Chi deve pagare l’Imu in caso di decesso del proprietario?

Coeredi e obbligo di pagare l’Imu scaduto prima e dopo la morte del genitore. Il coniuge superstite che ha il diritto di abitazione gode dell’esenzione Imu.

Nel momento in cui muore una persona, l’eventuale casa di proprietà di questi passa in successione agli eredi. Ciascuno di questi ne diventa proprietario di una quota fino a quando non si procederà alla divisione del bene: divisione che potrà avvenire di comune accordo oppure, in assenza di accordo, tramite il tribunale. Prima però di questo momento, le spese inerenti alla casa gravano su tutti gli eredi. Ciascuno di questi ne risponde limitatamente alla propria quota. Sicché, se un erede non paga la propria, gli altri non subiranno alcuna conseguenza.

Tra i debiti inerenti a una proprietà immobiliare vi è anche l’Imu dovuta annualmente al Comune. Ma chi deve pagare l’Imu in caso di decesso del proprietario? Cosa succede se, sulla casa, sussiste il diritto di abitazione del coniuge superstite?

Ipotizziamo il caso di un uomo che muoia lasciando la casa per un terzo alla moglie, che ancora vi vive, e per gli altri due terzi ai figli che, invece, vivono altrove. Chi di questi soggetti dovrà versare l’Imu?

La risposta, fornita dalla Cassazione con una recente ordinanza [1], non può prescindere dall’esamina di alcune preliminari informazioni.

In questo articolo vedremo a chi spetta pagare l’Imu in caso di immobile in comproprietà tra più eredi e ci riferiremo tanto all’Imu scaduta prima della morte del vecchio proprietario che a quella delle annualità successive. Inoltre verificheremo chi deve pagare l’Imu se sulla casa sussiste il diritto di abitazione dell’ex coniuge superstite. Ma procediamo con ordine.

Come funziona il diritto di abitazione?

Bisogna innanzitutto ricordare che, nel caso in cui il proprietario di un appartamento deceda, il coniuge superstite ha il diritto di continuare ad abitarvi fino alla propria morte e di utilizzare tutta la mobilia che si trova al suo interno. È il cosiddetto diritto di abitazione, previsto dalla legge, il cui beneficiario non deve alcun compenso o indennità agli altri eredi.

In questo modo il diritto di proprietà di sdoppia: da un lato c’è la nuda proprietà che spetta agli eredi e, dall’altro, il diritto di abitazione che spetta invece al coniuge superstite. Non si può negare tale diritto, salvo che non sia lo stesso beneficiario a rinunciarvi. 

A chi spetta il pagamento dell’Imu sulla casa del defunto?

L’Imu deve essere versato da tutti i proprietari dell’immobile. Tuttavia non si tratta di un’obbligazione solidale. Il che significa che ciascun contitolare deve versare solo la propria quota e non risponde dell’eventuale inadempimento degli altri. Tanto per fare un esempio, se tre persone sono comproprietarie di una casa, ciascuno di questi deve solo un terzo dell’Imu complessivo al Comune, senza subire conseguenze nel caso in cui uno non dovesse pagare la propria quota.

In pratica, i comproprietari sono responsabili di un’autonoma obbligazione tributaria: pertanto ognuno pagherà la sua quota di spettanza in base alla percentuale da lui posseduta. Per l’omesso versamento dell’uno non è responsabile anche l’altro.

Quando spetta l’esenzione Imu?

L’esenzione Imu spetta solo a due condizioni che devono entrambe sussistere obbligatoriamente:

• l’immobile deve essere luogo di residenza del contribuente;
• il contribuente deve abitualmente vivere all’interno dell’immobile (che pertanto deve essere dimora abituale).

La mancanza di uno di questi requisiti fa perdere il diritto all’esenzione.

Dunque, non è sufficiente cambiare residenza e spostarla all’interno di una casa per non pagare l’Imu se poi non vi si dimora abitualmente. 

Chi paga l’Imu scaduto prima della morte?

