Danni all’appartamento: responsabilità dell’inquilino

24 Marzo 2023 | Autore: Angelo Greco

Danni all’appartamento: responsabilità dell’inquilino

Cartongesso e altre modifiche fatte all’appartamento: gli obblighi di ripristino dell’inquilino alla scadenza dell’affitto.

Quando si tratta di affittare un appartamento, l’inquilino ha la responsabilità di restituire i locali dell’immobile nello stesso stato in cui li ha ricevuti. In questo articolo, esamineremo la regola, sancita dal codice civile, della responsabilità dell’inquilino per i danni all’appartamento, gli obblighi di ripristino e gli esempi pratici, basandoci sui dati forniti e sulla recente sentenza del Tribunale di Milano del 28 febbraio 2023. La questione non è di poco momento tenuto conto che il diritto del locatore può spingersi sino al punto di non accettare la riconsegna dell’immobile in condizioni non conformi e di richiedere il pagamento di un indennizzo (pari al canone) sino alla riconsegna effettiva del bene ripristinato.

Ma procediamo con ordine.

Indice

Responsabilità dell’inquilino e obblighi di ripristino

L’articolo 1590 del Codice civile stabilisce che l’inquilino deve restituire l’appartamento al locatore nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo deterioramenti o consumi dovuti all’uso normale dell’immobile. Questi ultimi infatti sono a carico del locatore: sicché il proprietario dell’appartamento non può, ad esempio, pretendere la riparazione della moquette consumata, delle tavolette del gabinetto che sono orami rovinate per l’uso quotidiano e così via. In sintesi, l’inquilino non è responsabile per i danni causati dalla normale usura dovuta all’invecchiamento dell’appartamento.

Se non è stata effettuata una descrizione dello stato dell’appartamento al momento della stipula del contratto di affitto, si presume che l’inquilino lo abbia ricevuto in buone condizioni di manutenzione.

Obbligo di rimozione delle modifiche all’appartamento

Il Tribunale di Milano [1] ha recentemente affrontato la questione delle modifiche apportate dall’inquilino, come l’installazione di cartongessi, e ha stabilito che il locatore ha il diritto di pretendere il ripristino dei locali, anche se aveva precedentemente autorizzato tali modifiche. In questo caso, una società locatrice ha chiamato in causa il proprio inquilino per danni ai locali, tra cui la mancata rimozione dei cartongessi, la mancata tinteggiatura delle pareti e altre questioni minori.

Esempi di danni all’appartamento e obblighi di ripristino

Secondo la giurisprudenza, alcune situazioni rientrano nel normale degrado d’uso e il locatore non può chiedere all’inquilino di rimuoverle a sue spese. Ad esempio, non spetta all’affittuario risarcire i danni per la presenza di tasselli nel muro resisi necessari per appendere mensole e tende o di chiodi sulle pareti per appendere quadri; non spetta all’affittuario risarcire per i fili scoperti, per la mancanza di alcuni listelli del parquet e per le impronte di mobili. Non in ultimo, non spetta all’inquilino la tinteggiatura dell’appartamento prima della riconsegna: quest’ultima è dovuta solo se esplicitamente prevista nel contratto di locazione.

Tuttavia, il locatore ha diritto al risarcimento per la mancata rimozione dei cartongessi divisionali, come stabilito dal Tribunale di Milano.

Clausola di ripristino nel contratto di locazione

In alcuni contratti di locazione, potrebbe essere inserita una clausola che obbliga l’inquilino a ripristinare lo stato dell’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto. Tale clausola era considerata un tempo nulla poiché l’articolo 79 della legge 392/1978 vieta la possibilità di prevedere, nel contratto, ulteriori vantaggi economici per il locatore. Questa disposizione però è stata abrogata nel 1998 limitatamente alle locazioni abitative.

