Il comproprietario che sta nella casa deve pagare un affitto?

In tema di comunione, non può essere condannato a pagare indennità il comproprietario che utilizza in via esclusiva un immobile comune. L’obbligo, infatti, scatta solo quando il godimento del bene è impedito agli altri aventi diritto.

Se una persona ha una casa in comunione con altre persone e ci vive dentro, gli altri comproprietari possono chiedergli il pagamento di un canone di affitto? 

La comproprietà di un immobile solleva spesso dubbi e incertezze tra i comproprietari, in particolare riguardo all’obbligo o meno di pagare un’indennità per l’utilizzo esclusivo dell’immobile. In questo articolo analizzeremo la normativa vigente, con un’attenzione particolare ad una recente sentenza della Corte di Cassazione [1] che chiarisce la situazione in merito a questo tema. Tra le domande più comuni troviamo: il comproprietario che abita nella casa comune deve pagare un affitto? In quali circostanze scatta l’obbligo di versare un’indennità? Cosa stabilisce la sentenza della Cassazione?

Cosa dice la legge sulla comproprietà e sull’utilizzo di un immobile comune?

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ogni comproprietario ha il diritto di usare il bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca l’utilizzo da parte degli altri comproprietari. Questo principio implica che il semplice godimento dell’immobile da parte di uno dei comunisti non può essere considerato dannoso per gli altri, a meno che non venga loro impedito di utilizzarlo.

Quando scatta l’obbligo di pagare un’affitto o un’indennità per l’utilizzo esclusivo di un immobile comune?

La Cassazione, con una recente sentenza, ha chiarito che il comproprietario che utilizza in via esclusiva un immobile comune non può essere condannato a pagare un’indennità, a meno che non impedisca ai comproprietari il godimento del bene, ad esempio negando loro il duplicato delle chiavi, effettuando delle recinzioni e installando un cancello. In altre parole, l’obbligo di versare un’affitto o un’indennità scatta soltanto se gli altri comproprietari sono stati effettivamente impediti di fruire dell’immobile.

Poniamo il caso di Tizio e Caio, comproprietari di un appartamento. Caio vive nell’appartamento da solo, mentre Tizio abita altrove. In base alla sentenza della Cassazione, Caio non è tenuto a pagare un’affitto o un”indennità a Tizio per l’utilizzo esclusivo dell’immobile, a meno che quest’ultimo voglia fruire dell’immobile e l’altro glielo impedisca osteggiandogli l’ingresso. Tizio può comunque accedere e godere dell’immobile, nonostante Caio vi risieda, l’obbligo di versare un’affitto o un’indennità non sussiste.

Cosa stabilisce la recente sentenza della Cassazione sull’argomento?

La Cassazione, nel caso analizzato, ha respinto la domanda di una donna che chiedeva un’indennità all’altra comproprietaria per aver utilizzato in via esclusiva l’immobile comune. La Corte ha sostenuto che non era stata fornita prova del fatto che la ricorrente fosse stata impedita nel godimento della casa, né che avesse mai opposto resistenza all’utilizzo dell’immobile da parte della convenuta. Pertanto, non sussisteva l’obbligo di pagare un’indennità.

Quali comportamenti possono essere considerati impedimento al pari uso dell’immobile da parte degli altri comproprietari?

L’impedimento al pari uso dell’immobile non richiede necessariamente una manifestazione di volontà esplicita, ma può essere dedotto da comportamenti equivalenti. Per esempio, se Caio, nel caso sopra citato, impedisse l’accesso all’immobile a Tizio cambiando le serrature o rifiutandosi di consegnare le chiavi, si potrebbe considerare che Caio stia impedendo a Tizio di fruire dell’immobile, generando così l’obbligo di pagare un’affitto o un’indennità.

Cosa succede se l’immobile comune è considerato di non comoda divisibilità?

La condizione di non comoda divisibilità dell’immobile è rilevante solo ai fini della sua divisione e impedisce l’assegnazione parziale in proprietà esclusiva. Tuttavia, tale condizione non implica che il bene non possa essere utilizzato contestualmente dai comproprietari. Quindi, la non comoda divisibilità dell’immobile non incide sull’obbligo o meno di pagare un’affitto o un’indennità per l’utilizzo esclusivo dell’immobile comune.

Come risolvere liti tra comproprietari riguardo all’utilizzo di un immobile comune?

Per evitare conflitti e controversie, i comproprietari possono stipulare accordi scritti che regolamentino l’utilizzo dell’immobile e le eventuali indennità da corrispondersi. In alternativa, è possibile avviare un giudizio di divisione dell’immobile per assegnare a ciascun comproprietario una quota esclusiva di proprietà se il bene è divisibile (ad esempio una villetta su due piani). In alternativa il giudice vende all’asta il bene e divide il ricavato tra i comproprietari.