Cos’è il mutuo fondiario?

Finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca sull’immobile: definizione, caratteristiche, requisiti di validità.

Se ti sei recato in banca per chiedere un finanziamento necessario a comprare casa, o a ristrutturare un bene immobile che è già di tua proprietà, molto probabilmente il funzionario ti avrà esposto le varie alternative, e in particolare ti avrà proposto varie soluzioni di mutuo ipotecario o di mutuo fondiario. Ma che cos’è il mutuo fondiario?

A dispetto del nome, questa forma di mutuo non riguarda soltanto i terreni, ma comprende anche i fabbricati, che anzi sono la tipologia più frequente di immobili per i quali si stipula questo tipo di mutuo.

Mutuo fondiario: definizione normativa

La definizione normativa di mutuo fondiario è contenuta nel Testo Unico Bancario [1] – in breve Tub – che fornisce la nozione di «credito fondiario» come quello avente «per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili».

Mutuo fondiario: caratteristiche

Da questa stringata ma fondamentale definizione normativa comprendiamo che le caratteristiche essenziali del mutuo fondiario sono:

• l’erogazione da parte di una banca (e non da altri istituti di credito, come le società finanziarie);
• la durata a medio o a lungo termine: è tale quella compresa tra i 18 mesi ed i 30 anni o più, pertanto un finanziamento di durata inferiore non può essere qualificato come mutuo fondiario;
• la necessità di un’ipoteca di primo grado posta sugli immobili, a garanzia del creditore che eroga il finanziamento.

L’apposizione dell’ipoteca rappresenta una importante garanzia per la banca, che, in caso di mancato pagamento delle rate, potrà soddisfarsi direttamente sull’immobile ipotecato, pignorandolo e vendendolo all’asta per acquisire il ricavato, fino a concorrenza della somma non rimborsata dal mutuatario debitore. L’ipoteca di primo grado comporta che la banca sarà privilegiata rispetto ad eventuali altri creditori concorrenti.

Mutuo fondiario: a cosa serve e quali vantaggi offre

Il mutuo fondiario serve, essenzialmente, a finanziare chi vuole acquistare un immobile, o a costruirlo, ed anche a ristrutturare un’abitazione. Le banche quasi sempre condizionano l’erogazione del mutuo fondiario all’acquisto o ristrutturazione di un immobile adibito ad abitazione principale del richiedente (la cosiddetta “prima casa”). In ogni caso, il mutuo fondiario non è considerato un «mutuo di scopo», cioè può essere usato dal mutuatario anche per finalità diverse da quelle previste, senza che ciò comporti la nullità del contratto stipulato.

Chi stipula un mutuo fondiario gode di maggiori vantaggi rispetto a chi ottiene un comune finanziamento, e precisamente:

• onorario del notaio ridotto;
• cancellazione automatica dell’ipoteca entro 30 giorni dalla scadenza, a cura della banca, quando tutte le rate sono state rimborsate;
• detrazione fiscale degli interessi sul mutuo per acquisto o ristrutturazione dell’abitazione principale, al 19%
• possibilità di estinzione anticipata del mutuo, a discrezione del debitore e su sua semplice richiesta, senza penali.

Mutuo fondiario: limiti di finanziabilità

Il Testo Unico Bancario [2] dispone che «la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR [Comitato Interministeriale Credito e Risparmio], determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi». C’è, quindi, un limite di finanziabilità per il mutuo fondiario, che in base alle deliberazioni adottate non può superare l’80% del valore dei beni ipotecati. Per determinare preventivamente questo valore, le banche sottopongono a perizia gli immobili posti a garanzia del finanziamento.

Il limite dell’80% può essere superato, ed arrivare anche al 100% del valore dell’immobile, se il mutuatario presta garanzie ulteriori oltre all’ipoteca: ad esempio, fidejussioni bancarie, pegni di beni o polizze di assicurazione. Di recente la Corte di Cassazione a Sezioni Unite [3] ha affermato, contrariamente all’orientamento finora dominante, che il superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario non determina la nullità del contratto.