Quali sono le spese condominiali che spettano al proprietario?

Criteri di ripartizione delle spese condominiali tra proprietari ed inquilini: come capire chi deve pagare cosa.

Quando c’è un contratto di locazione, può verificarsi la necessità di riparazioni o di ristrutturazioni dell’edificio; ma se l’atto non stabilisce gli esatti criteri di ripartizione allora ci si chiede: quali sono le spese condominiali che spettano al proprietario?

Il problema è aggravato quando c’è una molteplicità di voci di costo, come spesso accade negli edifici condominiali: la pulizia delle scale e dell’androne, la manutenzione periodica dell’ascensore e dell’impianto di riscaldamento centralizzato, la tinteggiatura dei balconi, il rifacimento dei frontalini o dell’intera facciata esterna del palazzo, le eventuali innovazioni e miglioramenti, come l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’impermeabilizzazione di tetti o dei lastrici solari, gli interventi nei box auto e molto altro ancora.

In tutti questi casi, l’amministratore non è tenuto a suddividere le bollette condominiali in una quota proprietario ed in un’altra quota spettante all’inquilino: di regola, tutte le spese vengono chieste in pagamento al proprietario dell’immobile, il quale, a sua volta, potrà “girare” la richiesta all’inquilino; fermo restando che, se quest’ultimo non paga, l’unico responsabile della morosità condominiale è il proprietario locatore dell’appartamento, o del negozio. Tutto va risolto, quindi, nei rapporti interni tra le parti, alla stregua dei criteri legali di riparto delle spese condominiali, che ora ti esponiamo.

Ripartizione spese condominiali: come funziona

I criteri per la ripartizione delle spese condominiali sono contenuti nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (è tale quello approvato da tutti i condomini, anche mediante richiamo nei singoli atti di acquisto della proprietà; di solito viene predisposto dal costruttore dell’edificio).

Se il regolamento manca, si applica il disposto dell’art. 1123 del Codice civile, in base al quale le spese si dividono fra tutti i condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno (fanno, quindi, riferimento le apposite tabelle), salvo che si tratti di «cose destinate a servire i condomini in misura diversa»: in tal caso, «le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». L’esempio più comune è quello del consumo di acqua nelle proprietà esclusive.

Inoltre, la medesima norma stabilisce che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità»: soltanto costoro, e non anche gli altri, dovranno, pertanto, pagare i lavori di manutenzione e messa a norma.

Ripartizione spese tra proprietario e inquilino

In linea generale la ripartizione delle spese tra il proprietario e l’inquilino di un appartamento dato in affitto dovrebbe seguire le disposizioni contenute nel contratto di locazione, che solitamente contiene apposite clausole al riguardo; ma, se tali clausole mancano o non comprendono qualche voce di spesa specifica, si seguono i criteri stabiliti dalla legge.

La prima grande suddivisione è quella tra spese ordinarie e spese straordinarie: le prime sono quelle sostenute periodicamente e regolarmente, come la pulizia e l’energia necessaria per illuminazione ed il funzionamento degli impianti; le seconde, invece, hanno carattere occasionale, e, solitamente, dei costi molto più elevati: basti pensare al rifacimento della facciata o del tetto.

L’art. 1576 del Codice civile stabilisce che le spese di manutenzione straordinaria sono sempre a carico del proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino. In particolare: «Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore», come, ad esempio, la sostituzione di una lampadina fulminata o di una guarnizione di un rubinetto che perde. Viceversa «se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore»: quindi, come abbiamo anticipato all’inizio, il contratto di locazione potrebbe prevedere accordi diversi tra le parti, in deroga alla regola civilistica che abbiamo esposto.

Spese condominiali spettanti al proprietario: esempi

A titolo esemplificativo, ti riportiamo alcuni esempi di spese condominiali spettanti al proprietario locatore, e non all’inquilino conduttore dell’immobile, in base ad un accordo raggiunto tra le associazioni sindacali maggiormente rappresentative (Confedilizia, per i proprietari, e Sunia-Sicet-Uniat, per gli inquilini):

• manutenzione straordinaria e adeguamento dell’ascensore;
• sostituzione dell’autoclave o di sue componenti (pompa, serbatoio, motore elettrico);
• installazione impianti di videosorveglianza delle parti comuni condominiali;
• sostituzione o messa a norma della caldaia per il riscaldamento centralizzato;
• installazione e sostituzione degli impianti antincendio (compreso l’acquisto degli estintori);
• installazione o sostituzione dell’antenna tv centralizzata;
• manutenzione straordinaria di parti comuni dell’edificio condominiale, come grondaie e pluviali, rete fognaria, colonne di scarico, ringhiere, serrature del cancello o del portone;
• compenso dell’amministratore, assicurazione del fabbricato, imposte e tasse.

L’inquilino ha diritto di conoscere le spese poste a suo carico?

Nel rapporto tra locatore e il conduttore, la legge [1] attribuisce all’inquilino il diritto di conoscere, chiedendola al proprietario, l’indicazione specifica delle spese che gli sono addebitate dal proprietario locatore, e può prendere visione dei documenti giustificativi (ad esempio, fatture e bollette). In tale ambito deve essergli comunicato anche il criterio di ripartizione delle spese condominiali effettuate.

Ti ricordiamo che, sempre in base alla legge [2], l’inquilino ha anche «diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni».