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Come avviare un Bed and Breakfast: no ai limiti condominiali

15 Marzo 2016
Come avviare un Bed and Breakfast: no ai limiti condominiali

Il regolamento condominiale non è sufficiente ad impedire l’avviamento e il protrarsi dell’attività anche in presenza di episodi di disturbo della quiete

L’attività di piccola ricettività conosciuta come Bed and Breakfast o B&B ovvero quell’attività che permette a qualsiasi proprietario di un appartamento di affittare le stanze in esso presenti attraverso contratti di locazione giornaliera è un’attività di libero esercizio che non può essere limitata attraverso il solo regolamento condominiale.

Vediamo il caso di specie.

Il B&B può avviarsi in un condominio

Il B&B può avviarsi in un condominio se non mina alla sicurezza. Il principio veniva affermato dal Tribunale di Milano in un’ordinanza dello scorso febbraio [1]. Il procedimento d’urgenza relativo era stato richiesto da un condominio avverso una condomina, proprietaria di un appartamento che era stato dato in locazione e contro il conduttore stesso. In ragione della presenza di un regolamento condominiale che impediva la creazione all’interno dello stabile di Bed and Breakfast, si richiedeva che l’appartamento non venisse utilizzato a tale scopo, stante che l’attività sarebbe tendente a creare un disturbo alla quiete e alla sicurezza degli altri condomini, considerato il via-vai di clienti nel corso della giornata.

Il giudice, stante che il B&B non avrebbe creato “grave e imminente pregiudizio” nei confronti del condominio, pur ammettendo la contrarietà dell’attività alla norma condominiale, rigettava il ricorso per carenza di prova e di seguito il Tribunale collegiale rigettava il reclamo relativo alla domanda ripresentata dal condominio.

La contrarietà dell’esercizio al regolamento di condominio, insomma, non era ragione sufficiente a fare in modo che tale attività venisse sospesa, se non in presenza di prove materiali circa l’immediatezza e l’irreparabilità del dànno causato dal protrarsi dell’attività – motivazione questa necessaria all’avviamento del provvedimento d’urgenza.

Per ulteriori approfondimenti rispetto alla fattispecie citata, puoi consultare il nostro approfondimento.
Vediamo allora come si fa ad avviare un B&B.

Come avviare un B&B?

Il primo passo da fare è recarsi presso lo sportello SUAP della propria città per richiedere i moduli relativi alla SCIA (la nuova dichiarazione relativa all’inizio delle attività, che da qualche tempo sostituisce la DIA). Normalmente i moduli, che variano da regione in regione, sono disponibili anche online.

Lo sportello SUAP sarà in grado di fornire tutte le procedure autorizzatorie necessarie nel tuo territorio per aprire l’attività (di solito sono necessarie pratiche autorizzatorie da parte dell’azienda del turismo ad esempio). Ulteriori limitazioni sono in essere in ambito regionale e dipendenti dalla regione stessa.

I requisiti generali

In generale bisogna che l’attività sia in regola con i requisiti di sicurezza e igienico-sanitari previsti per l’uso abitativo. Il rapporto tra posti letto e superficie e gli arredi di base richiesti sono variabili di regione in regione.

Sono previste attrezzature minime e almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti che devono poter accedere alle stanze senza per questo dover attraversare spazi destinati esclusivamente ai gestori.

Mentre il cambio biancheria può avvenire con una cadenza anche non quotidiana, la pulizia quotidiana dei locali di pernottamento è invece richiesta.

Per sua natura infine l’attività offerta deve essere di natura saltuaria. Si devono cioè prevedere dei periodi di chiusura durante l’anno (il numero di giorni richiesto varia da regione a regione, ma normalmente i giorni di chiusura possono essere anche non consecutivi).

Il cliente può soggiornare nel B&B per un numero massimo di giornate, che può variare dai 30 giorni delle Marche sino ai 90 giorni del Lazio. Tra un periodo e l’altro è prevista difatti una pausa di 5 giorni.

I requisiti specifici

La camera doppia in un B&B deve avere una grandezza minima di 14mq, mentre per la singola la grandezza si riduce a 8 mq.

La conformità degli impianti deve essere garantita dalla certificazione di impianto “a regola d’arte” rilasciata dall’impiantista.

Il proprietario deve normalmente avere residenza o domicilio, durante il periodo di apertura del B&B, all’interno della struttura (non mancano regioni dove è possibile soggiornare in strutture attigue o vicine).

Cibi e bevande senza manipolazione

La somministrazione di cibi e bevande non è requisito necessario, anzi si prevede che tutto ciò che fa riferimento alla colazione e alla somministrazione di alimenti non necessiti di manipolazione. Se ciò accade invece il proprietario o il manipolatore devono avere le autorizzazioni necessarie.

Ulteriori informazioni

Per ulteriori informazioni rispetto all’apertura di un B&B puoi consultare la nostra guida completa su come aprire un B&B.


01 | Informati sulle procedure autorizzatorie al SUAP

02 | Adegua la struttura rispetto alle superfici minime e agli impianti

03 | Consulta la nostra guida su come aprire un B&B

note

[1] Ordinanzia del 4- 10 Febbraio2 2016, per l’azionamento di un procedimento di urgenza ex artò 700 del codice di procedura civile.


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