Superbonus 90% per condomini: cos’è e come funziona?

Guida al nuovo Superbonus con detrazione ridotta. A quali condizioni i condomini possono beneficiare ancora del 110%? Cos’è il blocco delle cessioni?

Il Superbonus rappresenta un’opportunità quasi unica per poter ristrutturare la propria abitazione ottenendo agevolazioni fiscali davvero importanti. Inizialmente introdotto nella forma del 110%, per il 2023 la legge ha dapprima stabilito una riduzione della detrazione e, successivamente, ha escluso le opzioni della cessione del credito e dello sconto in fattura. Con il presente articolo spiegheremo cos’è e come funziona il Superbonus 90% per condomini.

Come vedremo a breve, sono essenzialmente tre gli aspetti fondamentali da tenere in considerazione: la data della delibera assembleare di approvazione dei lavori; la data di presentazione della cosiddetta Cilas e quella di inizio delle opere. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il Superbonus 90%?

Il Superbonus 90% è una misura di incentivazione che ha lo scopo di rendere più efficienti e sicure le abitazioni.

Per la precisione, l’incentivo consiste in una detrazione del 90% che si applica sulle spese sostenute nel 2023 per effettuare i lavori di efficientamento energetico (coibentazione, sostituzione della caldaia, fotovoltaico, ecc.) o di adeguamento sismico previsti dalla legge.

Ciò significa che si potrà portare in detrazione quanto speso, nella misura del 90% e per i successivi dieci anni (a fronte degli iniziali cinque).

Quindi, se ad esempio nel 2023 si sono sostenuti 100mila euro di costi per interventi di efficientamento energetico, 90mila euro potranno essere portati in detrazione.

La detrazione diminuisce progressivamente, passando a una misura del 70% nel 2024 e del 65% nel 2025, sempre in relazione ai costi sostenuti per i lavori di cui sopra.

Superbonus 110% nel 2023: a quali condizioni?

La legge [1] consente eccezionalmente di usufruire di una detrazione pari al 110% anche per il 2023, solamente se:

• l’assemblea ha approvato i lavori entro il 18/11/2022 e la Cilas è stata presentata entro il 31/12/2022;
• l’assemblea ha approvato i lavori entro il 24/11/2022 e la Cilas è stata presentata entro il 25/11/2022.

La “Cilas” (o Cila Superbonus) è il titolo abilitativo introdotto per snellire le procedure burocratiche per i lavori agevolati oggetto di richiesta del Superbonus.

Se non sussistono queste condizioni, i condomini potranno beneficiare, nel 2023, del Superbonus 90% (anziché 110%).

Superbonus 90%: cos’è il blocco delle cessioni?

L’originario Superbonus 110% introdotto nel 2020 [2] prevedeva, in alternativa alla detrazione fiscale personale, la possibilità di esercitare l’opzione dello sconto in fattura: l’impresa che aveva effettuato gli interventi applicava uno sconto fino al 100% del valore della fattura, permettendo così al committente di compiere i lavori senza alcun esborso.

L’impresa si vedeva in questo modo riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, da utilizzare sempre in quote annuali.

Alternativamente, il contribuente poteva sempre sostenere direttamente il costo dei lavori e decidere poi se utilizzare la detrazione in compensazione per pagare meno tasse o cedere il credito d’imposta a terzi (banche e imprese incluse).

La legge è intervenuta anche su questo punto: gli interventi successivi al 17/02/2023 non potranno beneficiare né dello sconto in fattura né della cessione del credito, bensì solo della detrazione, a meno che i lavori siano già iniziati e per essi sia intervenuta regolare delibera assembleare e presentazione della Cilas [3].

Insomma: la legge ha bloccato le cessioni e gli sconti in fattura, che erano le opzioni più appetibili per i cittadini e di cui la stragrande maggioranza aveva fatto uso per il Superbonus 110%.

Superbonus 90%: come funziona per i condomini?

A parte la riduzione della detrazione e l’impossibilità di ricorrere alle opzioni della cessione del credito e dello sconto in fattura, devono ritenersi ancora vigenti tutte le altre regole stabilite per l’ordinario Superbonus 110%.

Ciò significa che i lavori, anche se al 90%, possono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Deve ritenersi pienamente operante anche il cosiddetto accollo spese, la procedura secondo la quale il condominio o i condòmini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell’intera spesa per poter beneficiare dell’incentivo.

Per fare ciò occorre una specifica deliberazione con cui i favorevoli all’intervento decidono di accollarsi le spese e di fruire del Superbonus 90%, se uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non sono d’accordo all’esecuzione dei lavori.

Questa deliberazione va presa con le stesse maggioranze previste per l’approvazione dei lavori, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

L’accollo delle spese ha un doppio effetto:

• far pagare i lavori solamente ai condòmini favorevoli, i quali però saranno gli unici a beneficiare del Superbonus;
• in caso di non corretta fruizione del Superbonus (ad esempio, per via di irregolarità urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno beneficiato. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.

Per ulteriori approfondimenti in materia, si legga l’articolo Superbonus 110%: cosa succede se un condomino è contrario?