Chi paga per la manutenzione dei balconi in condominio?

Ci sono casi in cui la manutenzione dei balconi in condominio spettano ai relativi proprietari e altri casi in cui compete al condominio. Tutto dipende dalla natura della spesa e dalla tipologia del balcone.  

Quando, in un condominio, c’è bisogno di eseguire interventi ai balconi si pone spesso il problema di stabilire se la decisione debba ricadere, in ultima istanza, sui singoli condomini o sull’assemblea e, in questo secondo caso, se il costo sia da ripartire tra tutti i condomini o solo tra gli interessati. Insomma chi paga per la manutenzione dei balconi in condominio? La questione è molto più frequente di quanto si possa immaginare e spesso genera perplessità e controversie. Prova ne è il fatto che, sul punto, si è spesso espressa la giurisprudenza, il che dimostra l’ampia incertezza che l’argomento genera.  

Il nostro obiettivo è chiarire una volta per tutte le dinamiche legate alla ripartizione delle spese per i lavori ai balconi in condominio. Vedremo quando le spese dei balconi sono a carico dei condomini e quando invece del condominio nel suo complesso. 

A chi spettano le spese per la manutenzione dei balconi?

La regola generale è che le spese per la manutenzione dei balconi sono a carico del singolo proprietario dell’appartamento a cui il balcone appartiene. Questo perché il balcone aggettante (quello cioè aperto su tre lati che sporge oltre la verticale del palazzo ed è sospeso in aria) è considerato un’estensione della proprietà esclusiva del condomino. 

La conseguenza è abbastanza scontata: la decisione sull’avvio dei lavori spetta solo al proprietario e il condominio non potrà imporgli né l’avvio dei lavori né tantomeno la ditta. Dall’altro lato della medaglia però ci sono due conseguenze: i costi per la ditta sono interamente a carico del condomino in questione e se questi non si attiva prontamente, determinando danni a terzi, ne sarà anche responsabile sia in termini civili che penali.

E se i balconi hanno un pregio architettonico o estetico?

Le cose cambiano se i balconi presentano particolari elementi decorativi o architettonici che contribuiscono all’estetica dell’intero edificio. In questo caso, si tratta di beni comuni perché conferiscono valore al palazzo. Per cui i costi per il mantenimento di tali elementi sono a carico di tutti i condomini, ripartiti per millesimi. Ne son un esempio i parapetti di pregio, le fioriere in muratura, i frontalini fatti in mattonelle o con mosaici. 

Secondo una recente sentenza della Corte di Appello di Firenze [1], sono beni comuni i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

In tali ipotesi, il costo della spesa ricade su tutto il condominio, ripartito secondo millesimi. A decidere l’avvio dei lavori e la ditta appaltatrice è l’assemblea a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà dei millesimi. 

Chi deve sostenere i costi per la riparazione del sottobalcone?

I costi per la riparazione del sottobalcone aggettante sono a carico del proprietario del balcone stesso. Questi ha il diritto di vietare, al condomino del piano sottostante, di utilizzare la soletta per attaccarvi tende da sole o un condizionatore senza il proprio permesso.

Quando le spese del balcone sono a carico del condomino?

Le spese per i lavori ai balconi non devono essere suddivise fra tutti i condomini, ma vanno sostenute dai singoli proprietari esclusivi degli appartamenti quando le strutture aggettanti non hanno un particolare pregio architettonico: i rivestimenti del parapetto e della soletta, infatti, possono essere considerati beni comuni soltanto laddove svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio. 

I balconi possono essere ritenuti elementi ornamentali essenziali – e quindi beni comuni, di tutti i condomini – soltanto se contribuiscono rendere l’edificio più gradevole sul piano estetico. Se quindi non emerge alcun pregio in termini decorativi che si aggiunga alla mera funzione di chiusura e copertura, la spesa ricade solo sul titolare dell’appartamento a cui il balcone inerisce. 

Ad esempio: se in un condominio tutti i balconi hanno delle ringhiere in ferro battuto artisticamente lavorate, la loro manutenzione sarà a carico di tutti i condomini. Ma sei si tratta di semplici sbarre per evitare la caduta, allora il bene non si considera condominiale.