A chi appartiene la costruzione realizzata su suolo comune?

Un condomino ha realizzato sul lastrico di cui ha l’uso esclusivo una veranda. A chi appartiene? E chi deve sostenere le spese per riparare il tetto di questa veranda?

Per rispondere ai suoi quesiti occorre partire da una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la n. 3.873 del 16 febbraio 2018) secondo la quale l’articolo 934 del Codice civile è applicabile anche al caso della costruzione eseguita da uno soltanto dei comproprietari sul suolo di proprietà comune.

L’articolo 934 del Codice civile è quella norma che stabilisce che ogni costruzione realizzata sul suolo appartiene al proprietario del suolo stesso (a meno che non risulti il contrario da un titolo).

Nel caso da lei prospettato, l’applicazione della sentenza appena citata e dell’articolo 934 del Codice civile significa che:

• se, come lei riferisce nelle sue mail di chiarimento, il proprietario dell’attico ha l’uso esclusivo del lastrico solare che, però, è di proprietà comune dei condomini, la costruzione (cioè la veranda) eseguita da un solo condomino sul lastrico e/o terrazza che siano di proprietà comune deve essere considerata anch’essa di proprietà comune come stabilisce l’articolo 934 del Codice civile (salvo che non esista un titolo, cioè un atto scritto da cui risulti il contrario).

Pertanto è direttamente la legge (e non la decisione dell’assemblea condominiale) che stabilisce che la costruzione realizzata da un solo comproprietario su un’area comune sia anch’essa di proprietà comune.

Altra sentenza poi (Corte di Cassazione n. 7.472 del 4 giugno 2001) ha chiarito che per le spese relative alla manutenzione e riparazione non del lastrico solare in sé, ma di eventuali altri elementi sovrapposti al lastrico stesso ed aventi una loro autonomia strutturale e funzionale (come può essere sicuramente la veranda di cui al suo quesito), non si applicano i criteri di cui all’articolo 1126 del Codice civile.

La conseguenza è che le spese di manutenzione e riparazione della tettoia della veranda, trattandosi di bene di proprietà condominiale (sul presupposto, come evidenziato prima, che il lastrico e/o terrazzo siano di proprietà condominiale), dovranno essere ripartite secondo le norme generali di cui all’articolo 1123 del Codice civile (ripartizione secondo i millesimi della tabella generale).

Per quanto attiene alla invalidità della delibera (nullità o annullabilità che sia) si ritiene che la stessa non possa essere impugnata perché, come evidenziato in precedenza, non può essere una delibera di assemblea condominiale (nemmeno se presa all’unanimità di tutti i condomini) a determinare se un bene sia o non sia di proprietà condominiale.

Se la veranda è di proprietà condominiale è perché lo stabilisce o un contratto o la legge (l’articolo 934 del Codice civile nel suo caso), non perché lo decide l’assemblea condominiale.

La delibera sarebbe invece sicuramente nulla se avesse ripartito tra i condomini la spesa di manutenzione o di riparazione di un bene di proprietà esclusiva di un singolo condomino e non di un bene di proprietà condominiale (e la contestazione potrebbe essere sollevata ed anche rilevata d’ufficio dal giudice in sede di opposizione a decreto ingiuntivo come ha stabilito recente giurisprudenza – vedi Cassazione sentenza n. 19832 del 2019 – anche se esistono pronunce in senso contrario come Cassazione, sez. unite, n. 26.629 del 2009).

Voglio dire che se la veranda non fosse di proprietà condominiale, ma fosse di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’attico, allora sarebbe quel condomino a doversi sobbarcare per intero la spesa di riparazione e manutenzione della veranda.

Le suggerisco, quindi, di verificare (nel regolamento condominiale o negli atti di acquisto) se il lastrico solare di pertinenza del condomino proprietario del lastrico viene indicato come non solo di uso esclusivo del proprietario dell’attico, ma anche di sua esclusiva proprietà.

Se infatti dal regolamento o dagli atti di acquisto risultasse che il lastrico solare fosse di proprietà esclusiva del proprietario dell’attico, allora anche la veranda da lui costruita sul lastrico sarebbe di sua proprietà esclusiva sempre in applicazione dell’articolo 934 del Codice civile (e toccherebbe solo a lui sostenere le relative spese di manutenzione e riparazione).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte