Che differenza c’è tra mutuo fondiario e ipotecario?

Come si contraddistinguono i due diversi tipi di finanziamento e cosa cambia per il mutuatario che sceglie l’uno o l’altro prodotto.

Molti clienti che si recano in banca per chiedere un finanziamento necessario ad acquistare o a ristrutturare la casa o un altro immobile, di fronte alle varie offerte che gli vengono presentate dal funzionario, si chiedono: che differenza c’è tra mutuo fondiario e ipotecario?

In realtà anche il mutuo fondiario è un mutuo ipotecario, ma con qualcosa in più. Spieghiamoci meglio: i due tipi di finanziamento hanno delle analogie, in quanto sono entrambi a medio e lungo termine, ma si distinguono tra loro per il tipo di ipoteca che li caratterizza: quella del mutuo fondiario deve essere necessariamente di primo grado, mentre un normale mutuo ipotecario potrebbe prevedere anche ipoteche di grado ulteriore (ma raramente le banche concedono tale possibilità).

Vi sono altre importanti differenze tra mutuo fondiario e ipotecario che esamineremo, e vengono in rilievo in caso di mancato rimborso, cioè quando il mutuatario non paga le rate dovute in base al piano di ammortamento ed entro le scadenze previste, oppure quando il venditore dell’immobile al quale il mutuo è riferito viene assoggettato a procedure fallimentari.

Inoltre, il mutuo fondiario soggiace a dei limiti di finanziabilità, che in linea generale non possono oltrepassare l’80% del valore dell’immobile, salva la prestazione di particolari garanzie ulteriori da parte del debitore; ma di recente la Cassazione a Sezioni Unite ha affermato che il mutuo finanziario non è nullo (perciò non si può pretendere di non restituire il capitale ricevuto o di non pagare gli interessi pattuiti). A livello fiscale, il mutuo fondiario, se è stato stipulato per l’acquisto o per la ristrutturazione dell’abitazione principale, consente la detrazione dall’Irpef degli interessi passivi.

Contratto di mutuo: cos’è e come funziona

Il mutuo è il contratto con cui una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro, o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie o qualità.

Lo scopo del contratto di mutuo è quello di consentire al mutuatario di utilizzare la somma di denaro ricevuta: ad esempio, per destinarla all’acquisto di una casa o di un terreno, o alla ristrutturazione di un immobile.

Il corrispettivo del mutuo, ossia il guadagno per la banca che lo eroga, è costituito dal pagamento degli interessi, che sono dovuti nella misura pattuita nel contratto, ma non possono superare il tasso soglia, periodicamente determinato ogni trimestre da appositi decreti ministeriali, oltre i quali diventano usurari: in tal caso la clausola che li prevede è nulla per legge [1].

Mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è chiamato così perché prevede l’apposizione di un’ipoteca sull’immobile che viene posto a garanzia del mutuo stesso: se il mutuatario debitore non pagherà le rate, la banca potrà pignorare e vendere all’asta l’immobile ipotecato, soddisfandosi sulla somma ricavata, fino alla concorrenza del proprio credito residuo (l’eventuale differenza dovrà essere versata al mutuatario).

Nel mutuo ipotecario il soggetto finanziatore – solitamente una banca o un altro istituto di credito – erogala somma in un’unica soluzione (ad esempio, 100mila euro) al mutuatario, il quale la rimborsa nel corso del tempo, secondo il piano di ammortamento stabilito del contratto, con un numero programmato di rate che possono essere di importo costante o tale da cambiare nel corso del tempo, in base all’andamento dei tassi di riferimento pattuiti: esistono, quindi, mutui a tasso fisso o variabile.

La rata è composta da due elementi: una quota capitale, ossia l’importo del finanziamento che viene restituito, e una quota interessi. Di solito si adottano piani di ammortamento “alla francese”, che prevedono rate di importo fisso, ma composte da una quota capitale crescente e da una quota di interessi decrescente: vale a dire che con le prime rate si pagano soprattutto interessi, mentre con le ultime si rimborsa prevalentemente il capitale residuo.

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è una forma di finanziamento a medio o a lungo termine – vale a dire, non può essere inferiore a 18 mesi e solitamente non oltrepassa i 30 anni di durata – concesso da una banca (non da altri intermediari creditizi, come le società finanziarie) e garantito da un’ipoteca sull’immobile, che deve essere di primo grado.

L’apposizione di un’ipoteca di primo grado contestualmente alla stipula del mutuo comporta che la banca mutuante sarà privilegiata, in caso di inadempimento del mutuatario nel rimborso delle rate programmate, rispetto ad eventuali altri creditori concorrenti; ciò garantisce una maggiore stabilità del sistema creditizio, ed è per questo motivo che le caratteristiche del mutuo fondiario sono disciplinate direttamente dalla legge [1] anche per quanto riguarda i limiti massimi di finanziabilità, che non possono superare l’80% del valore dell’immobile salvo che nei casi di prestazione di particolari garanzie, come le fidejussioni bancarie, i pegni su titoli di Stato, le polizze assicurative, le cessioni di crediti vantati verso lo Stato o Enti pubblici: in tal caso il mutuo può coprire anche il 100% del valore dell’immobile.

Mutuo ipotecario e mutuo fondiario: differenze

Il mutuo ipotecario ed il mutuo fondiario sono entrambi finanziamenti a medio o a lungo termine, che vanno solitamente da 5 a 30 anni per il completo rimborso programmato e la conseguente estinzione; in ciò si differenziano dai prestiti di credito al consumo e dagli altri tipi di finaziamento, che hanno una durata molto più breve. Inoltre, entrambi questi tipi di mutuo sono caratterizzati dalla presenza di un’ipoteca su uno o più beni immobili, a garanzia del finanziamento.

Al di là di queste analogie, le differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario consistono nel fatto che quest’ultimo viene concesso per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile che costituisce l’abitazione principale del mutuatario, mentre il mutuo ipotecario viene stipulato per qualsiasi altro tipo di immobile, compresi quelli industriali (capannoni, magazzini, ecc.) ed i terreni agricoli o edificabili. Inoltre i mutui ipotecari non soggiacciono al limite di finanziabilità dell’80% previsto per i mutui fondiari (anche se, alla stregua del recente orientamento giurisprudenziale, il superamento della soglia non determina la nullità del contratto).

Nel mutuo fondiario l’ipoteca deve essere necessariamente di primo grado, mentre il mutuo ipotecario può prevedere ipoteche di grado ulteriore, e quindi meno privilegiate per il creditore, che dovrà rispettare l’ordine di graduazione dei creditori antistanti, i quali verranno soddisfatti prima di lui. Infine, le ipoteche poste a garanzia dei mutui fondiari non vengono assoggettate all’azione revocatoria fallimentare se erano state trascritte nei pubblici registri immobiliari almeno 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Anche i pagamenti effettuati dal debitore per le rate o il saldo di un mutuo fondiario non subiscono la revocatoria fallimentare; ciò viene in rilievo soprattutto se si acquista casa da un costruttore che sta per fallire.

A livello pratico, le spese notarili per la stipula del contratto sono inferiori nel mutuo fondiario (l’onorario del notaio può essere dimezzato rispetto a quello previsto per il mutuo ipotecario). Per quanto riguarda le tasse, e in particolare l’Irpef, e nel mutuo fondiario stipulato per l’acquisto, o per la ristrutturazione, dell’abitazione principale (la cosiddetta “prima casa”) è consentita la detrazione fiscale degli interessi, in misura pari al 19% e fino a un massimo di 4.000 euro annui per l’acquisto e di 2.528,25 per le ristrutturazioni.