Videocitofono in condominio: manutenzione o innovazione?

L’assemblea ha deliberato la sostituzione del vecchio impianto citofonico (funzionante) con un nuovo impianto dotato di collegamento video. Secondo me la decisione è illegale perché la sostituzione del vecchio dispositivo con un nuovo costituisce innovazione (per la quale occorre il parere favorevole dei 2/3) e non manutenzione straordinaria. Ho ragione?

A sommesso parere dello scrivente, la sostituzione di un impianto citofonico tradizionale con uno munito di collegamento video non costituisce innovazione.

A tale conclusione si giunge considerando la definizione di “innovazione” fornita dalla giurisprudenza maggioritaria. Secondo il Tribunale di Roma (Trib. Roma, sent. n. 15695 del 26 ottobre 2022), le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, nel senso che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

È il caso, ad esempio, della trasformazione del giardino in parcheggio oppure dell’installazione di un ascensore prima non esistente.

Al contrario, la legge (art. 3, D.P.R. n. 380/2001) definisce come manutenzione straordinaria «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso».

Secondo il sopracitato Tribunale di Roma, a tale conclusione deve addivenirsi anche quando siano introdotte modifiche migliorative, in quanto il semplice utilizzo di un materiale diverso (ad esempio, montaggio di infissi in legno) o di una diversa tipologia di impianto (per esempio, installazione di un nuovo impianto citofonico o di impianto tv terrestre e satellitare) non è di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione.

Quanto appena detto è corroborato anche da altra pronuncia di merito. La Corte d’Appello di Genova (sent. n. 755 del 30 luglio 2020) ha ritenuto che la trasformazione di un impianto citofonico tradizionale in uno dotato di video non rappresenta un’innovazione. Così testualmente:

«Dalla lettura del verbale dell’assemblea emerge che era stato riferito che l’impianto aveva problemi e per tale ragione si era deliberato di rifare l’impianto, prevedendo videocitofoni. In effetti il rifacimento riguarda l’impianto, vetusto e non funzionante, come espressamente scritto nel verbale stesso. La previsione del videocitofono non comporta un’innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un’introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l’impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all’evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia».

Lo scrivente è a conoscenza del fatto che, in rete, molti autorevoli colleghi e portali di informazione giuridica sostengano il contrario. Per la precisione, è diffusa sul web la tesi secondo cui l’installazione di un videocitofono possa ricondursi all’interno delle innovazioni o della mera manutenzione a seconda delle condizioni del precedente impianto, e cioè:

• se esiste già un citofono e lo si deve sostituire perché danneggiato, l’intervento dovrà essere considerato di manutenzione ordinaria o, al massimo, straordinaria;
• se, invece, si vuole sostituire un impianto citofonico tradizionale funzionante o installare ex novo un apparecchio laddove non ne esiste nessuno, tale opera avrà carattere innovativo.

Non avendo tuttavia trovato significativa giurisprudenza in merito, se non quella sopra citata (Tribunale di Roma e Corte d’Appello di Genova) favorevole alla riconduzione dell’intervento all’interno della manutenzione, lo scrivente ritiene sommessamente che la sostituzione del vecchio impianto citofonico funzionante con uno di ultima generazione debba essere annoverato tra le ipotesi di manutenzione straordinaria, per la quale è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Al di là dei precedenti giurisprudenziali, a tale conclusione si giunge anche tenendo conto della classica definizione che generalmente si dà di innovazione, la quale presuppone una trasformazione sostanziale del bene condominiale, un vero e proprio “snaturamento”, come avviene nel caso di modifica della destinazione d’uso di un immobile. Le innovazioni consistono infatti in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione.

Non sembra che tale definizione di innovazione possa attagliarsi alla sostituzione dell’impianto videocitofonico, a meno che l’installazione non sia talmente invasiva da mutare irrimediabilmente la funzione di un bene comune (ad esempio, della facciata condominiale, del portone o del cancello d’ingresso). È però davvero difficile immaginare una situazione del genere.