essere ceduto dal venditore al compratore. Tale cessione può avvenire a titolo gratuito oppure dietro pagamento di un corrispettivo.

La Corte di Cassazione ha quindi stabilito che il diritto al risarcimento dei danni causati a una proprietà non è un collegato automaticamente al diritto di proprietà, ma si tratta di un diritto separato e autonomo che si collega solo se le parti lo vogliono espressamente con un apposito accordo. Questo significa che se il proprietario vende la proprietà senza cedere anche il diritto al risarcimento dei danni, tale diritto rimane solo al proprietario che aveva la proprietà quando è stato causato il danno. Tuttavia, se il vecchio proprietario ha ceduto il diritto al nuovo proprietario, il diritto al risarcimento dei danni appartiene a quest’ultimo.

Lo stesso discorso vale quando i danni vengono procurati da un terzo alle parti comuni del condominio sicché la domanda di risarcimento del danno viene esercitata dall’amministratore per tutti i condomini. Anche in questa ipotesi, la cessione della proprietà del singolo appartamento non comporta il trasferimento del diritto di credito. Dunque, così come visto sopra in presenza di danni alle singole unità immobiliari, anche quando si tratta di danni al condominio il diritto al risarcimento spetta unicamente a chi era condomino al momento in cui il danno si è verificato.