Quando non si è obbligati a pagare le spese condominiali?

Tutti i casi in cui si può evitare di pagare il condominio: la guida completa che ti evita di subire il recupero crediti. 

In linea di principio, tutti i proprietari di un appartamento in condominio sono tenuti a pagare le spese condominiali in proporzione alle rispettive quote di millesimi che detengono. Tuttavia esistono dei casi eccezionali in cui è possibile esonerarsi da tale obbligo ed altri in cui, tramite il ricorso al giudice, si può ottenere una sentenza che annulli la delibera assembleare che ha approvato determinati esborsi.

In questo articolo vedremo quando non si è obbligato a pagare le spese condominiali. Analizzeremo tutte le ipotesi alla luce delle previsioni contenute nell’attuale legge. 

Prima però di entrare nel vivo del discorso è necessaria un’importante premessa che servirà a spiegare meglio, per chi avesse le idee confuse, come funziona la ripartizione delle spese condominiali. Non si possono infatti comprendere le eccezioni se non si conosce la regola regola. Ma procediamo con ordine.

Chi deve pagare le spese condominiali 

L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che tutti i condomini devono pagare le spese condominiali. E devono farlo in base ai propri millesimi per come indicati nell’apposita tabella allegata al regolamento condominiale. 

Salvo le eccezioni che a breve vedremo, anche chi non usa determinati servizi condominiali deve comunque partecipare alle spese. E ciò perché tali oneri sono collegati alla manutenzione, alla gestione e all’amministrazione delle parti comuni dell’edificio come ad esempio il giardino, la terrazza, l’ascensore, i muri esterni, l’illuminazione e le parti strutturali. Si tratta quindi di beni che, anche solo potenzialmente, servono tutti i condomini e di cui pertanto ciascuno di questi ne trae utilità. 

Tanto per fare un esempio, anche chi vive al primo piano viene coperto dal tetto dell’edificio e protetto dalle facciate perimetrali così come, volendo, potrebbe prendere l’ascensore per recarsi sulla terrazza o dal condomino dell’ultimo piano.

Più volte la giurisprudenza ha detto che i proprietari dei negozi e dei magazzini, con ingresso separato, devono comunque partecipare alle spese dell’ascensore e di pulizia delle scale, dei pianerottoli e dell’androne. E ciò perché sono parti comuni di cui anch’essi sono contitolari in relazione alla propria quota millesimale. Solo se l’accesso a dette aree fosse loro interdetto fisicamente non sarebbero tenuti a pagare. 

Inoltre non conta l’uso effettivo che un condomino fa del bene comune ma quello che potenzialmente potrebbe fare. Quindi anche chi non usa il giardino, perché è paralitico, deve pagare le spese del giardiniere. 

Ed allo stesso modo deve pagare le spese condominiali anche chi non abita nell’appartamento. 

Sempre l’articolo 1123 del codice civile stabilisce tuttavia che, quando si tratta di ripartire le spese relative a beni e servizi che servono i condomini in modo diverso, allora la divisione deve tenere conto del maggior uso che alcuni ne fanno rispetto ad altri. Ed ecco infatti che per le spese dell’ascensore e per la pulizia delle scale, esiste una seconda tabella millesimale proporzionata in base al piano (chi abita ai piani alti infatti usa più assiduamente l’ascensore). Lo stesso dicasi anche per il riscaldamento che, in assenza delle termovalvole, dovrà essere commisurato alla dimensione dell’immobile. 

Quando l’assemblea può esonerare dal pagamento delle spese condominiali 

La regola secondo cui tutti i condomini devono pagare le spese condominiali può essere derogata solo con il consenso di tutti i condomini. Ci deve essere cioè il voto favorevole non solo dei presenti in assemblea ma anche di tutti gli altri. 

