Comodato d’uso e vendita dell’immobile: guida alla gestione della proprietà

Guida pratica per chi si trova di fronte alla necessità di vendere una casa in comodato d’uso: leggi che regolamentano la vendita di beni immobili in comodato.

Hai mai pensato di dare un appartamento in comodato d’uso a un familiare e poi ti sei ritrovato nella situazione di doverlo vendere? Sai quali sono i tuoi diritti e doveri in questa circostanza? Non preoccuparti, sei nel posto giusto. Questo articolo è stato pensato per guidarti nel labirinto di leggi e regolamenti che riguardano la vendita di un immobile dato in comodato d’uso.

Cos’è il comodato d’uso?

Il comodato d’uso è un contratto in cui una persona (comodante) concede a un’altra (comodatario) l’uso gratuito di un bene, con l’obbligo di restituirlo dopo un certo periodo di tempo. In genere, il comodato d’uso è spesso utilizzato tra parenti, come nel caso di un genitore che concede l’uso di un immobile al figlio.

Immaginiamo il caso di Lucia, che nel 2006 ha dato in comodato d’uso un appartamento a suo figlio Marco. Lucia non ha indicato una data di scadenza nel contratto, riservandosi il diritto di revocarlo in caso di cattivi comportamenti.

Il termine per la restituzione dell’immobile può essere indicato nel contratto (comodato a tempo determinato) o, in caso contrario, desumersi dalla finalità per cui l’immobile è stato concesso (si pensi al padre che lascia al figlio la casa affinché questi la utilizzi fin quando non è in grado di acquistarne una con i propri soldi). Nulla però esclude che il contratto non indichi alcun termine e il comodato sia a tempo indeterminato. 

Cosa succede se il comodante decide di vendere l’immobile?

La possibilità di vendere un immobile dato in comodato d’uso dipende dal tipo di contratto stipulato. Se, come nel caso di Lucia, il comodato d’uso è stato stabilito a tempo indeterminato, il comodante può recedere dal contratto in qualsiasi momento e a sua discrezione.

Ma cosa succederebbe se Lucia avesse stipulato un contratto di comodato d’uso “vita natural durante”, cioè valido per tutta la durata della vita di Marco? In questo caso, Lucia non potrebbe recedere dal contratto se non in circostanze particolari, come bisogni urgenti e imprevisti, come descritto dall’articolo 1809 del Codice civile.

L’immobile in comodato d’uso può essere venduto a un terzo?

Sì, l’immobile dato in comodato d’uso può essere venduto a un terzo. Sia le corti territoriali che la Cassazione hanno stabilito che il contratto di comodato non costituisce un ostacolo alla compravendita. Questo significa che, se Lucia decidesse di vendere l’appartamento, non sarebbe vincolata da alcun diritto acquisito da Marco.

Riflettiamo sul quesito iniziale: è possibile alienare un immobile concesso in comodato? La risposta a questa domanda è un deciso e indiscutibile sì. L’aspetto che merita la nostra attenzione non è tanto l’indiscusso diritto del titolare dell’immobile – che non può essere impugnato – di gestire e quindi alienare il suo bene (diritto che resta inviolabile anche nel caso in cui il proprietario abbia stipulato un contratto di locazione), quanto il diritto del comodatario di rimanere nell’abitazione. In termini più semplici, una volta che l’immobile è stato trasferito, il nuovo proprietario può sfrattare l’occupante? Potrebbe già farlo il titolare precedente in vista della prossima vendita? Secondo la Cassazione [1], il contratto di comodato, sebbene sottoscritto prima di un successivo contratto di vendita, non può essere opposto all’acquirente del bene. Di conseguenza: il comodatario deve lasciare l’immobile.

Il codice civile [2] prevede solo nel caso di locazione che il contratto sia opponibile all’acquirente, purché tale affitto abbia una data certa anteriore alla vendita. Tuttavia, secondo la Cassazione, questa norma non può essere estesa al comodato (essendo una disposizione di carattere eccezionale, non può essere oggetto di interpretazione analogica, ossia estensione a casi analoghi).

Di conseguenza, l’acquirente dell’immobile precedentemente concesso in comodato “non può subire alcun danno dall’esistenza di tale comodato e ha, pertanto, il diritto di interrompere, in qualsiasi momento, a sua discrezione, l’utilizzo del bene da parte del comodatario e di ottenere la completa disponibilità della proprietà” [3].

Anche nel caso in cui l’immobile fosse stato sottoposto a pignoramento, il creditore avrebbe il diritto di espellere il comodatario.

L’acquirente non può quindi risentire alcun pregiudizio dall’esistenza di tale comodato e ha, pertanto, il diritto di far cessare, in qualsiasi momento, a suo piacimento, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. Con la conseguenza che il nuovo proprietario dell’immobile può mandare via il comodatario in qualsiasi momento.

Che cosa dovrebbe fare il comodante prima di vendere un immobile in comodato d’uso?

Prima di vendere un immobile dato in comodato d’uso, è consigliabile che il comodante informi il comodatario della sua intenzione. Questo permetterà al comodatario di prepararsi per eventuali cambiamenti. Inoltre, il comodante dovrebbe consultare un avvocato o un esperto di diritto immobiliare per assicurarsi di capire tutte le implicazioni legali della vendita.