Ipotizziamo il caso il caso in cui il proprietario di un’abitazione muoia avendo ancora dei debiti Imu con il Comune per annualità non versate. A chi spetta pagare? Il debito ricade su tutti gli eredi. Ciascuno di questi, accettando l’eredità, accetta anche il debito. Tuttavia, anche in questo caso, non si verifica alcuna solidarietà: sicché ciascun erede è responsabile solo del debito Imu lasciato dal defunto in proporzione alla propria quota di eredità e non per quella degli altri coeredi.

Chi paga l’Imu sulla casa in eredità non abitata?

Raccolti tali imprescindibili dati possiamo finalmente vedere chi paga l’Imu in caso di decesso del proprietario. In questo caso, a differenza di quanto abbiamo visto nel precedente paragrafo, ci riferiamo all’Imu scaduto dopo la morte. Analizziamo tutte le possibili soluzioni che si possono verificare partendo proprio dall’ipotesi della casa disabitata. 

Se la casa passata in successione non è abitata da nessuno degli eredi, ciascuno di questi dovrà versare una parte dell’Imu al Comune, nei limiti della propria quota. 

Quindi, ipotizzando tre fratelli coeredi della casa paterna, nessuno dei quali abiti nell’immobile, ciascuno sarà tenuto a pagare un terzo dell’Imu. 

L’esenzione Imu, in ipotesi del genere, non sussiste visto che nessuno di questi vive e risiede nell’immobile.

Chi paga l’Imu sulla casa ereditata in cui abita un erede?

Ipotizziamo ora il caso in cui uno degli eredi viva nell’immobile, ad esempio il figlio che, prima della morte del genitore, conviveva con questi. 

In tale ipotesi l’Imu grava solo su colui che possiede l’immobile e non sugli altri eredi. Attenzione però: il possessore che, oltre a dimorare nella casa, vi ha fissato anche la propria residenza può beneficiare dell’esenzione dall’Imu con la conseguenza che non dovrà versare nulla al Comune. In pratica, in un’ipotesi del genere, l’Imu non è dovuta da nessuno: né da chi vive nella casa, in quanto beneficia dell’esenzione sull’abitazione principale, né dagli altri coeredi comproprietari dell’immobile che, in quanto non possessori, non sono soggetti obbligati.

Chi paga l’Imu sulla casa ereditata in cui vive l’ex coniuge?

Veniamo ora al caso dell’ex coniuge superstite che viva all’interno della casa passata in eredità in quanto titolare del diritto di abitazione. 

Per legge, il coniuge assegnatario dell’abitazione in sede di separazione legale o divorzio è l’unico soggetto passivo Imu, essendo considerato titolare del diritto di abitazione su di essa. Di conseguenza, l’unità abitativa sarà esente, in quanto abitazione principale. In buona sostanza, anche in questa ipotesi, come in quella precedente nessun erede deve pagare l’Imu, neanche il coniuge superstite titolare del diritto di abitazione.

Questa regola non vale, tuttavia, in caso di assegnazione di casa detenuta in locazione, che comporta il subentro dell’assegnatario nel contratto di affitto, senza che si modifichi la soggettività passiva del proprietario del bene. 

Imu in caso di separazione o divorzio

Nella disciplina Imu, è dettato un trattamento speciale per le unità assegnate in sede di separazione o divorzio. Si è infatti stabilito che, in tale eventualità, l’assegnatario è considerato, ai fini dell’imposta, titolare del diritto di abitazione. Questa impostazione è stata conservata anche nella riforma del 2020, a patto che l’assegnatario sia anche affidatario dei figli.

La Cassazione [1] ha confermato che il coniuge non assegnatario della casa non deve pagare nulla per la sua quota di proprietà dell’ex casa coniugale. E nulla è dovuto anche dall’assegnatario, che ne è considerato unico titolare e la adibisce ad abitazione principale. Questa regola non opera però per le unità locate, per le quali è la legge speciale sulle locazioni che dispone il subentro dell’assegnatario nel contratto. Ne deriva che sarà il titolare dell’immobile che dovrà versare l’Imu secondo le regole ordinarie. Da ultimo, la Corte afferma il diritto del coniuge non assegnatario a vedersi riconoscere una autonoma esenzione per la casa adibita a propria abitazione principale.