Controlli sull’acqua in condominio: le nuove regole da conoscere

Qualità dell’acqua passa: nuovi obblighi, responsabilità, controlli dell’amministratore. I problemi per la legionella, i filtri e la revisione degli impianti.

Non c’è solo l’aumento delle spese energetiche: ora gli amministratori di condominio si trovano a dover affrontare anche nuove preoccupazioni in tema idrico. La direttiva Ue 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio del 16 dicembre 2020 sono state disposte nuove regole sui controlli dell’acqua in condominio. Come influenzano le responsabilità e gli obblighi di amministratori e proprietari? Quali rischi possono derivare da una gestione non adeguata dell’acqua? In questo articolo esploreremo tutte queste tematiche, in linea con le ultime disposizioni comunitarie.

Qual è la normativa di riferimento sui controlli idrici in condominio?

La direttiva UE 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio del 16 dicembre 2020 ha portato all’approvazione del Decreto Legislativo 18 del 23 febbraio 2023. Quest’ultimo modifica la normativa precedente, il Dlgs 31/2001 e il Dlgs 27/2002, introducendo nuovi oneri per gli amministratori di condominio nella gestione delle acque destinate al consumo umano.

Quali erano gli obblighi precedentemente previsti per i controlli sull’acqua in condominio?

Prima dell’entrata in vigore del Dlgs 18/2023, gli obblighi di verifica della salubrità dell’acqua gravavano esclusivamente sul gestore dell’acqua (fino al punto di consegna, ossia il contatore). Non erano previsti controlli periodici sulla qualità dell’acqua da parte dei proprietari degli immobili e degli amministratori, come confermato dal parere del Ministero della Salute del 10 giugno 2004.

Cosa cambia con il Dlgs 18/2023 riguardo ai controlli sull’acqua in condominio?

Il Dlgs 18/2023 stabilisce che, dal punto di consegna, la responsabilità della qualità dell’acqua ricade sul gestore della distribuzione interna ossia il proprietario dell’appartamento, dell’esercizio commerciale presente nello stabile e sull’amministratore condominiale. Questo comporta obblighi generali più gravosi e costosi rispetto al passato, sia in termini di qualità e salubrità dell’acqua che per quanto riguarda le eventuali perdite dell’impianto.

Quali sono i nuovi parametri di salubrità dell’acqua introdotti dal Dlgs 18/2023?

L’articolo 4 del Dlgs 18/2023 amplia i parametri di salubrità da monitorare, aggiungendo la verifica della presenza di piombo, uranio e legionella. La legionella, in particolare, è un batterio che può proliferare negli impianti idrici, nei serbatoi e nelle tubature, con un rischio maggiore di diffusione all’interno dei condomini.

Quali sono i rischi associati alla presenza di legionella negli impianti idrici condominiali?

La legionella è un batterio presente negli impianti idrici, che può proliferare a temperature comprese tra 25 e 45 gradi. Il contagio avviene prevalentemente attraverso l’inalazione di microscopiche goccioline d’acqua (aerosol) che, se molto piccole, possono raggiungere in profondità i polmoni. La formazione di aerosol può avvenire sia spruzzando l’acqua, sia facendo gorgogliare aria in essa, come ad esempio nel diffusore della doccia.

Quali controlli devono essere effettuati per prevenire il rischio di legionella nei condomini?

È necessaria un’attenzione particolare nei condomini dove sono presenti filtri, sistemi di addolcimento delle acque o vasche di riserva idrica a monte della distribuzione. Questi elementi andranno puliti e sanificati con regolarità, in quanto rappresentano i punti di maggiore criticità. Gli organismi di certificazione raccomandano almeno due prelievi annui per ogni colonna montante, solitamente uno a piano terra e uno all’ultimo piano, per verificare l’intera rete condominiale.

Quali sono le nuove incombenze economiche per i condomini in seguito alle nuove norme sui controlli sull’acqua?

Gli amministratori di condominio sono tenuti ad effettuare i controlli e gli interventi previsti dalle nuove norme, e i condomini sono tenuti a coprire le spese associate a queste operazioni. Ciò comporta nuove incombenze economiche per i residenti.

Quali sanzioni sono previste in caso di mancato rispetto delle nuove norme sui controlli sull’acqua in condominio?

Il mancato rispetto dei parametri di qualità comporta sanzioni pecuniarie che vanno da 5.000 a 30.000 euro, mentre in caso di violazione degli adempimenti di trasmissione dei risultati dei controlli interni ai due nuovi organi istituiti dal Dlgs 18/2023, le sanzioni variano tra 500 e 5.000 euro.

Quali sono gli organi istituiti dal Dlgs 18/2023 per la gestione delle acque destinate al consumo umano?

Entro il 19 giugno 2023 è prevista la nascita del Centro Nazionale per la Sicurezza delle Acque, mentre entro il 21 marzo 2024 sarà istituita l’Anagrafe Territoriale Dinamica delle Acque Potabili, dove confluireanno i dati dei condomini italiani. Il sistema AnTea sarà allineato con i sistemi informativi europei.