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Il condominio: vademecum essenziale

14 ottobre 2011 | Autore:


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Il presente articolo è strutturato secondo F.A.Q. (domande frequenti), raggruppate in base ad aree tematiche.

Acqua


Quale maggioranza è necessaria per introdurre i contatori separati?

E’ necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza dei due terzi del valore dell’edificio.

Come viene ripartita la spesa se il contatore è comune?

Per millesimi. L’assemblea può, tuttavia, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 di proprietà, optare per l’adozione di un diverso criterio di ripartizione della spesa (per es. in base al numero dei componenti il nucleo familiare).

Amministratore

L’amministratore di condominio può essere una persona giuridica (società)?

La Giurisprudenza (Cass. 5608/94) ha escluso tale possibilità nei riguardi delle società di capitali, sia perché il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia, sia perché il codice civile sembra riferirsi alla persona fisica. Tuttavia, essendo stata da poco introdotta nel nostro ordinamento la figura della S.r.l. con unico socio (che, oltre alla denominazione sociale, deve anche indicare le generalità dell’unico socio), non è da escludersi il conferimento dell’incarico ad un tale tipo di società.

Per quanto invece riguarda le società di persone la soluzione è opposta, ed in tal caso tutti i soci sono da considerarsi amministratori del condominio (Cass. 11155/94).

Quali sono i compiti dell’amministratore?

Egli è l’organo esecutivo della volontà che i condomini esprimono in assemblea. In particolare, egli deve:

– eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

– disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;

– richiedere ai condomini, anche giudizialmente se occorre, le somme deliberate dall’assemblea e depositarle su apposito conto corrente intestato al condominio (mai all’amministratore (Trib. Milano 09/09/91);

– provvedere alle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni e per l’erogazione dei servizi comuni;

– assumere tutte le opportune iniziative giudiziarie per garantire il pacifico uso delle parti comuni;

– provvedere alla convocazione dell’assemblea almeno una volta all’anno, oppure su richiesta dei condomini;

– organizzare il lavoro di eventuali dipendenti del condominio e controllare che sia svolto con la necessaria diligenza;

– firmare i contratti con i fornitori per conto del condominio, secondo quanto deciso dall’assemblea;

– rendere il conto del proprio operato alla fine di ogni gestione e redigere il rendiconto consuntivo.

Contro i provvedimenti adottati dall’amministratore si può ricorrere direttamente al giudice, senza passare per l’assemblea?

Si, se si tratta di provvedimenti adottati in violazione della legge o del regolamento (Cass. 960/77).

Se l’amministratore, ripetutamente sollecitato dai condomini o anche da uno solo, non si attiva per la riparazione di una cosa comune, cosa si può fare?

In tali casi non ci si può rivolgere direttamente al giudice, ma si deve prima provocare la convocazione dell’assemblea. Se l’assemblea non viene convocata o non riesce ad esprimere una volontà maggioritaria, o se la delibera rimane ineseguita, ci si potrà rivolgere al giudice non in sede contenziosa, ma di volontaria giurisdizione (art. 1105 c.c., ult. comma), rimanendo la delibera dell’assemblea impugnabile in sede contenziosa solo se risulti lesiva dei diritti individuali dei condomini dissenzienti o sia stata adottata in violazione della legge o del regolamento condominiale (Cass. 7613/97).

Può il costruttore dell’edificio riservarsi il diritto di nominare l’amministratore?

La nomina dell’Amministratore è (a norma dell’art. 1129 c.c.) di esclusiva pertinenza dell’Assemblea quando i condomini sono più di quattro e non può essere riservata a singoli condomini o al costruttore dell’edificio. Se i condomini non provvedono alla nomina, si può chiedere l’intervento dell’Autorità Giudiziaria, che provvede alla designazione.

Pertanto, la clausola con la quale la ditta costruttrice e venditrice dell’immobile o soltanto alcuni condomini si riservino il diritto di nomina del primo amministratore è stata ritenuta nulla (Cass. 2246/61). Un simile patto è ritenuto sin dall’inizio privo di effetti (ex tunc) se i condomini erano originariamente più di quattro. Altrimenti, diviene comunque inefficacie nel preciso momento in cui i condomini raggiungono il numero di cinque o più (ex nunc).

Può l’amministratore chiedere un compenso straordinario rispetto all’emolumento annuale ordinario?

Deve riconoscersi all’amministratore che abbia svolto una serie rilevante di incombenze amministrative estranee alla gestione corrente il diritto ad un compenso per tali attività di natura straordinaria.

Infatti in assenza di specifiche indicazioni documentali al riguardo, è dato presumersi che tale attività non sia coperta dall’emolumento annuale ordinario, e ciò anche nel caso che lo stesso, a seguito della cessazione dell’incarico, abbia omesso la rendicontazione finale dei lavori straordinari (Trib. Milano 02/07/01).

Come può tutelarsi un condominio nel caso in cui l’amministratore abbia presentato un rendiconto falso?

Il rendiconto deve enumerare le somme percepite dall’amministratore (le voci di entrata, cioè le quote dei singoli condomini), la causale e la quantità delle spese fatte, accompagnate dai corrispondenti documenti giustificativi, in modo da rendere intellegibile all’assemblea l’andamento della gestione.

Ne deriva che, se il rendiconto presentato in assemblea non corrisponde allo scopo, l’approvazione assembleare si forma in maniera viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria entro trenta giorni ex art. 1137 c.c. Ricorrendone gli estremi, la condotta può integrare altresì il reato di truffa.

L’amministratore è gestore dei fondi a lui consegnati dai condòmini per destinarli obbligatoriamente e secondo diligenza al pagamento delle spese sostenute per i servizi comuni. Ne discende che quel denaro di cui ha il possesso non è di sua proprietà e quindi non può destinarlo ad altri scopi con danno degli amministrati. La violazione del dovere giuridico realizza altresì l’aggravante di cui all’art. 61 n. 11 c.p. conseguente all’abuso del rapporto giuridico professionale ed al tradimento della fiducia riposta nell’amministratore dai condomini (Trib. Firenze, 30/03/01).

Quanto dura in carica l’amministratore?

Egli dura in carica un anno, decorso il quale la nomina deve essere votata nuovamente. Non può pertanto configurarsi una nomina per un periodo superiore e l’eventuale clausola è nulla. In tal caso, però, non si ha la decadenza automatica dell’amministratore, dovendo invece ritenersi valida la conferma di anno in anno dello stesso, salvo che sia regolarmente sostituito.

La nomina e la revoca dell’amministratore possono essere tacite?

