Una delibera condominiale può essere impugnata da chi l’ha votata?

Contestazione delibera dell’assemblea di condomino: diritti e limitazioni.

L’articolo 1137 del Codice civile disciplina l’impugnazione delle deliberazioni assembleari condominiali e stabilisce che le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro trenta giorni. Tuttavia, esiste un’eccezione a questa regola generale: la delibera condominiale può essere impugnata anche da chi l’ha votata. Ma ciò avviene solo in presenza di vizi particolarmente gravi, quelli cioè che danno luogo a «nullità della delibera» e non semplice «annullabilità». 

La differenza tra nullità e annullabilità della delibera condominiale è quindi essenziale per comprendere non solo chi può contestare la decisione dell’assemblea ma anche i termini entro cui ciò può avvenire. 

Scopriamo dunque in quali situazioni si verifica questa eccezione e quali diritti e limitazioni sono previsti in materia.

Il termine giorni per l’impugnazione delle delibere annullabili

La legge prevede che le delibere condominiali possano essere impugnate entro 30 giorni unicamente da tre soggetti:

• assenti all’assemblea;
• astenuti dal voto;
• dissenzienti (ossia coloro che hanno votato “contro”). 

Il termine di 30 giorni per contestare la delibera decorre:

• dalla data della deliberazione, per gli astenuti e i dissenzienti;
• dalla data di ricezione del verbale dell’assemblea, per gli assenti.

Vien da sé che, ad esempio, chi è contrario a una determinata spesa o ritiene che gli sia stata addebitata una somma superiore alla propria quota, deve impugnare la delibera entro i termini: non può pertanto limitarsi ad attendere il decreto ingiuntivo del condomino e poi fare opposizione contro quest’ultimo.  

L’eccezione delle delibere nulle

Come anticipato sopra, è prevista un’eccezione per le delibere nulle. In questo caso:

• non c’è un termine massimo per contestare la delibera;
• la contestazione può essere sollevata da chiunque;
• la delibera non produce effetti.

Pertanto, quando la delibera è nulla, l’opposizione può essere mossa anche da chi vi ha votato a favore. E soprattutto è possibile presentare un ricorso contro il decreto ingiuntivo anche se prima non è stata sollevata contestazione contro la delibera, non essendovi appunto termini massimi per opporvisi. 

Dunque il termine di trenta giorni per l’impugnazione si applica solo alle delibere annullabili, non alle deliberazioni nulle, che possono essere impugnate dai condòmini senza limiti di tempo. 

Quali sono le delibere condominiali nulle e quali quelle annullabili

Le delibere condominiali viziate possono essere classificate in due categorie: 

• nulle; 
• annullabili. 

Ognuna di queste categorie ha specifiche caratteristiche e conseguenze legali diverse. Ecco una panoramica delle principali differenze tra le delibere nulle e quelle annullabili.

Delibere nulle

Le delibere nulle sono quelle che violano norme imperative previste dalla legge o dal regolamento di condominio, oppure quelle che riguardano materie non rientranti nella competenza dell’assemblea condominiale (si pensi a un condominio che deliberi lavori sulla proprietà privata). Lo sono anche le delibere che derogano ai criteri millesimali di ripartizione delle spese a semplice maggioranza (essendo in tali casi necessaria l’unanimità).

Le delibere nulle non producono effetti giuridici e sono considerate inesistenti fin dall’inizio.

La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice, senza limiti di tempo.

Anche i condomini che hanno votato a favore della delibera nulla possono impugnarla, purché dimostrino di avervi interesse e di subire un pregiudizio apprezzabile.

Delibere annullabili

Le delibere annullabili sono quelle che presentano vizi di forma o di merito, come ad esempio la mancata convocazione di un condomino, la violazione delle maggioranze previste dalla legge, o la mancata osservanza delle formalità richieste.

Le delibere annullabili producono effetti giuridici fino a quando non vengono dichiarate nulle dall’autorità giudiziaria a seguito di un’impugnazione.

L’impugnazione delle delibere annullabili deve avvenire entro un termine perentorio di 30 giorni dalla data della deliberazione per i condòmini dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per i condòmini assenti all’assemblea.

Solo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono impugnare le delibere annullabili, a meno che non si tratti di un caso di nullità, come visto precedentemente.

In conclusione, la distinzione tra delibere nulle e annullabili riguarda principalmente la gravità dei vizi presenti nella delibera, le conseguenze legali e i termini di impugnazione. È importante per i condòmini conoscere queste differenze e agire di conseguenza per tutelare i propri diritti e interessi all’interno del condominio.

L’impugnazione delle delibere nulle 

Come anticipato, anche un condomino che ha votato a favore di una delibera nulla può impugnarla. Questo diritto si ricava implicitamente sull’articolo 1421 del Codice civile, che stabilisce che la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, compreso il condomino che ha partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla.

Anche pper impugnare una delibera nulla però, il condomino che ha votato a favore deve dimostrare di avervi interesse, ovvero che la deliberazione gli causi un pregiudizio apprezzabile. Ad esempio, la Cassazione ha ritenuto nulla una delibera che modificava i criteri di riparto delle spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune senza il consenso di tutti i condòmini, in quanto tale modifica incideva sui diritti individuali del singolo condomino.

Esempio 1: Delibera che modifica i criteri di riparto delle spese

Nel caso analizzato dalla Cassazione (sentenza 14 giugno 2013, numero 15042), un condomino che aveva votato a favore di una delibera che modificava i criteri di riparto delle spese senza il consenso di tutti i condòmini è stato ritenuto legittimato a impugnarla, poiché la deliberazione gli causava un pregiudizio apprezzabile.

Esempio 2: Delibera che incide sui diritti individuali dei condòmini

La Cassazione (sentenza 6 ottobre 2000, numero 13331) ha confermato che la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete anche ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si tratta di nullità, come nel caso di una deliberazione che incide sui diritti individuali dei condòmini.

Questa eccezione garantisce un’ulteriore tutela giudiziaria ai condòmini e amplia le possibilità di impugnazione delle delibere condominiali, salvaguardando i diritti individuali di ciascun condomino. Pertanto, è fondamentale che i condòmini siano consapevoli dei propri diritti e delle limitazioni previste dalla legge in materia di impugnazione delle deliberazioni assembleari, al fine di garantire una convivenza equilibrata e rispettosa all’interno del condominio.