Cosa valuta la banca per concedere un mutuo?

Concessione del mutuo e verifica delle capacità del cliente: il cosiddetto merito creditizio e le garanzie del cliente.

Si dice spesso che una banca è quell’istituto disposto a prestarti soldi quando già ne hai molti  e che invece non è disposta a prestarteli quando non hai un euro. Si tratta certamente di un’affermazione ironica ma che non corrisponde al vero. Le banche prestano i soldi non già a chi li ha ma a chi li può restituire. Guardano cioè alla situazione economica in potenza e non a quella in atto. E chiaramente si garantiscono per il gaso di insolvenza, richiedendo fideiussioni e ipoteche. 

Ma cosa valuta la banca per concedere un mutuo? Quali sono i parametri che determinano ciò che tecnicamente si chiama «merito creditizio»? In altri termini quali sono i fattori che determinano se una persona è idonea o meno a ricevere un finanziamento?

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

La valutazione del merito creditizio e le centrali rischi

Prima di concedere un mutuo, la banca valuta il merito creditizio del cliente, ovvero la sua capacità di restituire il denaro prestato con gli interessi nel tempo stabilito dal contratto. Per fare ciò, la banca si avvale di diversi strumenti, tra cui le centrali rischi. Si tratta di sistemi di informazioni creditizie pubbliche (SIC), come la Centrale dei rischi gestita da Banca d’Italia, e private, come ad esempio Crif, Experian, Assilea, Consorzio di Tutela del Credito e Cerved Group.

Queste centrali rischi si occupano di raccogliere e comunicare alle banche e alle altre società finanziarie i dati relativi alle abitudini di pagamento dei possibili mutuatari. In esse non sono indicati solo i nomi dei cattivi pagatori. Al contrario ci sono tutte le informazioni relative ai prestiti conclusi da un soggetto come ad esempio:

• numero di prestiti in corso e rate residue;
• prestiti concessi e integralmente restituiti;
• prestiti concessi e mai restituiti;
• regolarità e puntualità dei pagamenti effettuati;
• eventuali pignoramenti in atto o cessioni del quinto.

In questo modo, le banche possono valutare la solvibilità del cliente e decidere se concedere o meno il mutuo, nonché stabilire le condizioni contrattuali e il tasso di interesse.

In questo modo la banca può valutare se il cliente che richiede il mutuo è in grado di pagare. Ad esempio la banca potrebbe negare un prestito a un soggetto con una busta paga di 1.700 euro che ha già due finanziamenti in corso.

In base alle informazioni ricevute, i clienti vengono classificati in buoni o cattivi pagatori. 

I buoni pagatori sono coloro che hanno sempre rispettato le scadenze dei propri debiti. 

I cattivi pagatori sono coloro che hanno avuto difficoltà nel pagamento dei debiti in passato, come ad esempio ritardi nei pagamenti, insoluti o pignoramenti.

In generale, i cattivi pagatori incontrano più difficoltà nell’ottenere un mutuo, in quanto sono considerati un rischio maggiore per la banca. Tuttavia, anche i buoni pagatori possono non ottenere il mutuo se la banca ritiene che non abbiano un reddito sufficiente o un lavoro stabile.

In sintesi, la valutazione del merito creditizio è un passaggio fondamentale per l’ottenimento di un mutuo e le centrali rischi svolgono un ruolo chiave nella raccolta e nella comunicazione delle informazioni necessarie alla valutazione della solvibilità del cliente.

Cosa deve sapere il cliente?

Al riguardo, il cliente ha diritto di:

• essere informato dalla banca che i suoi dati sono comunicati ai suddetti SIC e che nelle relative banche dati rimane registrato anche l’eventuale esito negativo dell’istruttoria di mutuo in corso, ponendo a rischio l’erogazione del finanziamento da parte di altri istituti successivamente interpellati;
• ottenere dalla banca conferma di dati personali che lo riguardano e comunicazione, in forma comprensibile, dei dati stessi e della loro origine nonché della logica su cui si basa il trattamento;
• ottenere la cancellazione o la trasformazione in forma anonima oppure il blocco dei dati trattati in violazione di legge, nonché l’aggiornamento, la rettificazione o l’integrazione dei medesimi (art. 15 e s. GDPR).

Cos’è il credit scoring

Il credit scoring è un sistema che permette alle banche e agli intermediari finanziari di valutare la solvibilità del cliente prima di concedere un mutuo. Grazie a questo sistema, la banca è in grado di combinare una serie di informazioni sul richiedente, sul mutuo da erogare, sul bene da finanziare e sul grado di indebitamento del richiedente stesso, allo scopo di valutare il rischio di credito del richiedente in un determinato arco di tempo.

Le informazioni più importanti utilizzate nel credit scoring riguardano: 

• il reddito disponibile; 
• il lavoro svolto dal richiedente;
• le caratteristiche del mutuo da erogare, come la durata e l’importo del finanziamento; 
• il bene che si intende finanziare;
• il grado di indebitamento del richiedente il credito, che sono solitamente censite in centrali dei rischi private.

In base al punteggio di accettazione che il sistema di credit scoring assegna al richiedente, la banca trae elementi utili per decidere se accettare o rifiutare la richiesta di mutuo, stabilire l’entità del finanziamento e il tasso di interesse da applicare. In generale, maggiore è il punteggio di accettazione, maggiori sono le possibilità che il mutuo venga concesso a condizioni favorevoli.

Le garanzie

Nel momento in cui valuta la concessione di unpresitto, la banca valuta la capacità di garanzia del richiedente. Le garanzie possono essere di due tipi:

• garanzie reali ossia le ipoteche;
• garanzie personali ossia la fideiussione.

Iniziamo dalle garanzie reali (ossia “su cosa”, visto che res, in latino, significa “cosa”). La banca, prima di concedere un prestito, può chiedere un’ipoteca su un immobile. L’ipoteca le consente di pignorare l’immobile anche se questo dovesse essere venduto; inoltre garantisce alla banca di soddisfarsi sul ricavato della vendita forzata con privilegio rispetto ad eventuali ulteriori creditori. 

Di solito la banca chiede un’ipoteca quando oggetto del finanziamento è l’acquisto di un immobile (in tal caso viene concessa l’ipoteca sull’immobile stesso), ma nulla esclude che ciò possa avvenire anche in altri casi. 

L’ipoteca può essere concessa dal debitore o da un terzo (ad esempio un genitore).

La banca non può concedere un finanziamento superiore all’80% del valore del bene ipotecato, salvo la concessione di ulteriori garanzie. Il valore viene determinato da un perito nominato dalla banca prima della concessione del mutuo.

In caso di insolvenza, la banca deve essere in grado di recuperare i propri crediti attraverso la vendita del bene ipotecato.

La banca valuta il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo richiesto. Questo rapporto è noto come Loan-to-Value (LTV) e indica la percentuale del valore dell’immobile che la banca è disposta a finanziare. In genere, la banca finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, ma questo può variare in base alla situazione finanziaria del richiedente e alle politiche della banca.

La garanzia personale è invece costituita dalla fideiussione che deve rilasciare chiaramente un altro soggetto, diverso dal debitore. Con la fideiussione il terzo si impegna a pagare il debito al posto del debitore se questi non lo farà. In buona sostanza la banca si prende la garanzia del terzo potendo pignorare i beni di quest’ultimo se il debitore non sarà solvibile.

Il fideiussore – che non può più sottrarsi alla fideiussione una volta stipulata, salvo consenso della banca – risponde quindi con tutto il proprio patrimonio nel caso in cui il mutuatario dovesse risultare moroso.

  Pertanto, la banca richiede una garanzia reale, ovvero l’ipoteca sull’immobile che si intende acquistare. In questo modo, la banca ha la possibilità di procedere al recupero del credito in caso di insolvenza.

