Quando l’abuso edilizio blocca il Superbonus?

Lo studio di fattibilità del tecnico, la Cilas e la verifica della conformità dell’immobile alle norme urbanistiche: abitazioni private e condomini.

Viene definita “Superbonus” la misura di incentivazione che consente a coloro che vogliono realizzare determinate opere sui propri immobili di godere di una detrazione fiscale a volte perfino superiore alla spesa sostenuta, fino al limite massimo del 110% rispetto a quanto pagato. Per beneficiare di tale misura occorre però rispettare alcuni requisiti. È in questo contesto che si pone la seguente domanda: quando l’abuso edilizio blocca il Superbonus? Vediamo cosa prevede la legge.

Che cos’è il Superbonus?

Il Superbonus è una misura di incentivazione che punta a rendere più efficienti e più sicure le abitazioni grazie a interventi che possono essere svolti anche a costo zero.

Per la precisione, il Superbonus si suddivide in due tipologie di interventi:

• il Super Ecobonus agevola i lavori di efficientamento energetico, come ad esempio la coibentazione (il cosiddetto cappotto), la sostituzione della caldaia, l’installazione dei pannelli solari e delle colonnine elettriche per le auto, ecc.;
• il Super Sismabonus incentiva i lavori di adeguamento antisismico.

Superbonus 110%: come funziona l’incentivo?

L’incentivo previsto inizialmente dalla legge del 2020 [1] consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese sostenute per effettuare i lavori di efficientamento energetico o di adeguamento sismico previsti dalla legge.

Ciò significa che, negli anni successivi ai lavori si potrà portare in detrazione quanto speso, giungendo perfino a ottenere un guadagno, per chi beneficia della detrazione del 110%.

Il beneficiario può anche decidere di esercitare l’opzione dello sconto in fattura: l’impresa o le imprese che hanno effettuato i lavori applicano uno sconto fino al 100% del valore della fattura, permettendo così di compiere i lavori senza alcun esborso monetario.

L’impresa si vedrà in questo modo riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, da utilizzare sempre in quote annuali.

Alternativamente, il contribuente può sempre sostenere direttamente il costo dei lavori e decidere poi se utilizzare la detrazione in compensazione per pagare meno tasse o cedere il credito d’imposta a terzi (banche e imprese incluse).

Cos’è il Superbonus 90%?

A partire dal 2023 il Superbonus è stato ridotto al 90%, mantenendo inalterati i tipi di interventi che occorre effettuare sull’immobile per poter accedere alla misura.

L’incentivo consiste quindi in una detrazione del 90% che si applica sulle spese sostenute nel 2023 per effettuare i lavori di efficientamento energetico (coibentazione, sostituzione della caldaia, fotovoltaico, ecc.) o di adeguamento sismico previsti dalla legge.

Ciò significa che si potrà portare in detrazione quanto speso, nella misura del 90% e per i successivi dieci anni (a fronte degli iniziali cinque).

La detrazione diminuisce progressivamente, passando a una misura del 70% nel 2024 e del 65% nel 2025, sempre in relazione ai costi sostenuti per i lavori di cui sopra.

Si può avere il Superbonus se c’è un abuso edilizio?

L’accesso al Superbonus era inizialmente subordinato alla verifica della conformità edilizia del manufatto oggetto di intervento.

In pratica, occorreva controllare se l’immobile era costruito in accordo alle norme urbanistiche e, quindi, in assenza di abusi edilizi.

La corrispondenza tra immobile e titolo edilizio era demandata a un tecnico abilitato, il quale doveva acquisire tutte le pratiche con le eventuali varianti in corso d’opera o successive alla costruzione, in virtù delle quali era stata a suo tempo autorizzata la realizzazione dell’edificio.  Il tutto terminava con uno studio di fattibilità comprendente la verifica della conformità urbanistica.

Successivamente, la legge [2] è intervenuta stabilendo che tutti gli interventi di Superbonus che non prevedono la demolizione e ricostruzione dell’edificio sono considerati “manutenzione straordinaria” che necessitano di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata: la CILA-Superbonus (o CILAS).

Si tratta di una particola comunicazione perché l’interessato dai lavori non dovrà dichiarare nulla sullo “stato legittimo” dell’immobile oggetto dell’intervento. In pratica, è possibile beneficiare del Superbonus anche se c’è un abuso edilizio.

Quando l’abuso blocca il Superbonus?

Il Superbonus non si blocca quindi in presenza di abusi edilizi, ma solo se:

• non si presenta la CILAS;
• gli interventi vengono realizzati in difformità dalla CILAS;
• non si attesta il titolo edilizio che ha legittimato la costruzione dell’edificio (il permesso di costruire, che è quindi sempre necessario);
• non corrispondono al vero le attestazioni del rispetto dei requisiti minimi richiesti dalla norma.

Qual è il limite di abusivismo tollerato?

La legge tollera in ogni caso le difformità minime, non superiori al 2%; si tratta di minimi cambiamenti di distanze, volumi, altezze e superfici per i quali è ammessa una tolleranza tra stato di fatto e progetto, entro il limite del 2%.

In questa ipotesi, è sufficiente che il tecnico incaricato (ingegnere, architetto, ecc.) produca una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che certifichi che la discordanza rispetta tale limite massimo per accedere al Superbonus.

Insomma: se si resta al di sotto di questo tetto percentuale non si deve procedere alla sanatoria.

Superbonus e abusi edilizi: sintesi

In sintesi, possiamo affermare che, ai fini del Superbonus, non è (più) necessario attestare la doppia conformità, cioè la conformità del progetto degli interventi agevolati agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.

Per ottenere il Superbonus, quindi, sono irrilevanti non solo le difformità esecutive rientranti nelle “tolleranze costruttive” (che devono mantenersi entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo) ma anche ogni altra difformità edilizia diversa dalla costruzione in assenza del titolo abilitativo (anche in sanatoria, per gli edifici post 1° settembre 1967).

Superbonus condominio: cosa fare se c’è un abuso edilizio?

Quanto detto sinora vale anche nel caso di abuso edilizio in ambito condominiale, cioè di difformità riguardante una delle parti comuni rispetto alla normativa urbanistica.

Non sono rilevanti, invece, gli abusi edilizi nelle singole abitazioni private: la presenza di non conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate negli appartamenti non precludono l’accesso al Superbonus.