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Catasto: rendite modificabili solo con specifica motivazione

21 Marzo 2016
Catasto: rendite modificabili solo con specifica motivazione

Gli accertamenti catastali se non sono motivati adeguatamente o non specificano le opere di ristrutturazione, sono a rischio di nullità.

Come si determina la rendita catastale?

Il classamento di un immobile è necessario ai fini dell’attribuzione della rendita catastale, criterio che ne definisce il valore di ciascuna unità.

Per poter definire tale valore naturalmente occorre considerare ogni singola caratteristica dell’immobile (dimensione, epoca di contruzione, dotazione impiantistica, pertinenze comuni o esclusive, stato edilizio, livello di piano).

Influisce – evidentemente – nella valutazione, anche il grado di urbanizzazione dell’area, le infrastrutture o la vicinanza alle vie di comunicazione.

Dalla valutazione che deriva da questi elementi che abbiamo citato, si determina una classe specifica.

Ogni comune ha poi una tariffa per ogni classe, tariffa che moltiplicata per la dimensione dell’immobile dà come risultato appunto la rendita catastale.

Quando si può riclassare un immobile?

Due categorie di accertamento determinano un riclassamento:

  • variazione della microzona: quando cambia l’intorno, la microzona comunale di riferimento nella quale l’immobile è ubicato, perché ad esempio sono state migliorate le vie di comunicazione
  • miglioramento dell’immobile: il possessore ha ristrutturato lo stesso immobile oggetto di riclassamento.

Resta il fatto che si tratta in ogni caso di una procedura individuale, ovvero relativa ad un solo immobile non ad una serie di immobili presenti nell’ambito di una specifica area territoriale.

Proprio su questo principio si basa la sentenza della Cassazione che ha dichiarato la nullità degli atti privi di motivazione perché tale atto ha valore sostanziale.

Nullità dell’accertamento catastale: Il caso di specie

Con la sentenza in esame [1] la Corte sottolinea come a prescindere da quale sia la procedura che ha dato avvio al riclassamento degli immobili, la procedura di rivalutazione è individuale, che va effettuata tenendo considerazione i fattori posizionali ed edilizi pertinenti a ciascuna unità immobiliari.

Gli atti di accertamento sono costituiti in ragione di una motivazione di riclassamento. Tale elemento, ha sottolineato la Suprema Corte più volte nel tempo, non è solo formale, bensì ha carattere sostanziale, questo vuol dire che in assenza di una motivazione è nullo nella sua interezza.

La motivazione deve inoltre essere anche molto circostanziata: la Ctr di Roma [2] ha ad esempio stabilito che non si considera congruamente motivato il provvedimento che faccia riferimento a un generico scostamento del valore dell’immobile o in ragione di non meglio definite “opere edilizie” eseguite su di esso.

Garantire il diritto alla difesa nell’accertamento

L’accertamento catastale deve garantire il diritto alla difesa ed è questa la ratio per la quale sia definita in maniera chiara e rilevante la motivazione che spinge alla riclassificazione. Deve inoltre contenere

  • il rapporto tra valore di mercato e catastale della microzona di riferimento;
  • l’indicazione delle trasformazioni edilizie;
  • l’indicazione dei fabbricati del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li rendano simili all’unità oggetto del riclassamento, qualora l’atto sia conseguente ad una rilevata incongruità rispetto ad altri immobili [3].

note

[1] Corte di Cassazione, Sentenza 6593/2015

[2] Ctr Roma, sentenza 1075/2016

[3] Ctr Roma, sentenza 23247/2014


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