Come valuta la banca la solvibilità del cliente prima di dargli il mutuo?

In primo luogo, la banca verifica la solvibilità del richiedente, ovvero la capacità di pagare le rate del mutuo nel tempo. Per fare ciò, la banca richiede al richiedente di presentare una serie di documenti, tra cui la dichiarazione dei redditi, l’estratto conto bancario e i certificati di lavoro. Questi documenti consentono alla banca di verificare la capacità di rimborso del richiedente, valutando il suo reddito e la sua situazione finanziaria.

In secondo luogo, la banca valuta il tasso di interesse e la durata del mutuo. In genere, la durata del mutuo è compresa tra i 10 e i 30 anni, ma può variare in base alle esigenze del richiedente e alla politica della banca. Il tasso di interesse, invece, dipende dal mercato e dalla politica della banca. È importante notare che un tasso di interesse più basso comporta una rata mensile più bassa, ma una durata più lunga del mutuo.

Inoltre la banca valuta l’età del richiedente poiché tanto più è elevata, tanto minore sarà la durata del finanziamento e le possibilità di recupero del credito. 

Come anticipato sopra, per poter concedere un mutuo, la banca deve prima accertarsi che il richiedente abbia un grado di affidabilità nei pagamenti sufficiente a garantire la corretta restituzione del finanziamento. A tal fine, l’istituto bancario si avvale di apposite banche dati per verificare il passato creditizio del cliente. In particolare, viene effettuato un controllo protesti per accertare se il richiedente ha avuto problemi di pagamenti di assegni o cambiali in passato. Inoltre, viene effettuata una verifica presso la Camera di Commercio per verificare se il richiedente possiede partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento o se ha avuto precedenti fallimenti. 

Infine, viene esaminato lo storico dei prestiti del richiedente tramite le SIC, valutando la puntualità dei pagamenti e l’eventuale presenza di ritardi o insoluti. Solo dopo aver accertato la buona reputazione creditizia del cliente, la banca procederà a valutare le altre caratteristiche del mutuo richiesto, quali l’importo, la durata e il tasso di interesse.

Reddito necessario per ottenere un mutuo dalla banca

Per la concessione di un mutuo, la valutazione del reddito del richiedente rappresenta un elemento fondamentale. Tuttavia, non esiste una soglia di reddito minima per l’ottenimento del finanziamento. In ogni caso, le banche effettuano un’attenta analisi della situazione economica e finanziaria del richiedente, in modo da garantirsi un’adeguata solvibilità e minimizzare i rischi di insolvenza.

In particolare, le banche solitamente valutano la capacità di rimborso del richiedente, tenendo conto di una serie di fattori come il reddito mensile netto, il numero di componenti del nucleo familiare, il tipo di lavoro svolto, le spese mensili e le altre fonti di reddito disponibili. 

Inoltre, per evitare di erogare mutui eccessivi rispetto alle reali capacità finanziarie del richiedente, le banche valutano che la rata del mutuo non superi il 30% del reddito familiare mensile netto.

Un altro aspetto che le banche considerano nella valutazione del merito creditizio del richiedente è la soglia minima di sussistenza propria, ovvero il reddito minimo necessario per coprire le spese mensili essenziali (come la casa, il cibo, l’acqua, l’energia elettrica, i trasporti, ecc.) senza dover ricorrere ad altri prestiti o forme di finanziamento. Questa soglia viene calcolata in base a criteri predeterminati, che variano in base al numero di componenti del nucleo familiare e alla zona geografica in cui si vive.

In sintesi, le banche effettuano un’attenta valutazione della capacità di rimborso del richiedente, prendendo in considerazione diversi fattori come il reddito, le spese mensili, il numero di componenti del nucleo familiare e la soglia minima di sussistenza propria. In questo modo, le banche cercano di minimizzare i rischi di insolvenza e di garantire l’adeguata solvibilità del richiedente.