Consigli per inquilini e locatori

Per evitare futuri conflitti e disaccordi riguardo ai danni all’appartamento e agli obblighi di ripristino, sia gli inquilini che i locatori dovrebbero prendere alcune precauzioni:

stilare un inventario accurato e dettagliato dello stato dell’appartamento prima dell’inizio del contratto di locazione. Questo può includere fotografie, descrizioni scritte e, se possibile, la firma di entrambe le parti per confermare l’accordo;
comunicare apertamente e regolarmente riguardo a eventuali modifiche o miglioramenti all’appartamento che l’inquilino intende apportare. È importante che il locatore dia il suo consenso per iscritto e che entrambe le parti abbiano chiaro quali modifiche saranno accettabili e quali no, nonché quali di queste dovranno essere rimosse a spese dell’inquilino;
se si verificano danni all’appartamento durante il periodo di locazione, l’inquilino dovrebbe informare tempestivamente il locatore e discutere insieme le possibili soluzioni. In alcuni casi, potrebbe essere possibile trovare un accordo amichevole per risolvere la questione senza dover ricorrere a azioni legali.

Conclusione

La responsabilità dell’inquilino per i danni all’appartamento e gli obblighi di ripristino sono argomenti importanti sia per gli inquilini che per i locatori. È fondamentale comprendere le leggi e le norme in vigore e seguire le buone pratiche per garantire un rapporto di locazione senza problemi. La recente sentenza del Tribunale di Milano fornisce un esempio utile di come queste questioni possano essere affrontate in un contesto legale e sottolinea l’importanza di una comunicazione chiara e aperta tra inquilino e locatore.

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note

[1] Trib. Milano, sent. n. 1653/2023 del 28.02.2023.

Sentenza

Sentenza n. 1653/2023 pubbl. il 28/02/2023 RG n. 51607/2021

Repert. n. 1726/2023 del 02/03/2023

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA CIVILE

Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dr. XXXXX XXXXXXX ha pronunciato ex artt. 447-bis e 429 c. p. c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. r. g. 51607/2021 promossa da:

XXXXXXXXXX XXX(P. IVA XXXXXXXXXX ), elettivamente domiciliata in XXXXXXXXXX, via XXXXXXXXXX, con l’avv. XXXXXXXXXX

RICORRENTE

contro

XXXXXXXXXX (C. F. XXXXXXXXXX), elettivamente domiciliata in Milano, corso di XXXXXXXXXX n. 54, con l’avv. XXXXXXXXXX

RESISTENTE

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.

Parte ricorrente: condannare XXXXXXXXXX di XXXXXXXXXX al risarcimento del danno riscontrato al rilascio dell’immobile concesso in locazione e quantificato in € 6.140. Con vittoria di spese, diritti ed onorari.

Parte resistente: rigettare ogni domanda ex adverso proposta. Con vittoria di spese e competenze di giudizio.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte, XXXXXXXXXX XXX, adiva questo Tribunale allegando:

• di avere sottoscritto in data 1°/6/2014 con XXXXXXXXXX di XXXXXXXXXX un contratto d’affitto dell’unità immobiliare sita in Gessate (MI), via Padova n. 1, successivamente rilasciata il 15/2/ 2021;

• di avere riscontrato, alla riconsegna dell’immobile, i seguenti darmi, accertati anche dal consulente tecnico di fiducia, Geom. XXXX XXXXXX XXXXX:

a. mancata rimozione di tavolati interni in cartongesso (realizzati dalla conduttrice nel 2018 in funzione di una lavanderia self – Service);

b. mancata tinteggiatura e abrasioni delle pareti;

c. presenza di tasselli sulle pareti;

d. presenza di alcuni fili lasciati scoperti;

e. decorazione su una parete ammalorata;

f. assenza di alcuni listelli del parquet;

• di avere sostenuto la spesa di € 6.140 per far riparare i superiori danni (non contestati dalla

convenuta al momento della sottoscrizione del verbale di riconsegna dell’immobile) da

un’impresa di fiducia e poter locare nuovamente l’immobile.

Ciò premesso, concludeva chiedendo di condannare la convenuta al risarcimento del danno quantificato in € 6.140.