La riconferma dell’amministratore può anche essere tacita, dunque in assenza di una formale delibera dell’assemblea, essendo sufficiente provare che i condomini abbiano considerato quella determinata persona amministratore a tutti gli effetti, ricorrendo a questi abitualmente in tale veste (Cass. 1791/93).

Parimenti, l’amministratore può essere revocato tacitamente, quando venga nominato dall’assemblea un nuovo amministratore, senza che il precedente sia stato espressamente revocato (Cass. 5608/94).

Quando può essere revocato il mandato all’amministratore?

Il mandato può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea dei condomini, e, in considerazione della natura fiduciaria del rapporto tra amministratore e condominio, la revoca può avvenire anche senza la sussistenza di una giusta causa, senza che perciò gli sia dovuto un risarcimento. L’amministratore può, altresì, essere revocato dalla autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei seguenti casi: se per due anni non abbia reso il conto della gestione; se vi sono sospetti di gravi irregolarità nella gestione; se abbia omesso di dare comunicazione all’assemblea di aver ricevuto atto di citazione o provvedimento dell’autorità amministrativa il cui oggetto esorbiti dai propri poteri. In tali casi, le spese processuali per la difesa dell’amministratore in giudizio non gravano sul condominio, ma sull’amministratore medesimo (Cass. 1274/89). Parimenti, poiché i condomini che agiscono esercitano un diritto proprio e non del condominio, a questi stessi spettano le spese giudiziali per l’azione, e non al condominio (Cass. 12636/95).

Nel caso in cui venga revocato anticipatamente, l’amministratore del condominio non ha diritto al pagamento dell’intero compenso stabilito per la normale durata dell’incarico, ma alla minor somma equiparata in proporzione al tempo di effettiva durata del mandato.

Il mandato si presume cessato al momento dell’assemblea di revoca, che determina anche il momento in cui l’amministratore uscente deve provvedere all’immediato passaggio delle consegne.

L’amministratore cessato dalla carica, fintanto che non venga sostituito da altro amministratore, continua ‘ad interim’ ad esercitare tutti i poteri relativi all’ordinaria amministrazione del condominio, come la riscossione delle quote, le spese di manutenzione ordinaria, ecc. (Cass. 3588/93).

Cosa occorre fare quando l’amministratore non convoca l’assemblea?

In tal caso la convocazione dell’assemblea deve essere richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini in questione possono provvedere direttamente alla convocazione.

Qual è la modalità di ripartizione dei costi di amministrazione?

Le spese di amministrazione (ossia onorario dell’amministratore, posta, cancelleria, telefono, affitto locali assemblea, ecc.) gravano su tutti i condomini e devono essere ripartite in base alle quote millesimali di proprietà, a meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente.

Può l’amministratore concludere contratti, per conto del condominio, pur in assenza di una specifica delibera assembleare?

I contratti conclusi dall’amministrazione nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria del condominio o all’uso normale delle cose comuni sono vincolanti per tutti i condomini (ex art. 1131 c.c.). Quando invece si tratti di lavori che, seppure diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino un onere di spesa superiore rispetto a quello normalmente inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio, l’iniziativa dell’amministratore senza la preventiva deliberazione della assemblea è consentita solo se tali lavori rivestano un oggettivo carattere di urgenza (circostanza, questa, che deve essere provata dall’amministratore), e sempre che l’amministratore ne informi l’assemblea alla prima riunione utile. Difettando tale presupposto le iniziative assunte dall’amministratore stesso, anche se successivamente ratificate dall’assemblea, non obbligano i condomini nei confronti dei terzi, ma solo l’amministratore (Cass. 4232/87).

Animali

Si possono tenere animali in casa?

A parte gli animali vietati per legge (per es. scimmie, topi, leoni, vipere, ecc.), il divieto può essere posto solo con un regolamento contrattuale (per la definizione, cfr. parte 1). Diversamente, la clausola limitativa non avrebbe effetto neanche per il condomino che abbia votato a favore del divieto (Cass. 12028/93). Inoltre, anche in presenza di un regolamento che vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l’igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini nel divieto, dovendosi accertare l’eventuale, effettivo pregiudizio causato dall’animale ai condomini, sotto il profilo della quiete o dell’igiene (Pret. Campobasso 12/05/90). Il detentore dell’animale è comunque tenuto ad evitare che gli strepiti disturbino il riposo o le occupazioni delle persone.

Si possono portare animali in ascensore?

Si, a meno che non vi sia un divieto contenuto nel regolamento o introdotto dall’assemblea. Questa può farlo con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 di proprietà, in prima convocazione, e con il voto favorevole di un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334/1.000 in seconda convocazione.


Antenne

Può il singolo condomino installare un’antenna parabolica sull’edificio?

Il singolo condomino ha il diritto di servirsi del balcone, della terrazza, del tetto, o di qualunque parte comune dell’edificio per impiantarvi l’antenna che serva al funzionamento della sua televisione, anche se il condominio sia già munito di un’antenna condominiale o anche in presenza di una delibera assembleare che ne vieti l’installazione (Cass. 5399/85). Tale diritto non costituisce una servitù di passaggio a carico del condominio. Si tratta piuttosto di un diritto di natura personale che spetta a chiunque abiti nello stabile e sia utente radiotelevisivo (Cass. 2160/71).

Tuttavia, chi installa l’antenna non deve pregiudicare la destinazione del tetto o del lastrico solare e, comunque, non deve recare danni alla proprietà comune o di terzi. Se l’installazione dell’antenna provoca danni alle parti comuni o al decoro architettonico dell’edificio, l’amministratore deve intervenire e far rimuovere la causa del danno.

Il regolamento può prevedere un divieto d’installare antenne autonome, purché abbia natura contrattuale (per la definizione, cfr. parte 1).

Si è obbligati a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare?

Si, purché l’intervento non sia altrimenti possibile, anche se più costoso (App. Milano 30/06/95).

Ascensore

Come si ripartiscono i costi relativi all’ascensore?

Secondo l’art. 1124 c.c. (qui applicabile per analogia), le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei piani a cui servono e la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. In materia di ascensore, dunque, il citato art. 1124 c.c. troverà applicazione per le riparazioni inerenti la forza motrice, la manutenzione ordinaria, la sostituzione delle funi ed in genere per la piccola manutenzione (Cass. 5479/91, 165/96).

Diversamente, per le spese straordinarie, quali la ricostruzione dell’impianto, la sostituzione della cabina o delle porte ai piani, si avrà una ripartizione secondo i millesimi di proprietà, in quanto tali spese prescindono dal maggior uso. Analogamente si procederà per gli oneri relativi agli adeguamenti alla normativa comunitaria.

