Responsabilità per danni al vicino di casa: a chi spetta?

Come nuovo proprietario di un immobile, potresti chiederti se sei responsabile dei danni causati ai vicini. Questo articolo risponde a questa domanda, spiegando i dettagli e le sfumature della legge italiana sul tema.

Hai appena acquistato il tuo primo appartamento e sei emozionato all’idea di trasferirti nella tua nuova casa. Tuttavia, ti trovi a chiederti: “Se il mio appartamento causa dei danni ai vicini come ad esempio delle infiltrazioni di acqua, sono io responsabile oppure è il vecchio proprietario che me l’ha venduta?” È una domanda comune e importante. Capire le tue responsabilità come proprietario di un immobile può aiutarti a evitare problemi futuri e a mantenere buone relazioni con gli altri condomini. 

Scopriamo insieme quali sono i tuoi diritti e doveri come proprietario di un appartamento. Qui di seguito scopriremo a chi spetta la responsabilità per i danni al vicino di casa derivanti dall’appartamento di cui sei proprietario. Ma procediamo con ordine.

Qual è la responsabilità del proprietario di un immobile per i danni ai vicini?

Secondo il principio generale di responsabilità previsto dall’articolo 2051 del Codice civile, il proprietario di un immobile è responsabile dei danni arrecati a terzi provenienti dal suo bene. In parole semplici, se l’appartamento che possiedi causa qualsiasi tipo di pregiudizio ai vicini, come ad esempio macchie di umidità, sei tenuto a risarcirli.

Che succede se ho comprato da poco la casa?

Se hai comprato da poco la casa direttamente dal costruttore, ferma restando la tua responsabilità nei confronti del vicino a cui dovrai risarcire i danni subiti, ti potrai dopo rivalere nei confronti del costruttore medesimo. Quest’ultimo infatti deve garantirti per i primi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio da ogni vizio. Ma attenzione: in tal caso devi comunicare al venditore il difetto riscontrato entro 60 giorni da quando ne sei venuto a conoscenza (si considera la data in cui, tramite una perizia di parte, hai avuto piena consapevolezza della causa del danno). Se questi non provvede alle riparazioni, devi avviare la causa contro di lui entro due anni. 

Se invece hai comprato la casa da un privato (nel caso di acquisto “di seconda mano”), potrai rivalerti nei confronti del venditore solo a condizione che il vizio sussisteva già alla data della vendita. Viceversa, se il problema si è verificato dopo il rogito (in teoria basterebbe anche il giorno successivo alla stipula del contratto) non avrai alcuna azione nei confronti del precedente titolare e dovrai provvedere a tue spese a indennizzare il vicino danneggiato.

Cosa succede se i danni erano presenti prima dell’acquisto dell’immobile?

Se scopri che i danni erano presenti prima dell’acquisto dell’appartamento, la situazione può diventare un po’ più complicata. Supponiamo che Caio acquisti un appartamento e poi scopra che l’umidità causata da una perdita nell’appartamento ha già danneggiato l’appartamento del vicino. In questa situazione, Caio può chiedere al venditore di assumersi la responsabilità dei danni. Tuttavia, per farlo, deve essere in grado di dimostrare che i danni erano presenti prima dell’acquisto. Non importa se il venditore ne era o meno a conoscenza: la sua responsabilità per la vendita di un bene difettoso prescinde dalla buona o dalla malafede. 

In che misura il locatario condivide la responsabilità?

Se l’appartamento è in affitto, la responsabilità per le infiltrazioni è unicamente del locatore (il padrone di casa). 

Il locatario può essere ritenuto responsabile solo se il danno si verifica per sua incuria nella custodia dell’appartamento: Si pensi al caso d un affittuario che lascia le finestre aperte per molti giorni nonostante la forte pioggia. Oppure a colui che, nonostante l’evidente perdita di una tubatura o di altro impianto idrico, non avvisa il padrone di casa affinché provveda alle riparazioni.

Se Tizio ha in affitto il tuo appartamento e la lavatrice che ha installato causa perdite, sia tu che Tizio potreste essere ritenuti responsabili per i danni.

La Cassazione con la sentenza 7526/2018 ha stabilito che il locatario condivide la responsabilità con il proprietario se i danni sono causati da parti dell’immobile o accessori a sua disposizione.

Come si determina la responsabilità per i danni?

Per stabilire la responsabilità, deve esserci un nesso causale diretto tra l’immobile e il danno. In altre parole, il danno deve essere chiaramente causato dal tuo appartamento. Se, ad esempio, il tuo appartamento ha una perdita che causa macchie di umidità nell’appartamento del vicino, c’è un chiaro nesso causale e sei responsabile. Se invece la perdita deriva da una conduttura condominiale la responsabilità è del condominio.

Sono condominiali le condutture verticali, quelle cioè che portano l’acqua fino alle diramazioni orizzontali nei vari appartamenti. Il punto di snodo tra la conduttura condominiale e quella orizzontale (la cosiddetta braga) è di proprietà del condomino e non del condominio. 

Esistono eccezioni alla responsabilità del proprietario?

Sì, ci sono delle eccezioni. La responsabilità per i danni è esclusa se il danno è causato da un evento fortuito. Un evento fortuito è un evento imprevedibile e inevitabile, come un terremoto o un fulmine (in diritto si chiama “caso fortuito”). Se riesci a dimostrare che il danno è stato causato da un evento fortuito, non sarai ritenuto responsabile.

Cosa si può fare per prevenire problemi futuri?

È sempre meglio prevenire che curare. Prima di acquistare un appartamento, è consigliabile effettuare un’accurata ispezione per identificare eventuali problemi o danni esistenti. La si potrà delegare a un perito come un ingegnere o un architetto. Se trovi dei problemi, puoi negoziare con il venditore per risolverli prima dell’acquisto o per ridurre il prezzo di vendita. Una volta diventato proprietario, dovresti mantenere l’appartamento in buone condizioni per prevenire danni futuri. Se l’appartamento è in affitto, assicurati che il locatario comprenda le sue responsabilità e mantenga l’appartamento in buone condizioni.

Conclusione

In quanto proprietario di un immobile, è importante conoscere le tue responsabilità legali. Questo ti permetterà di gestire al meglio eventuali problemi o controversie con i tuoi vicini. Ricorda sempre che la prevenzione è la migliore difesa: mantenere il tuo appartamento in buone condizioni ti aiuterà a evitare problemi futuri e a mantenere buone relazioni con i tuoi vicini. E non dimenticare che, se proprio non vuoi rischiare, puoi sempre concludere un’assicurazione per danni a terzi che ti coprirà da eventuali risarcimenti che altrimenti dovresti pagare ai vicini di casa per danni causati dal tuo appartamento.