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Precisazioni delle Entrate per le agevolazioni sulla casa

23 Marzo 2016
Precisazioni delle Entrate per le agevolazioni sulla casa

Dettagli dall’Agenzia: condomini minimi, trasformazione della vasca in doccia, limiti per la deducibilità degli interessi di mutuo e degli acquisti.

Con la Circolare 3/2016 l’Agenzia delle Entrate in risposta alle richieste specifiche dei CAF, chiarisce tutti i bonus e le spese detraibili relative alla casa. Vediamo nel dettaglio tutti i contenuti che presentano un alto grado di interesse per chiunque sia possessore di immobili sia per l’uso privato sia per l’affitto a terzi.

La pertinenza ammissibile anche se collegata a due unità immobiliari

La circolare contiene una definizione più precisa del concetto di pertinenza; in particolare in risposta alla richiesta se un garage (box, autorimessa o posto auto) posseduto in comproprietà, possa essere pertinenza di più fabbricati ad uso abitativo, le Entrate, dopo aver ricordato la definizione fiscale di pertinenza [1] e l’esistenza sulla questione posta di un orientamento oscillante della giurisprudenza di legittimità, l’Agenzia conclude ritenendo che il vincolo pertinenziale con due distinte unità immobiliari, validamente costituito, assume rilievo anche ai fini delle imposte sui redditi, in proporzione alla percentuale di possesso della pertinenza: di conseguenza questo orientamento interpretativo deve essere considerato valido anche ai fini della deduzione dal reddito complessivo della quota di rendita della pertinenza.

Con riferimento alle detrazioni previste invece per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo [2], al fine di individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è necessario, invece, tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa. Per ogni unità immobiliare servita dalla pertinenza si dovrà applicare un limite di 96mila euro per ogni unità immobiliare asservita dalla pertinenza in comune.

Deduzione per acquisti e costruzione di immobili destinati a locazione

In riferimento alla deduzione del 20% prevista per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione effettuati dal primo gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, nel limite massimo complessivo di spesa di 300 mila euro [3],viene precisato che tale limite costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento all’abitazione che al contribuente.

Per fare un esempio, qualora il contribuente acquisti più abitazioni nel periodo di vigenza dell’agevolazione (dunque nel periodo intercorrente dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017), ha comunque diritto alla deduzione del 20% ma l’importo massimo complessivo di spesa resta di 300mila euro.

Deduzione sugli interessi passivi dei mutui

In merito alla deducibilità del 20% anche degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, viene specificato che, pur non essendo indicati limiti di spesa né dalla norma primaria né dal decreto attuativo, l’agevolazione va collegata al costo d’acquisto del bene nei limiti previsti dalla legge. Pertanto, la deduzione per interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile a un mutuo non superiore a 300mila euro. Nel caso di mutuo stipulato per importi superiori gli interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti proporzionalmente.

Anche in questo caso la circolare riporta un esempio che riteniamo utile per il lettore e che di seguito riportiamo:  mettiamo che nell’anno 2016 venga stipulato un mutuo per un ammontare di 400mila euro finalizzato all’acquisto di un’abitazione del prezzo di 600mila euro. Per tale mutuo in questo anno vengono pagati interessi per un importo complessivo pari a 2mila euro. Questo importo andrà proporzionato per desumere la deducibilità per cui esso sarà pari a: (300mila x 2mila) /400mila = 1.500 euro di base imponibile.
La circolare precisa inoltre che sono rilevanti gli interessi pagati nell’anno; la deduzione degli interessi, in mancanza di disposizione contraria, può essere fruita per l’intera durata del mutuo.

Condomini minimi: non serve il codice fiscale

Per quanto riguarda i condomini minimi (condomini che abbiano al massimo 8 condomini [4]), la circolare precisa che non è necessaria la richiesta del codice fiscale da parte di un condominio minimo, a meno che le banche e le Poste italiane Spa non abbiano prescritto l’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento. Per beneficiare della quota di detrazione spettante, è possibile inserire in dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. In sede di controllo, poi, occorrerà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Spese sostituzioni sanitari e trasformazione della vasca in doccia

Rilevante poi la precisazione in tema di sostituzione di sanitari: le spese sostenute per la sostituzione dei sanitari e, in particolare, della vasca con altra vasca con sportello apribile o con box doccia non sono agevolabili ai sensi dell’articolo 16 bis del Tuir, in quanto si tratta di interventi di manutenzione ordinaria.

Inoltre viene chiarito che l’agevolazione non può essere riconosciuta come intervento diretto alla eliminazione delle barriere architettoniche, perché non presenta le caratteristiche tecniche previste dalle norme di riferimento [5].

Resta possibile la detrazione e la sostituzione della vasca, e dei sanitari in generale, qualora l’intervento sia integrato o correlato ad altri maggiori per i quali compete la detrazione d’imposta.


note

[1] TUIR art.10, comma 3 bis che rinvia all’articolo 817 cod.civ.

[2] TUIR art. 16 bis

[3] Legge 133/14, art. 21

[4] Prima delle modifiche apportate dalla legge 220/12 all’articolo 1129 Cc il riferimento era a 4 condomini

[5] Legge 13/1989 e Dm 236/89


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