Si può aprire un varco nell’androne condominiale?

È possibile per un condomino abbattere una parete nell’ingresso del condominio per accedere alla propria proprietà? La Cassazione fa luce su questa questione.

In tema di diritti condominiali, spesso emergono questioni delicate relative all’uso dei spazi comuni e alla loro gestione. Una delle domande più comuni riguarda la possibilità di aprire un varco nell’androne condominiale: può un condomino effettuare tale operazione, abbattere una parete e creare una porta, per accedere alla sua proprietà esclusiva? Secondo una recente sentenza della Cassazione, la risposta è sì. Questo articolo esaminerà dettagliatamente la sentenza n. 14003/2023 del 22.05.2023, spiegando la sua portata e le sue implicazioni per i condomini.

Cos’è l’androne condominiale?

L’androne condominiale è l’ingresso, quella parte cioè interna oltre il portone a cui si accede per dirigersi verso le scale e l’ascensore. L’androne è una parte comune: è cioè di proprietà di tutti i condomini. Pertanto per il suo uso valgono le regole relative a tutte le altre aree comuni condominiali. A riguardo bisogna far riferimento all’articolo 1102 del codice civile che regola appunto l’uso della cosa comune. Ciascun condomino – dice la norma – può utilizzare i beni e i servizi condominiali a patto che: 

• non ne alteri la destinazione (non usi cioè il bene per un fine diverso da quello per cui è stato costruito); 
• non impedisca agli altri partecipanti di farne anch’essi uso secondo il loro diritto (ad esempio occupando molto spazio).

A tal fine, ciascun condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie alle cose comuni per il miglior godimento della sua proprietà.

Si può aprire un varco nelle pareti condominiali?

L’ultima parte dell’articolo 1102 cod. civ. contiene la risposta al nostro quesito: è consentito aprire una parete nell’androne condominiale per facilitare l’accesso alla sua proprietà esclusiva (ad esempio per avere un secondo ingresso all’appartamento). Si tratta di un’opera che non necessita il consenso dell’assemblea se non causa pregiudizio agli altri condomini. L’importante è quindi che vi sia un progetto tecnico di un ingegnere o un architetto che certifichi la bontà dell’opera e che questa non arrechi pregiudizio alla stabilità dell’edifico. 

Qual è stato il caso che ha portato a questa sentenza?

Il caso riguardava un condomino che aveva aperto una porta nell’androne per accedere alla sua proprietà, un piano ammezzato ottenuto dalla costruzione di un soppalco. Il tribunale di primo grado aveva accolto la richiesta del condominio di chiudere la porta e di ripristinare i luoghi. Tuttavia, la Corte d’Appello ha riformato questa decisione, riconoscendo la legittimità dell’apertura della porta e la natura comune dell’androne e delle scale.

La Cassazione ha respinto il ricorso del condominio sostenendo che l’apertura di una porta nell’androne non rappresenta un’innovazione che richiede l’autorizzazione dell’assemblea, ma piuttosto un uso migliore della cosa comune. Inoltre, ha ribadito che l’androne e le scale sono di proprietà comune, secondo l’art. 1117 del Codice Civile, anche per i proprietari dei locali del piano terreno con accesso diretto dalla strada.

Supponiamo che Tizio, proprietario di un locale al piano terra con accesso diretto dalla strada, decida di aprire una porta nell’androne per accedere più facilmente alla sua proprietà. Secondo la sentenza della Cassazione, Tizio è nel pieno diritto di farlo, purché non pregiudichi gli altri condomini.