Chi paga i danni da infiltrazione?

Macchie di umidità e muffa, infiltrazioni e risarcimento del danno: come agire contro il proprietario o il condominio. 

Le infiltrazioni d’acqua possono essere una delle più grandi preoccupazioni dei proprietari di case, soprattutto in caso di pioggia abbondante o di alluvioni. L’acqua che si infiltra attraverso il tetto, le finestre o le pareti può causare danni significativi alla proprietà, come muffe, crepe, crolli strutturali e problemi di salute. Ma in caso di infiltrazioni chi è responsabile dei danni causati? 

Per stabilire chi paga i danni da infiltrazione è innanzitutto importante sapere che, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, il proprietario della casa è responsabile della manutenzione dell’immobile, inclusi i lavori per prevenire le infiltrazioni. Se le infiltrazioni d’acqua si verificano a causa di un danno alla proprietà, come un tetto danneggiato o una finestra rotta, il proprietario è responsabile dei costi di riparazione. Ciò vale anche quando l’infiltrazione d’acqua è causata da un evento naturale come una tempesta. E questo perché il titolare dell’immobile è tenuto a prevedere gli eventi atmosferici anche di portata superiore alle medie stagionali. 

Tali principi valgono nei confronti di chiunque sia il proprietario dell’immobile, quindi anche quando si tratti del condominio. E difatti il condominio, nella persona dell’amministratore, è tenuto a garantire la manutenzione delle parti comuni e che le stesse non causino danni alle proprietà individuali. L’obbligo di verificare lo stato di manutenzione delle aree condominiali ricade sull’amministratore in prima persona il quale ne risponde anche a titolo personale.

Detto ciò, vediamo nella pratica chi paga i danni da infiltrazione e come ottenere il risarcimento.

Chi è il responsabile del danno da infiltrazione?

In presenza di una infiltrazione d’acqua, la prima cosa da fare è individuare la provenienza e la causa. Potrà trattarsi ad esempio di una tubatura rotta o di un muro perimetrale da cui filtra l’acqua piovana spinta dal vento; potrà essere un ristagno sul lastrico solare, dovuto a una scarsa coibentazione della relativa copertura, che determina l’incanalamento dell’acqua nei muri dell’edificio. Potrebbe anche trattarsi del balcone del piano superiore o di una terrazza condominiale. Varie possono essere le cause delle infiltrazioni, ragion per cui sarà necessario avvalersi di un esperto del settore – un idraulico, un ingegnere o un architetto – che, effettuate le dovute verifiche, stabilisca con certezza da quale proprietà proviene l’infiltrazione.

Si possono, a questo punto, verificare due ipotesi:

• la causa proviene dalla proprietà di uno dei condomini;
• la causa proviene dalle aree comuni condominiali.

Nella prima ipotesi, bisognerà chiedere il risarcimento al relativo proprietario. Nella seconda ipotesi bisognerà invece rivolgersi all’amministratore di condominio il quale, se l’immobile è assicurato, dovrà subito informare la relativa compagnia con cui è stata stipulata la polizza, al fine della verifica dei danni e della liquidazione del risarcimento.

Infiltrazioni da tubi condominiali

Vediamo innanzitutto il caso in cui l’infiltrazione sia causata da un problema del condominio, come un tubo rotto, una perdita nell’impianto idraulico, una parete perimetrale da cui si infiltra l’acqua piovana, un tetto vecchio. 

In assenza di copertura assicurativa la responsabilità sarà divisa tra i proprietari. In questa ipotesi, il condominio si deve assumere l’onere di coprire tutti i costi di riparazione e la rimozione della causa di infiltrazione; sicché tutti i proprietari dovranno contribuire in base alla loro quota millesimale alla conseguente spesa.

Attenzione però: anche il danneggiato deve partecipare a risarcire sé stesso. Egli infatti è condomino e quindi ricopre la duplice veste di danneggiante e danneggiato. Sicché il danneggiato riceverà una risarcimento pari alla quota millesimale di tutti i condomini, detratta quella propria. 

