Chi paga per le infiltrazioni nei box sotterranei?

Nel nostro condominio esiste un piano interrato con dei box. I proprietari dei box lamentano infiltrazioni dal terreno sovrastante. Chi deve pagare?

Iniziamo dalla questione relativa al danno provocato dalle infiltrazioni.

Il Codice civile stabilisce che:

• chiunque causa, per colpa o intenzionalmente, un danno ingiusto è tenuto a risarcire il danno provocato (articolo 2043);
• ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia (articolo 2051), salvo che dimostri il caso fortuito.

In base a queste due norme, anche il proprietario di una cosa (compreso il proprietario di un appartamento o di un suolo) è considerato dalla legge responsabile dei danni che il bene di cui è proprietario può provocare ai beni di terzi.

Pertanto, se le infiltrazioni di acqua hanno effettivamente provocato danni ai box garage esistenti al piano interrato del condominio in cui lei abita, sarà tenuto a risarcire il danno colui il quale risulta essere proprietario del bene dal quale l’infiltrazione ha avuto origine.

Per accertare:

• quale sia la causa delle infiltrazioni
• da quale punto preciso esse abbiano avuto origine
• e quale sia la soluzione per riparare il danno già provocato e per impedire che esso si ripeta in futuro

il consiglio che do è quello che tutte le parti in causa scelgano di comune accordo un tecnico al quale far verificare le cause delle lamentate infiltrazioni, l’origine delle stesse e le opere necessarie per impedire nuove infiltrazioni in futuro.

In base al responso del perito (che tutti si devono preventivamente impegnare ad accettare) sarà possibile comprendere quale sia la causa delle infiltrazioni e in che modo porvi rimedio in futuro.

Se sarà accertato che le infiltrazioni hanno avuto origine da un punto che sia di proprietà del condominio, sarà obbligato per legge il condominio a risarcire il danno che le infiltrazioni hanno provocato e stanno provocando.

Infatti, come ho evidenziato in apertura, per legge spetta al proprietario della cosa la responsabilità dei danni che la cosa ha provocato: perciò se le infiltrazioni sono state causate, ad esempio, dalla cattiva o omessa manutenzione del suolo condominiale, è responsabilità del condominio risarcire il danno conseguente.

Se, invece, la perizia dimostrasse che le infiltrazioni sono state provocate dalla cattiva od omessa manutenzione di una cosa di proprietà esclusiva, sarà solo il proprietario esclusivo di quella cosa a dover risarcire il danno (ad esempio se si dimostrasse che le infiltrazioni derivano da una perdita di una tubatura di proprietà esclusiva di un singolo condomino, sarà solo quel singolo condomino che dovrà risarcire il danno ai proprietari dei box).

Ovviamente nel caso in cui si accertasse che la responsabilità delle infiltrazioni appartiene al condominio, il danno andrà ripartito in base alla tabella generale millesimale tra tutti i condomini (compresi quelli che subiscono il danno da infiltrazioni).

Quanto ho evidenziato fino a questo punto riguarda gli eventuali danni che le infiltrazioni avessero provocato ai beni di singoli condomini e i soggetti che sono obbligati a risarcirli.

Per la questione relativa invece alle opere necessarie per rendere impermeabile il suolo ed impedire future infiltrazioni, toccherà all’assemblea dei condomini decidere quale opera di manutenzione straordinaria realizzare, se l’opera è relativa alle parti comuni di proprietà condominiale (ad esempio la posa di manto cementizio su tutto il piano) ed anche in questo caso la spesa andrà ripartita tra tutti i condomini in base alla tabella millesimale generale (ed alla spesa dovranno partecipare tutti i condomini compresi anche i condomini proprietari dei box interrati).

Chiaramente la questione delle infiltrazioni, delle relative responsabilità e della ripartizione delle spese è del tutto separata e non incide sulle eventuali violazioni edilizie ed urbanistiche e sulle eventuali violazioni nei rapporti con il condominio che possono essere state commesse quando furono trasformati alcuni locali interrati.

Le violazioni che eventualmente furono commesse trasformando i locali interrati andrebbero portate in discussione in assemblea (per valutare tutti le possibili azioni legali a tutela del condominio) e, se necessario, anche valutate sotto il profilo della regolarità edilizia ed urbanistica (per verificare se dette trasformazioni dovevano essere autorizzate dal Comune e se, in caso positivo, l’autorizzazione ci fu).

Ma ripeto, e concludo, la questione dei danni e delle spese da infiltrazioni è separata ed autonoma rispetto alle eventuali violazioni commesse quando i locali sotterranei furono trasformati.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte