Fondo morosi in condominio: quale maggioranza in assemblea

Può l’assemblea condominiale creare un fondo morosi per gestire le difficoltà finanziarie? La sentenza n. 7695 del 16 maggio 2023 del Tribunale di Roma fornisce risposte.

In un mondo perfetto, tutti i condomini pagherebbero puntualmente le loro quote condominiali. Purtroppo, nella realtà, ci sono sempre casi di morosità. Questa situazione può mettere a rischio la gestione di un condominio, dal mantenimento degli impianti alla pulizia delle aree comuni. Ma come affrontare questa problematica evitando eventuali interruzioni di servizi o distacchi delle utenze? Un’opzione potrebbe essere la creazione di un fondo morosi, ossia un apposito fondo destinato a coprire eventuali buchi di bilancio. Ma tale soluzione ha sollevato interrogativi sulla sua legittimità perché finirebbe per far pagare due volte i condomini puntuali. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7695 del 16 maggio 2023, ha fornito interessanti spunti di riflessione su questo argomento. Ma, in primo luogo, cosa significa la creazione di un fondo morosi e come può influire sulla vita condominiale? Qual è la maggioranza in assemblea per deliberare l’istituzione del fondo morosi in condominio? Cerchiamo di rispondere, nel dettaglio, a tutte queste domande. 

Cos’è il fondo morosi?

Il fondo morosi è un particolare fondo istituito dall’assemblea condominiale con lo scopo di creare un serbatoio di liquidità da cui attingere nel caso in cui si dovessero verificare ammanchi. Tali ammanchi dipendono quasi sempre dal mancato versamento delle quote condominiali da parte dei condomini meno diligenti. Da cui il nome “fondo morosi”. 

Il fondo è alimentato dai condomini con versamenti ulteriori rispetto ai contributi ordinari versati mensilmente. 

Qual è il problema del fondo morosi?

Il problema del fondo morosi è che aumenta le disparità in condominio. Chi è moroso infatti non solo non versa le quote ordinarie ma finisce anche per non partecipare al fondo morosi. Dall’altro lato chi è puntuale nei pagamenti si trova costretto a mettere mano al portafogli due volte, la seconda delle quali per prevenire i problemi derivanti appunto dalla morosità.

Tutto ciò fa “saltare” il principio (stabilito dall’articolo 1123 del codice civile) in base al quale le spese condominiali sono ripartite per millesimi. Difatti, imporre ad alcuni condomini di pagare anche per conto dei morosi fa sì che i primi contribuiscano in misura ben superiore al valore del proprio immobile.

Ecco perché in giurisprudenza si è sempre detto che l’istituzione del fondo morosi può avvenire solo se c’è il consenso dell’unanimità in assemblea. Dunque anche un solo voto contrario potrebbe impedire la costituzione di tale riserva. 

La sentenza del tribunale di Roma però affronta la questione in modo diverso, cercando di risolvere il problema in modo più pratico, in modo da garantire la continuità dei servizi essenziali nel condominio, nonostante l’inadempimento di alcuni condòmini.

È legittima la costituzione di un fondo morosi?

La questione non è disciplinata normativamente sicché occorre affidarsi alla interpretazione giurisprudenziale. La giurisprudenza ha detto che la costituzione di un fondo morosi è legittima se c’è l’unanimità. 

Tuttavia, secondo la sentenza del Tribunale di Roma n. 7695/2023 che si richiama alla Cassazione (sent. n. 12638/2020 e n. 8167/1997) la delibera assembleare adottata a maggioranza qualificata che istituisce un fondo morosi è ugualmente legittima. Ma ciò solo a patto che il fondo sia destinato a risolvere effettive ed urgenti esigenze di cassa onde evitare danni ai condòmini derivanti, ad esempio, dalla sospensione dei servizi come l’illuminazione, l’ascensore, il riscaldamento, la pulizia delle scale.

Dunque, la costituzione del fondo morosi a maggioranza è legittima se vi è un’effettiva e improrogabile urgenza.  

Qual è la maggioranza per costituire il fondo morosi

Come anticipato, in generale il fondo morosi richiede l’unanimità dei partecipanti al condominio.

Quando vi è urgenza e necessità è possibile ricorrere alla maggioranza qualificata ossia:

1. maggioranza dei presenti in assemblea;
2. che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio. 

Quali sono i criteri per il riparto del fondo morosi?

In assenza di un diverso accordo unanime, il riparto deve essere basato in base ai millesimi di proprietà così come imposto dall’articolo 1123 del codice civile, compresi quindi anche quelli morosi che, pertanto, dovranno versare la loro quota anche per il fondo morosi. Non è consentito deliberare a semplice maggioranza la ripartizione, tra i condòmini solvibili, del debito delle quote appartenenti ai morosi.