Ad esempio, se un proprietario non ha la disponibilità economica per pagare le spese, può chiedere di beneficiare dell’esonero o della sospensione dei pagamenti ma, in questo caso, è necessario un voto adottato all’unanimità. Così come l’unanimità è necessaria per escludere dal pagamento delle spese alcuni condomini che non beneficiano dei servizi: si pensi ai proprietari dei negozi che, altrimenti, come detto sopra, sono tenuti a pagare. 

Esonero per spese che non riguardano il condomino

Il terzo comma del citato articolo 1123 del codice civile prevede una seconda eccezione alla regola del pagamento delle spese secondo millesimi. Tutte le volte in cui un edificio è formato da più scale, più palazzi, più cortili, più lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. 

L’esempio tipico è quello di un condominio con due scale servite ciascuna da un proprio ascensore. Quando si rompe uno dei due, la spesa ricade solo sui condomini che vivono in quella scala e non sugli altri. Allo stesso modo, in un condomino costituito da due palazzi, le spese del tetto di uno dei due sono ripartite solo tra coloro che si trovano sotto di esso.

Esonero dalle spese onerose e inutili

La legge consente ai condomini che non sono d’accordo con l’affrontare determinate spese gravose di esonerarsi dal pagarle, venendo così esclusi dal godimento dell’opera che il condominio ha intenzione di eseguire. Ma ciò solo a terminate condizioni:

• non si deve trattare di spese relative a manutenzioni o ristrutturazioni ma di innovazioni, ossia opere che servono a modificare e migliorare l’edificio (ad esempio la realizzazione di pannelli fotovoltaici);
• queste spese devono essere gravose ossia consistenti rispetto al valore dell’edificio. A tal fine non si tiene conto del reddito più o meno elevato dei condomini che abitano l’immobile;
• oppure devono avere carattere voluttuario, ossia non devono essere strettamente indispensabile per l’esistenza e la conservazione dell’edificio;
• l’opera che si va a realizzare deve essere suscettibile di “godimento separato”: in pratica, se anche un condominio non ne usufruisce gli altri non devono subire alcun pregiudizio. Si pensi ad esempio a un campo da tennis dal cui utilizzo si possono escludere determinati condomini.

È bene che la volontà di non pagare tali spese sia vessa a verbale in assemblea o comunicata immediatamente all’amministratore.

Lavori che interessano un solo condomino

Il condominio non può deliberare lavori e spese per l’appartamento di un singolo condomino. La delibera sarebbe nulla e ci si può opporre al pagamento dei relativi oneri. 

Spese non approvare dall’assemblea

Alcuni condomini sono dotati del cosiddetto consiglio di condominio, un organo costituito da alcuni condomini in rappresentanza degli altri che ha la funzione di preparare i lavori per l’assemblea e attuarne le decisioni o svolgere alcune attività pratiche (ad esempio la raccolta dei preventivi delle ditte di lavori). Il consiglio di condominio non ha poteri deliberativi: per cui eventuali spese decise da questo non devono essere sostenute dai condomini e ci si può opporre al relativo pagamento.

Altri casi in cui non pagare le spese condominiali 

Al di là di questi casi, l’unico modo per non pagare le spese condominiali è di far dichiarare illegittima l’assemblea che ha deliberato le specifiche spese. Ma a tal fine è necessario procedere con un avvocato in tribunale. In particolare, bisogna farlo entro 30 giorni dall’approvazione della delibera per i presenti che si sono astenuti o hanno votato contro, oppure entro la comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti. 

La giurisprudenza ritiene che il termine di 30 giorni vale solo per i vizi meno gravi della delibera, quelli che comportano l’annullabilità (si pensi alla mancata convocazione in assemblea o a un ordine del giorno poco preciso). Mentre per quelli più gravi, che determinano la nullità della stessa non ci sono termini da rispettare (si pensi a una votazione in assenza dei quorum o che decida lavori sulle parti di proprietà di un singolo condomino). Su questo punto leggi Quando una delibera di condominio è nulla.