Tale criterio legale può essere derogato da una convenzione tra tutti i condomini o da un regolamento condominiale contrattuale che stabilisca l’esenzione totale o parziale, in favore di alcuni condomini, dall’obbligo di partecipare alle spese per l’ascensore (Cass. 3944/2002). Il regolamento può anche prevedere, in allegato, delle diverse tabelle millesimali, appositamente per le spese dell’ascensore.

Può un singolo condomino, di sua iniziativa, fare installare una piattaforma elevatrice per il superamento delle barriere architettoniche?

Si, anche senza alcuna delibera assembleare, purché lo faccia a proprie spese (Cass. 3508/99).

Può un condomino rinunciare a servirsi dell’ascensore per evitare di contribuire alle spese?

No, salvo che vi sia un’autorizzazione rilasciata da tutti gli altri condomini con atto pubblico e trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (al fine di renderla opponibile agli eventuali terzi futuri acquirenti dell’immobile).

E’ possibile, dovendo effettuare dei lavori nel proprio appartamento, usare l’ascensore per il trasporto dei relativi materiali?

Si, a meno che il divieto sia contenuto nel regolamento condominiale, oppure non sia accertato che questo tipo di utilizzazione, per la natura dei materiali trasportati e per la frequenza che ne viene fatta, non sia tale da compromettere la conservazione dell’impianto o da ostacolarne l’uso da parte degli altri condomini (Cass. 2117/82).

Assemblea

Se un condomino si allontana dall’assemblea, dopo che la seduta è stata dichiarata validamente aperta, ciò fa venir meno il numero legale per la costituzione dell’assemblea?

No, in quanto conta esclusivamente il momento in cui avviene la verifica del numero legale (Cass. 89/67). Se, inoltre, il condomino si allontana prima del voto, dichiarando di rimettersi alla maggioranza, ai fini del relativo calcolo il suo voto non può essere considerato, poiché è solo il momento della votazione a determinare la fusione della volontà dei singoli condomini che contribuiscono a dare vita alla delibera (Cass. 1208/99). Parimenti, non è concesso neanche allontanarsi anticipando all’assemblea il proprio voto su una delibera ancora da trattarsi (Cass. 4225/85).

Si deve calcolare, ai fini della maggioranza, il voto espresso dal condomino che si trova in conflitto di interessi con il condominio?

No. La delibera è valida solo se, una volta detratti i millesimi facenti capo a quel condomino, sussiste ugualmente la maggioranza. Deve comunque trattarsi di un reale conflitto di interessi e non di una generica divergenza tra le ragioni personali del condomino e l’interesse del condominio (Cass. 11254/97).

Se, nel giorno fissato per la convocazione, non si riesce ad esaurire l’ordine del giorno, la seduta può essere aggiornata ad altro giorno, senza nuova convocazione?

Si, a condizione che risulti che i presenti sono d’accordo e che gli altri sono stati tempestivamente avvisati (Cass. 1516/88). La giurisprudenza (Cass. 4846/88) ha altresì ritenuto legittima la convocazione, fatta con unico avviso, in cui vengano fissate più riunioni (nell’ipotesi in cui nella prima non si riesca a trattare tutti gli argomenti), in modo da assicurare continuità allo svolgimento dell’assemblea, in tempi brevi, senza la necessità di ulteriori convocazioni formali.

E’ indispensabile nominare un presidente ed un segretario dell’assemblea?

No, non essendo ciò previsto da alcuna norma a pena di nullità. Pertanto le eventuali delibere adottate senza che sia stato nominato il presidente, o in presenza di una nomina irregolare, non possono essere impugnate per tali motivi. Lo stesso dicasi per il segretario (Cass. 4615/80).

Quali sono le conseguenze di un diverso ordine del giorno nell’avviso di convocazione dell’assemblea?

L’amministratore del condominio è tenuto a comunicare a tutti i condomini, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea, l’ordine del giorno dei punti da dibattersi in l’adunanza.

L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio non è soggetto a particolari formalità; tuttavia ne costituiscono elementi essenziali: il giorno, l’ora, il luogo e l’ordine del giorno.

Affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida è necessario che l’avviso di convocazione elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, gli argomenti da trattare, sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni, anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (Cass. 3634/00; 13763/04).

L’eventuale incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea non determina la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza che questa sarà impugnabile entro trenta giorni dall’adozione, o dalla comunicazione per gli assenti.

Quando una delibera dell’assemblea può dirsi viziata?

Sono nulle le delibere dell’assemblea prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Contro la delibera nulla è consentito il ricorso all’autorità giudiziaria  in qualsiasi momento (e gli effetti della sentenza retroagiranno al momento dell’assunzione della delibera). Invece, la delibera annullabile può essere impugnata solo entro trenta giorni (termine decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione e, per i condomini dissenzienti, dall’approvazione); diversamente la delibera è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 4806/05).

Il condomino può delegare l’amministratore a partecipare e votare in assemblea in sua vece?

Si; tuttavia, occorre verificare se in concreto non si configuri un conflitto di interessi, anche solo potenziale, tra amministratore e condominio. Ciò ricorre nelle materie relative alla discussione ed approvazione del bilancio consuntivo e nel caso di nomina o riconferma dell’amministratore medesimo.

E’ possibile delegare oralmente, per l’assemblea, un altro condomino?

In assenza di prova scritta della delega conferita a favore di un terzo – in caso di contestazione da parte degli altri condomini – spetta al presidente dell’assemblea verificare, nella sua discrezionalità, se il potere di delega è stato realmente esercitato da parte del condomino delegante. Peraltro è valida la delega orale per gli atti di straordinaria amministrazione. La prova dell’esistenza, dell’oggetto e dei limiti della delega può essere acquisita con ogni mezzo, anche con presunzioni (Cass. 3634/79).

E’ valida un’assemblea senza l’amministratore?

Sebbene l’ipotesi non sia espressamente contemplata dalla legge, si può sostenere che l’assemblea sia valida solo se plenaria (cioè se vi partecipano tutti i condomini) e se la delibera venga assunta con le maggioranze di legge o di regolamento.

Balconi e terrazzi

Chi deve provvedere alle spese occorrenti alla manutenzione e al rifacimento del balcone?

Gravano sul proprietario dell’appartamento le spese inerenti al proprio balcone, con l’esclusione di quelle relative agli elementi decorativi (per es. rivestimenti) se destinate all’abbellimento della facciata nel suo insieme e non del singolo balcone (circostanza da valutarsi casisticamente); in tal caso, infatti, le spese sono a carico del condominio (Cass. 12792/92). A queste ultime devono contribuire anche i condomini privi di balcone.

Può impedirsi al condomino di stendere i panni dal terrazzo perché contrario al decoro architettonico?

No, poiché lo stendere i panni non può considerarsi un’opera materiale idonea a modificare stabilmente le linee architettoniche dell’edificio (Pret. Pisa 03/03/93). Pertanto tale pratica è sempre lecita, sempre che non sia vietata da un regolamento (di solo tipo) contrattuale, o dal regolamento di polizia urbana (Trib. Milano 27/09/65).

E’ tuttavia illegittimo sciorinare i panni sgocciolanti sul cortile condominiale.

L’assemblea, inoltre, non può vietare di stendere panni su una terrazza condominiale destinata esclsivamente a copertura di edificio, potendo ogni condomino servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione (Trib. Milano 14/01/91).

Condizionatori esterni

E’ possibile installare un condizionatore d’aria sul muro condominiale?

Si, rientrando tale facoltà fra gli usi consentiti della cosa comune e, pertanto, non essendo necessaria l’autorizzazione dell’assemblea. Se però, per le dimensioni dell’impianto o per l’ubicazione e le caratteristiche dell’edificio, si ha ragione di temere che ciò potrebbe determinare un’alterazione del decoro architettonico, è consigliabile trasmettere all’amministratore un disegno della parte visibile, affinché lo sottoponga all’assemblea, per l’approvazione o l’introduzione di eventuali modifiche. Infatti resta fermo comunque il divieto di innovazioni che alterino il decoro architettonico dell’edificio. Tale circostanza va valutata casisticamente, tenendo altresì conto dell’estetica preesistente dell’edificio stesso.

Condomino: qualità

Da quando si acquista la qualità di condomino?

La qualità di condomino si acquista automaticamente dal momento della stipulazione del contratto definitivo ossia del rogito davanti al notaio. La mera stipula di un contratto preliminare non è sufficiente per acquistare tale status (Pret. Molfetta 25/09/86). Infatti si diventa condomino solo con l’avvenuto trasferimento della proprietà. Inoltre è solo da questa data che decorrono gli oneri e gli obblighi a carico del condomino acquirente (pagamento delle spese condominiali).

Tuttavia, il condomino neo acquirente che voglia contestare la validità delle delibere assembleari prese con l’intervento del venditore, lo potrà fare solo dopo la notificazione o comunicazione dell’atto del suo acquisto al condominio.

Destinazione degli immobili del condominio

Possono i condomini opporsi alla destinazione di uno dei locali del condominio all’esercizio di una qualsiasi attività commerciale?

No (salvo che il regolamento contrattuale non preveda diversamente), qualsiasi sia l’attività praticata e salvo comunque il rispetto nella normativa amministrativa e penale. Tuttavia, qualora dalla nuova attività possano derivare immissioni di rumori, odori e quant’altro che superino la normale tollerabilità, il condominio può agire giudizialmente (art. 844 c.c.).

Facciata

Se si scrosta la parete di un muro esterno dell’edificio, in corrispondenza del balcone di proprietà di un condomino, le spese per l’intonaco sono condominiali o competono al singolo condomino?

I muri perimetrali sono di proprietà di tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che le rispettive proprietà esclusive siano a confine con questi muri. Anche nel caso in cui un muro portante appartenga in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio, essendo esso comunque indispensabile per l’esistenza dell’edificio, con la proprietà esclusiva del singolo concorre una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell’edificio, sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni i piano.

Ne consegue che tutti i condomini, anche quelli che non hanno aperture, sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro e della facciata, in ragione delle rispettive quote di millesimi (Cass. 1154/96). Se tuttavia l’intervento comporta, per es., anche la riparazione o la posa in opera di pannelli aventi, oltre che funzione ornamentale, anche funzione protettiva delle abitazioni, si è ritenuto applicabile l’art. 1123, secondo comma, c.c., che ripartisce la spesa a seconda dell’uso che ciascuno può farne (Cass. 13655/92). Pertanto bisognerà in tal caso stabilire la quota di spesa attinente all’aspetto esteriore della facciata (da ripartirsi tra tutti i condomini) e quale, invece, la quota di spesa attinente alla funzione di coibentazione dei pannelli (da ripartire tra i soli condomini che ne traggono direttamente utilità).

Guasti ed infiltrazioni

Su chi gravano le spese per l’individuazione e la riparazione di un guasto?

Quando il guasto è causa della proprietà di un condomino e tanto venga dallo stesso riconosciuto oppure accertato in via giudiziale, le spese tecniche necessarie sia per l’individuazione che per la riparazione del guasto gravano sul condomino responsabile. Qualora invece vi sia contestazione da parte del condomino sulla propria responsabilità, in assenza di un pronunciamento del giudice, l’assemblea non può porre a carico di questi le spese, dovendo invece ripartirle in base ai millesimi.

Se le infiltrazioni sono prodotte dall’acqua piovana, chi deve pagare i danni?

Se il danno interessa la terrazza a livello, di proprietà di un condomino, che non abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà quest’ultimo a dover sopportare la spesa. Se invece si tratta di terrazza a livello che funge anche da copertura dell’edificio, o di lastrico solare di uso esclusivo, la spesa verrà ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario e di due terzi a carico dei condomini cui la terrazza o il lastrico serve da copertura.

Se il danno da infiltrazioni rende necessario sostituire la carta da parati in alcuni punti della stanza, si può pretendere la sostituzione per l’intero vano?

Se il danno, anche piccolo, ha rovinato la carta da parati e la riparazione a regola d’arte non può essere fatta altrimenti che sostituendo la carta dell’intera stanza, si può pretendere la sostituzione integrale.

Se le infiltrazioni interessano sia il tetto che il lastrico solare usato da un condomino, chi sopporta la spesa?

Se, a causa delle infiltrazioni, sia necessario intervenire sia sulla copertura del sottotetto che sul lastrico solare, entrambi fruiti da un condomino, per la riparazione della spesa si dovranno seguire due criteri diversi: per il tetto, quello dei millesimi di proprietà; per il lastrico solare di uso esclusivo, in ragione di un terzo a carico del proprietario, e degli altri due terzi a carico degli altri condomini proprietari dei piani sottostanti cui il lastrico serve da copertura (Cass. 3542/94).

Lastrico solare

Come si divide tra i condomini la spesa relativa alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare?

Tali spese si ripartiscono, per un terzo, a carico dei condomini che ne hanno l’uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o di coloro cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

E’ possibile usucapire il lastrico solare?

Non è possibile l’usucapione, a favore di un singolo condomino, del lastrico solare (cfr. infra: Parti Comuni).

Lavori e Modifiche agli appartamenti

Cosa conviene fare se un condomino compie un’opera abusiva nel suo appartamento?

Se il condomino non ha ottenuto l’autorizzazione amministrativa, entra in gioco l’art. 1130 c.c. che impone all’amministratore di “compiere gli atti conservativi inerenti le parti comuni dell’edificio”. Pertanto, quest’ultimo può agire per il ripristino dello status quo, a prescindere da eventuali delibere assembleari. Solo le deliberazioni che concernono le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore devono essere prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. In tal senso si esprime con numerose pronunce la Cassazione (Cass. 6190/01; 6593/86), per la quale “l’amministratore può proporre azione petitoria o possessoria, ovvero chiedere provvedimenti cautelari contro i condomini di un edificio, per la rimozione di opere da questi eseguite, che siano lesive del possesso o del godimento di altri condomini sulla cosa comune, o, comunque, pregiudizievoli della destinazione o dell’estetica della stessa. E ciò senza la necessità di autorizzazioni assembleari, atteso che integra un atto conservativo dello stato di fatto o dei diritti inerenti alle cose oggetto di comproprietà”. Resta, in ogni caso, il diritto di ciascun condomino ad adire autonomamente le vie legali per la demolizione ed il ripristino dello stato precedente.

Se, invece, il condomino abbia ottenuto il condono, legalizzando così la propria opera abusiva, la regolarizzazione urbanistica non pregiudica un’eventuale azione diretta da parte degli altri condomini. Infatti, l’eventuale concessione in sanatoria reca sempre la dicitura “salvi i diritti di terzi”. Per cui, se le opere deturpano l’aspetto estetico della facciata dell’immobile, arrecando danno economico ai condomini (che vedrebbero svalutare la loro proprietà), si può intraprendere un’azione di manutenzione, diretta a tutelare il decoro architettonico dell’edificio comune (Cass. 4474/87; 1587/72). Per di più, ad agire può essere tanto il condominio, quando ogni singolo condomino (Cass. 8531/94).

In cosa consiste il diritto di sopralzo?

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, così come il proprietario esclusivo del lastrico solare, possono elevare nuovi piani e nuove fabbriche, senza necessità di chiedere l’autorizzazione preventiva dei condomini (così, per es., il proprietario del sottotetto può aprire un abbaino nel tetto). Tale facoltà di sopralzo può essere esercitata, salve le opportune autorizzazioni amministrative, sempreché le condizioni statiche dell’edificio lo consentano e la sopraelevazione non pregiudichi l’aspetto architettonico o non diminuisca in modo notevole l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Per le case coperte da tetto, i cui sottotetti siano di proprietà esclusiva, per ultimo piano deve intendersi quello del sottotetto e non il sottostante ultimo piano, sicché il diritto di sopralzo spetta al proprietario del solaio-soffitta o abbaino e non già ai proprietari dei piani sottostanti.

I condomini che intendano opporsi al diritto di sopralzo avranno due possibilità:

a) nel caso di costruzione che alteri il decoro architettonico o diminuisca l’aria o la luce: l’azione per ottenere il risarcimento del danno e la riduzione in pristino dei luoghi si prescrive in venti anni, dopo i quali il condomino che ha sopraelevato acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l’ha realizzata;

b) nel caso di costruzione che comprometta le condizioni statiche dell’edificio: la relativa azione contro il condomino è imprescrittibile (Cass. 10334/98).

In caso di sopraelevazione, i restanti condomini hanno diritto ad un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani dell’edificio, compreso quello da elevare, ed al quoziente così ottenuto va sottratta poi la quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.

Che succede se un condomino divide il proprio immobile in due unità?

L’art. 1122 c.c. stabilisce che ciascun condomino, nel piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio. Entro questi limiti, pertanto, sono legittimi gli interventi effettuati all’interno della singola porzione di immobile. Così, salva diversa disposizione del regolamento condominiale e salva comunque la dovuta autorizzazione amministrativa, è possibile frazionare il proprio appartamento in due o più unità immobiliari autonome, pur senza approvazione dell’assemblea o dell’amministratore. La divisione della proprietà in due appartamenti determinerà il frazionamento della quota millesimale in due quote, pur senza revisione delle tabelle millesimali condominiali.

E’ necessaria l’approvazione dell’assemblea per predisporre i doppi infissi o le inferriate?

Le cornici, il colore ed ogni altro elemento decorativo degli infissi e delle finestre di facciata sono, di regola, destinati a fornire ed assicurare armonia estetica e decoro all’edificio. Pertanto, sono legittime le modifiche eseguite nel rispetto dell’uniformità di stile e delle eventuali disposizioni in materia del regolamento condominiale.

In quanto ininfluente ai fini del decoro architettonico, l’apposizione di doppi infissi non richiede apposita approvazione dell’assemblea, a meno che ciò non sia richiesto dal regolamento condominiale. Tale attività, peraltro, non è neanche sottoposta ad autorizzazioni amministrative.

Altrettanto dicasi per le inferriate, ma, in questo caso, solo qualora non arrechino pregiudizio al decoro architettonico dell’immobile. L’installazione, infatti, di inferriate alle finestre, a scopo di sicurezza, è stata ritenuta legittima anche dalla giurisprudenza (C. App. Milano 14/04/89), la quale ha precisato che, quand’anche l’opera cagionasse un pregiudizio economicamente valutabile, rispetto ad esso dovrebbe prevalere l’interesse alla sicurezza del condomino. Occorre, comunque, rispettare il decoro architettonico della facciata, tenendo conto che la violazione comporta necessariamente una svalutazione economica dall’edificio e che esso va preservato se ed in quanto non sia già stato manomesso da precedenti interventi dei condomini o del condominio (Cass. 16098/03).

In ogni caso, il diritto al mantenimento del decoro architettonico appartiene a ciascun condomino ed è un diritto non soggetto a prescrizione. La violazione del decoro va valutata caso per caso, in relazione al tipo di stabile (Cass. 1025/04).

E’ possibile modificare la porta di un appartamento che apre sul pianerottolo?

Le cornici, il colore e ogni altro elemento decorativo delle porte e dei relativi infissi, che si aprono su pianerottoli e vano scale comuni sono elementi che possono influire sull’estetica e decoro dell’edificio. Pertanto, sono legittime le modifiche – e non devono essere preventivamente autorizzate dall’assemblea – solo se eseguite nel rispetto dell’uniformità di stile e delle eventuali disposizioni in materia del regolamento condominiale.

Parcheggi

L’acquirente di un immobile di nuova costruzione ha diritto ad un posto auto?

L’art. 41-sexies della legge urbanistica 17/8/1942 n. 1150, come introdotto dall’art. 18 l. 6/8/1967 n. 765, nonché dell’art. 26 l. 28/2/1985 n. 47, stabilisce il diritto per l’acquirente di immobili di nuova costruzione ad uno spazio di area parcheggio non inferiore alla misura di 1 metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione di cui sia possessore o detentore

La normativa citata non attiene in modo esclusivo ai rapporti tra l’Amministrazione Pubblica ed il privato costruttore, creando piuttosto un vero e proprio diritto soggettivo in capo all’acquirente di immobile. Infatti, la giurisprudenza (Cass. 10248/97; Trib. Palermo 04/10/96) ha stabilito la nullità – perché contraria a norma imperativa – della clausola di contratto di compravendita di unità abitativa nella parte in cui sottrae gli spazi utilizzabili come parcheggio alla loro inderogabile destinazione; la Corte ha precisato che “l’inserzione automatica della disposizione di legge con la sostituzione della clausola inficiata da nullità comporta l’attribuzione all’acquirente del diritto reale d’uso sulla superficie destinata a parcheggio”

E’ possibile alienare i posti auto di un edificio a terzi non condomini?

Nelle nuove costruzioni i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo standard minimo previsto dalla legge sono liberamente cedibili a terzi, poiché non sono soggetti ad alcun diritto da parte degli acquirenti delle singole unità abitative (Cass. 12793/05).

Occorre evidenziare distinguere gli spazi destinati a parcheggio privato in tre tipologie essenziali, ciascuna caratterizzata da una disciplina specifica:

a utilizzazione e circolazione libera, non soggetti ad alcun vincolo di destinazione e liberamente cedibili a terzi soggetti, al pari di qualsiasi bene di proprietà privata. Tali sono quei parcheggi così costituiti indipendentemente da qualsiasi obbligo di legge. Possono consistere in aree destinate al servizio di edifùici, la cui licenza sia stata rilasciata in data anteriore al 1° settembre 1967, ovvero di edifici preesistenti, ristrutturati successivamente a quella data. Rientrano in questa categoria anche tutte quelle aree destinate a parcheggio che eccedano gli standard minimi previsti dalla legge.

a utilizzazione vincolata, realizzati in base alla legge 122/1989 (legge Tognoli) inscindibili dall’unità immobiliare, i quali non possono essere venduti separatamente (pena la nullità dell’atto di trasferimento).

– disciplinati dalla legge 765/1967 (legge Ponte): tali sono tutte le aree che, per legge, devono essere destinate a parcheggio in base a prefissati criteri di volumetria. In pratica, per ogni 20 metri cubi di costruzione deve essere destinata a parcheggio un’area non inferiore ad un metro quadrato. Tali aree non rientrano tra le parti comuni del condominio, ma subiscono un vincolo di destinazione dal quale non possono essere assolutamente distratte (Trib. Napoli 12/10/88). Infatti, se il diritto di proprietà su di esse è liberamente alienabile, il condomino che è dimorante abitualmente nell’edificio conserva sempre il diritto esclusivo di utilizzazione dell’area di parcheggio ad esso assegnata. In caso contrario, l’atto di trasferimento è parzialmente nullo nella parte in cui non prevede la riserva del diritto d’uso in capo al condomino. Se tali aree appartengano alla proprietà esclusiva di un solo condomino, fermo il diritto di uso in capo a tutto il condominio, il titolare avrà comunque diritto al pagamento di un corrispettivo.

E’ consentito parcheggiare un’auto a GPL in un garage interrato?

No, posto che il paragrafo 10.6 del Decr. Min. Int. 01/02/82 dispone che il parcheggio di autoveicoli alimentati a gas, avente densità superiore a quella dell’aria, è consentito solo nei piani fuori terra, e sempre ché non siano comunicanti con quelli interrati.

E’ lecito lasciare parcheggiata, ininterrottamente per mesi, l’auto in cortile?

No, in quanto la sosta in modo continuativo di autoveicoli nel cortile condominiale ne altera la normale destinazione e lede il pari diritto degli altri condomini ad un uso diverso del cortile stesso (Cass. 454/74).

Può l’assemblea deliberare che l’eventuale parcheggio abusivo in uno dei posti auto riservati ai condomini venga punito con la rimozione forzata dell’auto, ad opera di una ditta privata?

La rimozione forzata può essere disposta solo su un suolo pubblico (e da autorità a ciò predisposte) e non su quello privato. Pertanto, l’incarico affidato ad una ditta privata di rimuovere l’auto parcheggiata illegittimamente sul suolo condominiale, è da considerarsi illegittimo e fonte di responsabilità civile e penale (esercizio arbitrario delle proprie ragioni). Una tale facoltà può essere esercitata solo previo provvedimento giudiziale, da adottarsi per ogni singolo caso (esecuzione forzata dell’obbligo di fare).

E’ possibile imputare una maggiore quota delle spese per la manutenzione dei posteggi a carico dei negozi i cui clienti usufruiscano del parcheggio condominiale?

Si, solo in presenza di una delibera assembleare approvata a maggioranza degli intervenuti e con metà del valore dell’edificio.

E’ possibile riservare le limitate aree di parcheggio solo ad alcuni condomini?

La delibera che conceda i posti auto solo a quei condomini che superino una predeterminata soglia di millesimi, è stata ritenuta in contrasto con l’art. 1120, secondo comma, c.c. (Pret. Modugno 19/05/87). E’ possibile, invece, accordare a tali soggetti più di un’area di parcheggio (sempre che vi siano spazi anche per tutti gli altri condomini).

La delibera che invece concede il cortile in locazione solo ad alcuni condomini per uso parcheggio deve essere presa all’unanimità (Trib. Milano 12/02/87), diversamente essendo lesiva del diritto di tutti i condomini di utilizzare la cosa comune in proporzione alla rispettiva quota.

Quale maggioranza occorre per vietare che gli estranei parcheggino nel cortile condominiale?

Occorre il voto favorevole di almeno la metà più uno dei presenti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 di proprietà. Se non si riesce a raggiungere questa maggioranza, ci si può rivolgere al Giudice di Pace, dimostrando che l’intensità dell’uso che alcuni condomini fanno del cortile (direttamente o attraverso amici e clienti) altera il rapporto di equilibrio nell’uso di questa parte comune, ponendosi ciò in contrasto con l’art. 1102 c.c.

In assenza, tuttavia, di un regolamento dal quale risulti il contrario, nessuno può impedire che gli ospiti del condominio parcheggino all’interno del cortile.

Se lo spazio destinato a parcheggio non è sufficiente ad accogliere tutte le vetture dei condomini, cosa si può fare?

L’assemblea può deliberare (con voto favorevole della metà più uno dei presenti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 di proprietà)l’assegnazione secondo un criterio turnario o consentire il parcheggio a chi arriva per primo. In quest’ultimo caso, tuttavia, non ne deve risultare pregiudicato il godimento della proprietà esclusiva e delle relative pertinenze da parte dei condomini (Trib. Milano 23/04/90).

