Acquisto di immobile proveniente da donazione: come tutelarsi?

Vorrei acquistare l’appartamento del vicino e unirlo al mio che è adiacente. Il problema è che l’immobile da comprare proviene da una donazione e ho paura che in futuro gli eredi o i creditori possano aggredire l’intero fabbricato così come risultante dalla fusione dei due appartamenti. Come posso tutelarmi?

La risoluzione per mutuo dissenso della donazione sembra una buona soluzione. Essa viene realizzata tramite un accordo tra donante e donatario volto a sciogliere la donazione intercorsa, ripristinando di conseguenza la situazione patrimoniale preesistente.

Dunque, con il mutuo dissenso si ha una retrocessione della donazione, con conseguente venir meno dei suoi effetti a partire da quando la donazione fu stipulata.

La risoluzione della donazione ha quindi effetto retroattivo, in quanto la donazione si considera come mai posta in essere.

Col mutuo dissenso della donazione, il bene donato torna nella disponibilità dell’ex donante, il quale può alienarlo, sia all’ex donatario che a un terzo.

Tale risoluzione andrebbe fatta a pena di nullità nelle stesse forme della donazione, cioè dell’atto che si intende cancellare, e quindi con atto pubblico alla presenza di due testimoni. I contraenti devono essere gli stessi dell’originaria donazione.

La risoluzione andrebbe poi trascritta nei registri della conservatoria, in modo tale che essa sia opponibile ai terzi così come lo era la precedente donazione. La trascrizione è un adempimento che cura direttamente il notaio rogante.

Per la precisione, la risoluzione per mutuo dissenso della donazione va annotata al margine dell’atto di trascrizione dell’atto di donazione. Così il primo comma dell’art. 2655 cod. civ.: «Qualora un atto trascritto o iscritto sia dichiarato nullo o sia annullato, risoluto, rescisso o revocato o sia soggetto a condizione risolutiva, la dichiarazione di nullità e, rispettivamente, l’annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione, l’avveramento della condizione devono annotarsi in margine alla trascrizione o all’iscrizione dell’atto».

La stipula di una polizza è una valida alternativa alla risoluzione della donazione. Tale assicurazione serve a mettersi al sicuro dalla possibilità che il bene donato possa essere aggredito da eredi o creditori.

Per la precisione, nel caso in cui il bene donato divenga oggetto dell’azione di restituzione o di riduzione da parte dei legittimari, il donatario o il nuovo acquirente, a fronte dell’assicurazione contratta, può godere di un indennizzo corrispondente:

• al valore economico del bene donato;
• alla somma di denaro spettante ai legittimi eredi dell’immobile;
• alle spese sostenute oppure al mancato guadagno derivante dal giudizio definitivo del giudice.

Tirando le fila di quanto detto sinora, sia la risoluzione che la polizza sembrano strumenti validi per tutelarsi da possibili azioni da parte di eredi e creditori.

L’orientamento maggioritario della dottrina propende per l’efficacia retroattiva della risoluzione; pertanto, una volta stipulata, dovrebbe mettere al sicuro i futuri acquirenti, i quali acquisterebbero direttamente dall’originario donante (nel caso di specie, dai genitori dell’attuale proprietario). In alternativa, la polizza garantisce un’ottima copertura.

Il consiglio è di ricorrere a una delle due soluzioni (o magari a entrambe), in quanto la fusione degli immobili fa sì che almeno la quota corrispondente all’abitazione acquistata dal donatario possa essere eventualmente aggredita dagli eredi o dai creditori che ritengono di essere stati lesi nei propri diritti dall’originaria donazione.

Se risoluzione di donazione e preliminare di vendita dovessero essere stipulati contemporaneamente, il compromesso andrebbe stipulato con gli originari donanti i quali, per effetto della risoluzione, tornano nuovamente a essere i proprietari, quindi unici legittimati a disporre del bene.