Cosa comporta il pignoramento di un immobile in comproprietà?

Scopriamo insieme come funziona il pignoramento di un immobile in comunione tra più persone quando uno dei proprietari è debitore. Analizziamo i diritti dei comproprietari, le procedure legali e le possibili soluzioni.

Hai mai pensato a cosa succede se, in presenza di un immobile in comproprietà tra più persone, una di queste dovesse avere dei debiti e il relativo creditore decidesse di agire contro di lui? Potrebbe quest’ultimo pignorare l’intero immobile o sarebbe tenuto ad agire solo sulla quota del debitore? 

Nel seguente articolo scopriremo cosa comporta il pignoramento di un immobile in comproprietà, esploreremo i rischi per i comproprietari e i loro diritti, con uno sguardo alle possibili soluzioni.

In linea generale, possiamo già dire – salvo l’approfondimento che seguirà più avanti – che il pignoramento di una quota di un bene immobile in comunione tra più soggetti determina come risultato finale – qualora non sia possibile la divisione in natura del bene e la conseguente cessione della singola parte dell’immobile – la messa in vendita all’asta dell’intero bene, con conseguente ripartizione della quota parte del ricavato a favore dei comproprietari non interessati dal pignoramento. Questi ultimi non hanno possibilità di opporsi alla procedura esecutiva, pur non avendo alcuna pendenza nei confronti del creditore pignorante: essi hanno naturalmente la facoltà tanto di partecipare all’asta per l’acquisto dell’intero bene, quanto di richiederne l’assegnazione, sempre che le condizioni economiche offerte siano ritenute congrue dal giudice dell’esecuzione.

Cosa succede quando uno dei comproprietari di un immobile è debitore?

Immagina di possedere un immobile con altre due persone. Uno dei comproprietari ha accumulato dei debiti e ora un creditore vuole recuperare il suo denaro. Il creditore può pignorare l’intero immobile? La risposta è sì. Il creditore può sottoporre a pignoramento l’intero bene per venderlo all’asta. Non deve quindi limitarsi a vendere solo la quota del debitore. Ma come si tutelano i diritti degli altri comproprietari? La legge prevede varie soluzioni.

Qual è la procedura per il pignoramento di un immobile in comproprietà?

La procedura per il pignoramento di un immobile in comproprietà è piuttosto complessa. Il creditore deve innanzitutto notificare l’atto di pignoramento a tutti i comproprietari, in modo da metterli al corrente della procedura. Attenzione però: l’iscrizione dell’ipoteca non deve essere comunicata ai comproprietari, né questi devono per forza conoscere l’esistenza della sentenza di condanna o il decreto ingiuntivo a carico del comproprietario debitore.

I comproprietari possono sempre al creditore il pagamento della somma dovuta dal comproprietario debitore, liberando così l’immobile dall’ipoteca e dal pignoramento. In tal modo, si surrogano al creditore e hanno il diritto di rivalersi contro il comproprietario debitore per l’importo corrisposto in suo luogo.

Se non avviene il pagamento, il creditore deve chiedere al giudice di verificare se sia possibile dividere l’immobile in natura, ossia in tante parti per quante sono le quote dei comproprietari. In tal caso il creditore procede a pignorare solo la parte dell’immobile di proprietà del debitore.

Cosa succede se l’immobile non può essere diviso?

Se l’immobile non può essere diviso in natura, il creditore dovrà pignorare l’intero immobile e metterlo all’asta. Tuttavia, al creditore andrà solo la parte del ricavato corrispondente alla quota del suo debitore. Gli altri comproprietari, non debitori, riceveranno la restante parte del ricavato della vendita corrispondente alla loro quota di proprietà.

Ho diritto di acquistare la quota pignorata?

Ogni comproprietario ha il diritto di: 

• chiedere l’assegnazione della quota posta all’asta, previa corresponsione al creditore del valore stimato
• oppure partecipare direttamente all’asta per il riacquisto del bene.

Cosa succede se il debitore è in debito con il fisco o l’agente della riscossione esattoriale?

Se il debitore è in debito con il fisco o l’agente della riscossione esattoriale, la procedura di pignoramento rimane la stessa. Il creditore, in questo caso il fisco o l’agente della riscossione, deve notificare l’atto di pignoramento a tutti i comproprietari e può pignorare solo la quota del debitore.

Tuttavia se l’immobile è “prima casa” del debitore, il pignoramento non può avvenire. Affinché l’immobile possa essere salvato dall’asta è necessario che:

• sia l’unico immobile di proprietà del debitore;
• sia luogo di residenza del debitore;
• sia accatastato a civile dimora;
• non sia ricompreso nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9.