Si costituiva regolarmente XXXXXXXXXX di XXXXXXXXXX eccependo:

• di avere sostenuto spese ingenti per € 15.425, 45 per opere autorizzate dalla locatrice che solo una volta rientrata in possesso dei locali ne chiedeva la rimozione.

Ciò premesso concludeva chiedendo il rigetto della domanda di risarcimento.

Con ordinanza del 2/4/2022 il giudice disponeva il mutamento del rito, considerata la natura locatizia della causa.

Esaurita l’istruzione e trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c. p. c.

La domanda è fondata nei limiti di seguito precisati.

L’obbligo di conservazione del bene locato, deducibile dal combinato disposto degli artt. 1587 n. 1, 1588 e 1590 c. c. si traduce nell’imposizione, in capo al conduttore, del divieto di alterare (anche solo temporaneamente ed in modo reversibile) le caratteristiche funzionali del bene e nella conseguente necessità di restituirlo nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto. Anche la tolleranza del locatore, manifestata prima della scadenza della locazione, alla realizzazione di modificazioni strutturali al bene locato, rende solo legittimo il comportamento del conduttore ex artt. 1587 n. 1 e 1588 c. c., ma non può essere intesa come manifestazione dell’intenzione del locatore di non pretendere, alla scadenza, la rimessione in pristino dell’immobile.

Al diritto del conduttore – ex art. 1593 c. c. – di asportare le addizioni separabili senza nocumento della cosa locata corrisponde il diritto del locatore di pretenderne la rimozione senza che possa essergli opposto che egli ha prestato il consenso all’esecuzioni delle addizioni in costanza di rapporto. Così pure è legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c. c., di accettare la restituzione della cosa locata fino a quando il locatore non l’abbia rimessa in pristino stato, rendendosi inadempiente all’obbligazione di cui all’art. 1590 c. c. In conclusione: ove la chieda il locatore, la rimozione delle addizioni deve avvenire sempre e comunque, anche se il locatore non ha anche il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato. La clausola, con la quale il conduttore si impegna a ripristinare lo stato locativo dell’immobile nelle condizioni in cui 1 ha ricevuto, è nulla ai sensi dell’art. 79 L. 27/7/1978, n. 392, perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato, in parte, con il canone di locazione. La giurisprudenza ha precisato che rientrano nel normale degrado d’uso – ed è preclusa al locatore la possibilità di chiedere il risarcimento del danno – i fori dei tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere i pensili ed i fori per il sostegno delle tende, nonché la presenza sulle pareti delle impronte di mobili e quadri, connesse alla mancata tinteggiatura prima della consegna.

Alla luce dei superiori principi, l’attrice non ha diritto al risarcimento per la mancata tinteggiatura delle pareti, per la presenza di tasselli (e fori) sulle pareti, per la presenza di fili scoperti e per la mancanza di alcuni listelli del parquet (trattandosi addirittura di un’addizione del conduttore), mentre ha diritto al risarcimento del danno per la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso.

Siccome i tavolati sono già stati rimossi, non è possibile disporre una CTU in contraddittorio per determinare l’esatto ammontare del danno, che risulta dalle fotografie e va liquidato in via equitativa dal giudice ex art. 1226 c. c. e può essere stimato in € 3.000.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate direttamente in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e delle fasi svolte (di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale), ridotte del 50 % attesa la non particolare complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG 51607/2021, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1) accoglie parzialmente la domanda formulata da XXXXXXXXXX XXX confronti di XXXXXXXXXX DI XXXXXXXXXX e per l’effetto:

2) condanna XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX a corrispondere a XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX la somma di € 3.000 (euro tremila/00) a titolo di risarcimento del danno per alterazione del bene locato;

3) condanna XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX alla refusione in favore di XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX delle spese di lite, che si liquidano in € 1.700 (euro millesettecento/00) per compensi professionali, oltre rimborso spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.

Sentenza resa ex articolo 429 c. p. c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti del dispositivo e contestuale deposito telematico della motivazione con allegazione al verbale.

Milano, 28/2/2023

Il giudice

Dr. XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX

L’AUTORE: Angelo Greco

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