Parti comuni e parti di proprietà esclusiva

Può un condomino modificare le parti comuni dell’edificio?

Ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; pertanto egli può anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. In ogni caso, il condomino che esegua modifiche di una parte comune è tenuto al divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Un condomino può usucapire la proprietà di parti comuni dell’edificio condominiale ?

Ciò è possibile, qualora il suo godimento sia stato esclusivo, sì che sia rimasto escluso qualsiasi uso comune della cosa da parte di altri condomini (Cass. 3544/68). Tuttavia, ciò non può verificarsi in ordine a determinate parti comuni (ad es. il tetto o i lastrici solari, per i quali sono concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipanti alla comunione, essendo connaturata destinazione di queste cose la copertura e la protezione del fabbricato stesso).

Può un regolamento assembleare imporre limitazioni all’uso delle singole proprietà esclusive?

Le disposizioni di un regolamento assembleare non possono comportare limitazioni alle facoltà del singolo condomino sulle porzioni del fabbricato di proprietà esclusiva (per es. il divieto di detenere animali negli appartamenti, di destinare un appartamento ad attività particolari, come un ambulatorio medico, un ufficio, un laboratorio, uno studio). Tale facoltà è riservata solo al regolamento contrattuale. Pertanto, nel difetto dell’unanimità, eventuali disposizioni di tale genere sono inefficaci anche nei confronti dei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione della limitazione (Cass. 12029/93; 6100/93).

Le limitazioni gravanti sull’unità immobiliare possono essere opponibili all’acquirente di questa, a condizione che le clausole che prevedono le limitazioni siano state trascritte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari o, in mancanza di trascrizione, che siano state riportate ed accettate nell’atto di acquisto, o che in questo l’acquirente abbia espressamente dichiarato di essere a conoscenza del regolamento di condominio e di accettarlo in ogni sua parte (Cass. 1195/92).

Regolamento di condominio

Come può essere modificato il regolamento di condominio predisposto dall’originario proprietario o costruttore?

Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario o costruttore dell’edificio ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale solo qualora siano limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attribuiscano ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri; invece, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. 943/99).

E’ invalido un regolamento di condominio non firmato da tutti i condomini?

Nel caso di regolamento contrattuale, è necessario che esso sia redatto per iscritto e che risultino apposte le sottoscrizioni da parte di tutti i condomini. Il regolamento assembleare invece può essere anche orale e su di esso è sufficiente la firma del solo Presidente dell’Assemblea e del Segretario.

Responsabilità del condominio

In caso di danni provocati a terzi dall’edificio, quando è responsabile il condominio?

Sussiste la responsabilità del condominio (o del proprietario dell’intero edificio) per i danni provocati a terzi quale conseguenza della rovina di edificio (intendendosi come tale ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati). La responsabilità viene meno solo fornendo la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione (Cass. 8876/98).

Riscaldamento

Da chi, ed in che misura, sono sostenute le spese per la conservazione del riscaldamento?

Poiché le spese di regolarizzazione e di adeguamento dell’impianto di riscaldamento sono considerate spese di straordinaria manutenzione di notevole entità, la relativa delibera deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

La spesa deve essere ripartita per millesimi di proprietà fra tutti coloro che fruiscono del servizio, salvo che il regolamento contrattuale disponga che anche le spese straordinarie relative all’impianto di riscaldamento siano ripartite in base alla tabella speciale del riscaldamento. Se si tratta di canne fumarie relative ad una singola colonna, le spese devono essere ripartite tra i soli condomini della colonna interessata (art. 1123 c.c.). Quando le canne fumarie siano di proprietà dei singoli condomini, i lavori per realizzarle sono di competenza di questi ultimi.

Cosa occorre fare per distaccarsi dall’impianto centrale di riscaldamento?

Il distacco unilaterale dall’impianto di riscaldamento centralizzato è legittimo quando l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli alla regolare erogazione del servizio, e sempre che il regolamento di condominio di natura contrattuale non lo vieti esplicitamente (Cass. 6923/01). Posto ciò, non è necessaria a tal fine l’autorizzazione né dell’amministratore, né dell’assemblea (Cass. 5974/04).

Il condomino che ha operato il distacco non è più obbligato alle spese per l’uso dell’impianto centralizzato, ma resta tuttavia onerato delle spese per la sua conservazione (Cass. 6923/01). Egli inoltre è tenuto a sostenere l’aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, in conseguenza dei lavori da lui operati, compensato dal maggior calore di cui beneficia anche il suo appartamento (Cass. 11152/97).

Cosa occorre fare se la caldaia non riscalda a sufficienza l’ultimo piano?

Il singolo condomino ha il diritto di godere in maniera qualitativamente uguale dell’impianto di riscaldamento, anche se ciò comporta una maggior fruizione del servizio comune, purché ciò sia consentito dalle caratteristiche dell’impianto e possa effettuarsi senza pregiudizio o disagio per gli altri condomini. Restano, tuttavia, a suo carico la maggiore spesa derivante dal protratto e più intenso funzionamento dell’impianto e quella che possa rendersi necessaria per la messa in opera di strumenti o per l’adozione di accorgimenti tecnici, atti ad evitare un eccesso di calore negli altri appartamenti (Cass. 3775/81).

Quali modifiche relative al riscaldamento possono comportare il mutamento delle tabelle millesimali?

Il mutamento della consistenza delle unità immobiliari riscaldate può derivare: a) dall’ampliamento fisico delle unità, senza installazione di nuovi elementi scaldanti; b) dall’ampliamento fisico delle unità immobiliari o nell’estensione del riscaldamento centrale a locali o unità immobiliari che prima non erano servite dall’impianto, con l’installazione di novi corpi scaldanti; c) dal riallacciamento all’impianto di locali già forniti di elementi scaldanti che erano stati staccati per ottenere una riduzione o esonero dalla partecipazione delle spese d) e, infine, dall’allacciamento all’impianto di unità immobiliari prima non allacciate.

Nel primo caso, la tabella millesimale di ripartizione delle spese di riscaldamento può essere rivista solo se il criterio previsto dal regolamento contrattuale per la ripartizione delle spese di calore è quello del volume scaldato e si sia in presenza di un aumento sensibile di volume (Cass. 2968/98). La tabella non dovrà essere invece modificata ove il criterio contrattuale di riparto sia quello della superficie radiante.

Nelle altre ipotesi, la tabella di ripartizione delle spese può essere rivista – qualunque sia il criterio di ripartizione della spesa – utilizzando per le rettifiche i criteri di calcolo dei volumi riscaldati o delle superfici scaldanti, o entrambi, così come già utilizzati in origine per l’elaborazione della tabella.

