Difformità edilizie e catastali: nullità della vendita?

E’ possibile eseguire il rogito anche in presenza di doppia difformità (edilizia e catastale) e, se sì, con quale formula il rogito regolarizza la vendita? Ove il rogito non sia possibile, esiste una soluzione per questo tipo di problemi?

E’ importante innanzitutto distinguere i due tipi di “vizio”, perchè diverse sono le conseguenze sulla validità o meno del rogito notarile.

Si parla di abuso edilizio in caso di mancata corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.

In caso di abuso edilizio, dopo lungo dibattito giurisprudenziale, la Corte di Cassazione con alcune recenti ordinanze e sentenze, anche pronunciate a Sezioni Unite [1], ha sancito che è valida la compravendita di un immobile abusivo, in quanto non esiste una norma imperativa o un generale divieto legislativo di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi; resta tuttavia l’obbligo per il venditore di comunicare preventivamente all’acquirente l’esistenza dell’abuso. In altre parole, se l’acquirente è consapevole di ciò che compra, il contratto di compravendita è valido e può essere stipulato.

Diversa dalla conformità urbanistica-costruttiva è, invece, la conformità catastale dell’immobile e cioè la coincidenza precisa tra la situazione di fatto con i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto.

L’identificazione catastale dell’immobile è utile non solo a capire l’esatta collocazione dello stesso in una certa area urbana, ma anche la sua consistenza ai fini fiscali, perché in base ai dati dichiarati e alle rendite dei proprietari si calcolano le tasse da pagare.

Di conseguenza è importantissimo che vi sia coincidenza tra dati reali e dati catastali.

In materia la legge [2] stabilisce infatti, proprio al fine di evitare fenomeni di evasione fiscale, che  gli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (dunque in particolare gli atti di compravendita, come nel caso di specie)  debbano contenere, con riferimento agli immobili:

• l’identificazione catastale;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• la dichiarazione del proprietario del bene della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie oppure, in alternativa, l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Ciò significa che, se la difformità urbanistica dell’immobile oggetto di compravendita non comporta la nullità del rogito, purchè il compratore ne sia a conoscenza, la difformità catastale rende invece nulla la compravendita.

Va fatta però una distinzione tra difformità catastali di lieve entità e difformità rilevanti.

Per le difformità di lieve entità (ad esempio, un soppalco, oppure una porta interna che, da una stanza, ne crea due) non è necessario procedere alla rettifica della planimetria catastale: in caso di vendita, il tecnico incaricato di effettuare le dovute verifiche urbanistiche e catastali relative all’immobile può rilasciare un attestato di conformità, in cui dichiara la corrispondenza dell’immobile nello stato in cui si trova ai dati riportati nella planimetria catastale già esistente.

Se, invece, le difformità sono rilevanti bisogna sempre regolarizzarle, mediante la procedura di variazione catastale, un procedimento che richiede necessariamente l’ausilio di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).

Il professionista deve compilare il Docfa, un sistema predisposto dalla Agenzia delle Entrate, che prevede l’utilizzo di un software scaricabile gratuitamente dal sito istituzionale. Tramite questa applicazione si compila un modello indicante tutte le caratteristiche dell’immobile del quale, dopo il rilievo grafico, va allegata anche la planimetria. Il tecnico, quindi, presenta tale documento all’ufficio territorialmente competente e attende l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazione all’atto protocollato.

Si precisa, però, che, se a monte della difformità catastale c’è stato un abuso edilizio, occorre innanzitutto presentare un’istanza di sanatoria al Comune del luogo in cui si trova l’immobile e, soltanto ad approvazione avvenuta, sarà possibile compiere la variazione catastale.

Ciò doverosamente premesso, nel caso di specie, l’abuso edilizio compiuto in relazione all’immobile che si intende vendere, non ritengo possa comportare la nullità del rogito notarile, se l’acquirente è già perfettamente edotto in merito a tale irregolarità e questa circostanza viene inserita espressamente nel testo dell’atto di compravendita.

Con riferimento invece alle difformità catastali da cui è affetto l’immobile, qualora queste venissero considerate dal Vostro tecnico di fiducia “di lieve entità” e lo stesso rilasciasse apposita dichiarazione di conformità, sarà possibile procedere al rogito notarile e questo sarà giuridicamente valido; diversamente, in caso di difformità rilevanti, la compravendita dell’immobile non sarà possibile, in quanto nulla, e pertanto dovrà essere preceduta dallo svolgimento, con esito positivo, della procedura di regolarizzazione catastale dell’immobile.

Articolo tratto da una consulenza resa dall’Avv. Valentina Azzini