Infiltrazioni dalla proprietà del vicino

Se l’infiltrazione d’acqua proviene dalla proprietà del vicino, la situazione può diventare più complicata. E questo perché non c’è sempre la cooperazione che si può avere con l’amministratore. Bisognerà quindi chiedere al vicino di chiamare un idraulico che, insieme a uno di propria fiducia, effettuino delle verifiche. 

Se c’è il sospetto che la causa dell’infiltrazione sia un tubo del vicino, sarà questi a dover sostenere tutte le spese, compresa l’apertura del pavimento e la rottura delle mattonelle, né potrà pretendere dal condomino danneggiato che questi gli risarcisca i costi: tutte le spese per l’individuazione della causa del danno che per il ripristino della struttura sono a carico del danneggiante. Ed è sempre questi che deve rimborsare al danneggiato le spese per la tinteggiatura rovinata dall’infiltrazione. A riguardo la giurisprudenza ritiene che il risarcimento debba coprire non già il costo per la pittura della singola area interessata alle macchie ma di tutta la stanza, al fine di evitare differenze cromatiche vistose tra “nuovo” e “vecchio”.

Danni alla salute

Il danneggiante che non si attivi immediatamente alla rimozione delle cause dell’infiltrazione potrà essere ritenuto responsabile anche per i danni alla salute del condomino danneggiato costretto a vivere con l’umidità in casa. Non basta però la semplice richiesta: vanno anche dimostrati quali siano i danni alla salute attraverso un’attestazione medica (il che avviene il più delle volte per chi soffre di problemi respiratori, allergie o asma).

Accesso all’appartamento

Se il danno è di natura condominiale, l’amministratore può chiedere al danneggiato di accedere all’interno della sua abitazione per constatare i danni ed effettuare una perizia tramite un tecnico di fiducia. Non è dovere del condomino aprire la porta, tuttavia poi non potrà lamentarsi dell’aggravamento dei danni. 

Allo stesso modo, semmai la causa dovesse provenire dall’appartamento di un vicino che non voglia far accedere al proprio immobile l’idraulico del danneggiato, questi potrà ottenere un risarcimento più sostanzioso per il ritardo nell’intervento.

Risarcimento di danni evitabili

Chi nota macchie di muffa o caduta di acqua nel proprio appartamento deve fare il possibile per limitare i danni, eventualmente spostando la mobilia in prossimità della perdita, in modo che questa non venga danneggiata ulteriormente. Il tutto chiaramente nei limiti del possibile. Diversamente non potrà pretendere un risarcimento per i danni che poteva evitare con un comportamento diligente. 

La causa

Se il responsabile del danno non vuole eliminare la causa dell’infiltrazione è possibile presentare un ricorso in via d’urgenza al tribunale per ottenerne la condanna, previa nomina di un consulente che, individuata la provenienza delle infiltrazioni. Si tratta di una via veloce che consente di ottenere il decreto nel giro di pochi mesi.

Se invece la causa è stata eliminata e si tratta solo di ottenere il risarcimento del danno è necessario agire con una causa ordinaria. 

Manutenzione 

Per evitare di trovarsi in una situazione di conflitto, è consigliabile effettuare regolarmente la manutenzione della propria casa e assicurarsi che tutti i problemi siano risolti tempestivamente. In caso di infiltrazioni, è importante contattare un professionista qualificato per valutare la situazione e stabilire la causa del problema.

Ciò può includere l’ispezione del tetto, delle finestre, dei sistemi idraulici e delle pareti, nonché l’installazione di dispositivi di drenaggio e di impermeabilizzazione per prevenire eventuali infiltrazioni.

In caso di infiltrazioni d’acqua, è importante agire tempestivamente per evitare ulteriori danni alla proprietà e alla salute dei suoi occupanti. La presenza di muffe e funghi può causare problemi di salute, specialmente per coloro che soffrono di allergie o asma. Per questo motivo, è importante rimuovere prontamente tutte le macchie di muffa e asciugare completamente l’area colpita.