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Professionisti, dedurre gli immobili strumentali: la guida

29 Marzo 2016
Professionisti, dedurre gli immobili strumentali: la guida

Tutti i dettagli per la deduzione di ammortamento, canoni, rendita, ristrutturazione per immobili ad uso esclusivo o promiscuo, di proprietà o in leasing.

Nel corso degli anni il trattamento della deducibilità dei costi relativi agli immobili utilizzati dai professionisti per il proprio lavoro, in via esclusiva o promiscua, è cambiata sensibilmente. Oggi alle porte della presentazione della dichiarazione dei redditi è certamente utile richiamare la normativa di riferimento.

Intanto occorre precisare che bisogna fare una prima distinzione. Gli immobili possono essere in uso esclusivo o promiscuo. E possono essere di proprietà o in leasing.

Per ciascuna di queste tipologie nei paragrafi che seguono vi daremo tutti i dettagli di deducibilità degli immobili considerati strumentali, ma cominciamo con una definizione.

Cosa si intende per immobili strumentali

Sono da definirsi strumentali tutti quegli immobili che sono utilizzati dal professionista per il proprio lavoro (con questo intendendo evidentemente non solo gli iscritti all’ordine, ma anche coloro i quali esercitano una professione artigianale o artistica o semplicemente non sono iscritti ad una cassa professionale al di là della gestione separata).

Si tenga presente che nel caso di acquisto da parte di un titolare del reddito da lavoro autonomo non è rilevante che esso si sia effettuato in qualità di professionista o di persona fisica. La rilevanza è invece attribuita alla destinazione dell’immobile che deve essere rilevante rispetto all’attività professionale esercitata.

Deducibilità di immobili strumentali di proprietà ad uso esclusivo

Gli immobili di proprietà ad uso esclusivo sono deducibili in alcuni le quote di ammortamento sulla base della data di acquisto o di costruzione (vale la data di entrata in possesso da parte del soggetto che richiede la deduzione). Ecco le date di riferimento:

  • immobili costruiti/acquistati dal 2010 sino ad oggi: ammortamento non deducibile
  • immobili costruiti/acquistati dal gennaio 2007 al dicembre 2009: ammortamento deducibile nel limite del 3% annuo
  • immobili costruiti/acquistati dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006: non deducibile
  • immobili costruiti/acquistati dal 1 gennaio 1996 al 14 giugno 1990: deducibile
  • immobili costruiti/acquistati fino al 1 gennaio 1985: indeducibili le quote di ammortamento maturate sino al gennaio 1985.

Sono invece interamente deducibili le spese condominiali.

Le spese di ristrutturazione e manutenzione sia ordinaria sia straordinaria, (deducibili in 5 anni sino al 2006), sono deducibili dal gennaio 2007:

  • per cassa (entro il 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili risultanti all’inizio del periodo di imposta)
  • l’eccedenza è deducibile nei 5 anni successivi all’esercizio in cui il costo si è verificato.

 

Deducibilità di immobili di proprietà ad uso promiscuo

Nel caso di uso promiscuo di un immobile di proprietà (cioè sia per l’esercizio dell’attività professionale, sia per l’uso personale), è prevista la deduzione del 50% della rendita catastale, a prescindere dalla percentuale di immobile che viene utilizzato per l’attività professionale (come nel caso dello studio in casa di un professionista).

Allo stesso modo sono deducibili al 50% le spese condominiali (a condizione che nello stesso comune non sia posseduto un altro immobile ad uso esclusivo del soggetto, per l’esercizio dell’attività professionale).

Regole di deducibilità per gli immobili ad uso esclusivo in leasing

Nel caso di immobili in leasing ad uso esclusivo, i canoni di leasing sono deducibili secondo la seguente classificazione per data di stipula del contratto:

  • Contratto stipulato dal gennaio 2014: deducibili per competenza (solo con contratto di durata durata superiore ai 12 anni);
  • Contratto stipulato dal gennaio 2010 al dicembre 2013: canoni indeducibili;
  • Contratto stipulato dal gennaio 2007 al dicembre 2009: canoni deducibili per competenza (solo con contratto di leasing con durata superiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale previsto nel D.M 31/12/1988, con durata minima di 8 anni e massima di 15 anni)
  • Contratto stipulato dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006: canoni indeducibili;
  • Contratto stipulato dal 03 marzo 1989 al 14 giugno 1990: canoni deducibili per competenza (solo con durata superiore a 8 anni)
  • Contratti stipulati sino al 02 marzo 1989: canoni deducibili per cassa

La rendita catastale è deducibile per i contratti stipulati tra il 15 di giugno 1990 e il 31 dicembre 2006.

Con riferimento alle spese di manutenzione, ammodernamento, ristrutturazione la deducibilità è permessa secondo i parametri che seguono:

per i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2006:

  • deducibilità a quote costanti nell’esercizio di sostenimento e nei 4 anni successivi alla spesa stessa

per i contratti stipulati oltre il 31 dicembre 2006, dunque dal 2007 in poi:

  • per cassa entro il 5% dei costi di tutti i beni materiali ammortizzabili che risultano all’inizio del periodo di imposta;
  • l’eccedenza nei 5 anni successivi all’esercizio in cui il costo si è verificato.

Regole di deducibilità per immobili in leasing ad uso promiscuo

La deducibilità degli immobili in leasing ad uso promiscuo seguono i seguenti parametri:

  • Contratti dal gennaio 2014 in poi: deducibilità al 50% del canone (solo se il leasing ha durata maggiore dei 12 anni).
  • Contratti stipulati dal gennaio 2010 al dicembre 2013: indeducibilità di canoni e rendita
  • Contratti stipulati dal gennaio 2007 al dicembre 2009: deducibilità del canone pagato solo qualora la durata del contratto è superiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale previsto nel D.M 31/12/1988, con durata minima di 8 anni e massima di 15 anni
  • Contratti stipulati precedentemente al 31 dicembre 2006: deducibilità al 50% della rendita.


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