Locazione commerciale: chi deve fare i lavori di adeguamento?

Immobile locato per uso commerciale: le spese per l’esecuzione dei lavori necessari a svolgere l’attività commerciale o imprenditoriale spettano al locatore o al conduttore? Che succede se si smette di pagare il canone? 

In presenza di una locazione commerciale, una domanda frequente riguarda l’esecuzione dei lavori di adeguamento dell’immobile. Chi è tenuto a farli per consentire l’esercizio dell’attività commerciale? Spetta al locatore o al conduttore in mancanza di una esplicita previsione nel contratto di affitto? E se il primo non vi provvede, può il secondo interrompere il pagamento del canone mensile o, in subordine, anticipare le spese e poi scomputare dal canone stesso?

Capire chi deve eseguire i lavori di modifiche o trasformazione per rendere l’immobile adatto all’uso concordato è di vitale importanza se on si vuole finire in tribunale e discutere su una domanda di risoluzione anticipata del contratto. Questa informazione aiuterà sia i locatori che i conduttori a navigare meglio le acque complesse della locazione commerciale. Partendo da un’ordinanza recente della terza sezione civile della Cassazione (n. 14067/203 del 22.05.2023), cercheremo di chiarire le questioni legate a tale aspetto.

Il locatore è obbligato a eseguire i lavori per rendere l’immobile adeguato all’uso del conduttore?

No, il locatore non ha l’obbligo di eseguire interventi per modificare l’immobile. L’obbligo non esiste nemmeno se le modifiche sono necessarie per l’uso che il conduttore intende fare dell’immobile. Ciò vale anche quando è la stessa legge o l’autorità amministrativa a prescrivere che il locale abbia determinate caratteristiche (sicurezza, areazione, ecc.). Dunque le spese per essere “a norma” spettano sempre all’affittuario.

Solo una previsione contrattuale potrebbe accollare l’onere sul locatore (ossia il proprietario dell’immobile). Diversamente, in assenza di patto specifico, ogni onere ricade sul conduttore.

Il conduttore può smettere di pagare l’affitto se è costretto a fare gli interventi di adeguamento?

No, il conduttore non può sospendere il pagamento del canone di affitto anche se è stato costretto a fare gli interventi e il locatore non lo ha rimborsato. In questo caso, la soluzione potrebbe essere il recesso dal contratto, ma non la sospensione del pagamento dell’affitto. 

Un esempio sul comportamento corretto da tenere

Poniamo il caso di Mario che stipuli un contratto con Alberto per l’affitto di un locale, di proprietà di quest’ultimo, all’interno del quale svolgere attività di panetteria. Tale finalità viene espressamente menzionata nel contratto. Senonché, solo dopo la firma del contratto e una volta entrato in possesso del bene, Mario si accorge che l’immobile non possiede le caratteristiche e i requisiti giuridiche per svolgere l’attività in questione. Alberto solleva le sue recriminazioni contro Mario il quale era ben consapevole delle finalità che muovevano l’inquino ma ha taciuto sulla necessità di dover fare interventi strutturali assai costosi. Come si dovrà comportare Mario? Il comportamento corretto di Mario, qualora non voglia sostenere tutte le spese di adeguamento a proprio carico (non potendo chiedere il rimborso dei costi ad Alberto in assenza di un apposito patto) è di agire contro il locatore in tribunale per chiedere la risoluzione del contratto (ossia la cessazione dello stesso). Rientrava difatti nei doveri di buona fede e correttezza di Alberto chiarire, durante le trattative e prima della firma della scrittura privata, le condizioni dell’immobile. Questa è l’unica strada che può intraprendere Mario, non potendo invece assumersi l’onere dei lavori e poi compensare il costo con i canoni di locazione successivi. 

Se Mario smettesse di pagare i canoni di affitto solo per recuperare le spese, potrebbe essere sfrattato dal locatore.

Esiste un modo per far si che il locatore esegua i lavori di adeguamento?

Sì, se viene concordato un patto espresso in cui l’obbligo di realizzare le opere sia a carico del locatore, allora egli sarà obbligato a eseguire i lavori di modifica o trasformazione.

Consideriamo il caso di un conduttore che ha affittato un immobile per adibirlo a bar. Quest’ultimo ha eseguito lavori di adeguamento strutturale dell’immobile senza predisporre un progetto esecutivo e ha smesso di pagare l’affitto per cinque mesi perché il locatore non lo ha rimborsato per i lavori eseguiti. In questo caso, la decisione della Corte d’appello imputa la risoluzione del contratto al conduttore, non al locatore.

In sintesi

Il locatore non ha l’obbligo di effettuare lavori per rendere l’immobile adatto all’uso del conduttore, ma ha il dovere, in sede di trattative, di chiarire ogni questione a lui nota che potrebbe determinare un maggior onere per il conduttore e influire sul suo consenso alla stipula del contratto. 

Dal canto suo il conduttore ha l’obbligo di continuare a pagare l’affitto, anche se è costretto a eseguire i lavori di adeguamento. In alternativa egli può rivolgersi al giudice affinché sia quest’ultimo – e solo quest’ultimo – a sciogliere il contratto per inadempimento del locatore, eventualmente condannando quest’ultimo al risarcimento dei danni per il comportamento poco corretto tenuto durante le trattative.