Rumori, Schiamazzi ed altre immissioni

Quando, i rumori e gli schiamazzi possono essere penalmente rilevanti, sì da giustificare la richiesta di intervento della forza pubblica?

Il rumore e gli schiamazzi vietati, per essere penalmente rilevanti, debbono incidere sulla tranquillità pubblica, di guisa che gli stessi debbono avere la potenzialità di essere percepiti da un numero indeterminato di persone, pur se, in concreto, soltanto alcune se ne possono lamentare (per es. un televisore o la radio a volume alto; un pianoforte; un impianto stereo; l’uso di uno strumento musicale, pur se armonioso, quando usato in determinate ore). Ne consegue che la contravvenzione in esame non sussiste allorquando i rumori arrechino disturbo ai soli occupanti di un appartamento, all’interno del quale sono percepiti, e non ad altri soggetti abitanti nel condominio in cui è inserita detta abitazione ovvero nelle zone circostanti; infatti, in tale ipotesi non si produce disturbo della tranquillità di un numero indeterminato di soggetti, sicché un fatto del genere può costituire, se del caso, illecito civile, come tale fonte di risarcimento di danno, ma giammai assurge a violazione penalmente sanzionabile (Cass. 3348/95; Trib. Caltagirone 641/02; Cass. 1406/97).

Quali tipi di rumori possono dar luogo al reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone?

a) Detenzione di animali: non occorre a tal fine l’intenzione di arrecare disturbo alla quiete pubblica. Il reato è stato per es. ravvisato negli striduli richiami di un merlo indiano su una finestra, nei guaiti prolungati di un cane, negli strepitii di pappagalli. L’esistenza del reato va accertata caso per caso, da una perizia fonometrica, che misuri l’intensità e la durata dei rumori.

b) Schiamazzi di bambini: quando per es. giochino a palla o rovescino sedie;

c) Uso non giustificato di calzature rigide: come, per es., nel caso di tacchi a spillo o zoccoli, qualora il rumore superi la normale tollerabilità (circostanza da accertarsi caso per caso);

d) Antifurto dell’auto: se rimane in funzione per un periodo di tempo e con un’intensità tali da superare il limite della normale tollerabilità (Pret. Vallo della Lucania, 02/07/85).

L’insussistenza dei presupposti del reato non esclude l’illecito civile.

Quando ricorrono, invece, gli estremi dell’illecito civile nel caso di rumori (o di immissioni di fumo,  calore, esalazioni, ecc.)?

Quando essi superino la normale tollerabilità o quando vi sia un regolamento contrattuale che vieti determinate attività (per es. l’uso dello strumento musicale della batteria). La normale tollerabilità va valutata in rapporto alle condizioni di luogo (per es. in una zona residenziale verrà valutata con maggiore rigore rispetto ad una industriale o ad alta densità di traffico) e di tempo (nella mezzanotte del 31 dicembre verrà valutata con minore rigore rispetto a quella di un normale giorno feriale). In altri termini (Trib. Siracusa 30/11/83) si deve tenere conto di come la normale tollerabilità viene intesa, in quel luogo e in quel tempo, dalla coscienza sociale.

Non si deve tener conto delle particolari condizioni soggettive delle persone danneggiate dalle immissioni, ma aver riguardo all’uomo medio (Trib. Biella 16/09/89).

Se il vicino usa spesso il barbecue, si è tenuti a sopportarne il fumo?

Si, se la consistenza del fumo è tale da non superare la normale tollerabilità, avuto riguardo alla condizione dei luoghi. Né ci si può dolere se per una volta l’arrosto brucia e produce un volume di fumo superiore alla norma (fermo il diritto al risarcimento se dal fatto ne è derivato un danno concreto). Tuttavia, si può ottenere tutela giudiziaria se il vicino accende il barbecue al solo scopo di recare pregiudizio agli altri condomini.

Può essere tutelato contro i rumori quotidiani colui che lavora di notte e dorme di giorno?

No, a meno che le immissioni rumorose (per es. elettrodomestici, presenza di bambini o di ospiti) superino la normale tollerabilità, circostanza questa che va valutata casisticamente, attraverso indagini fonometriche.

Il regolamento condominiale può prevedere una disciplina delle immissioni rumorose più severa di quella prevista dal codice civile?

Si, a condizione che sia di tipo contrattuale, cioè approvato o accettato da tutti i condomini.

Scale

Come avviene la ripartizione delle spese relative alle scale?

Salvo  diversa disposizione di regolamento, le spese relative alle scale vanno ripartite secondo i criteri dettati dall’art. 1124 c.c., che prevede che la metà delle stesse venga suddivisa in ragione del valore dei piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Spese condominiali

Entro quanto tempo l’inquilino è tenuto a pagare le spese condominiali e può chiederne il dettaglio?

Entro due mesi dalla richiesta, l’inquilino deve pagare le spese condominiali di sua pertinenza (cfr. legge n. 392 del 1978 sull’equo canone, articolo 9, comma 3). La Cassazione precisa che entro lo stesso termine di 60 giorni l’inquilino può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Decorso però tale termine, l’inquilino deve ritenersi automaticamente in mora e non può ritardare, sospendere o ridurre il versamento, eccependo che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalle indicazioni di dettaglio delle spese. Secondo la legge, infatti, in mancanza di richiesta dell’inquilino, non vi è nessun onere legale del proprietario di dare informazioni sulle spese da pagare (Cass. 2664/04).

Può l’amministratore opporsi alla richiesta del condomino di prendere visione, in qualsiasi momento, dei documenti contabili?

Ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti (Cass. 15159/01).

L’effettuazione di spese comuni deve essere sempre approvata preventivamente dall’assemblea?

Le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea. L’approvazione è invece richiesta in sede di consuntivo, perché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi (Cass. 5086/86). Se, tuttavia, si tratta di spese di entità rilevante, l’amministratore può effettuarla senza autorizzazione, a condizione che ne dimostri l’urgenza (Cass. 87/4232).

Quand’è che una spesa può essere definita urgente?

Quando, secondo la valutazione di una persona di media diligenza, appare indifferibile allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass. 6400/83). Si è ritenuta urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea possano utilmente provvedere (Cass. 5256/80).

Il condomino che abbia fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, ha diritto al rimborso?

Solo se si tratti di spesa urgente oppure nel caso di opere eseguite nella proprietà esclusiva al fine di accertare le cause di un danno e la sua derivazione o meno dalla rottura di un impianto condominiale (Cass. 5264/83).

Se un appartamento viene venduto, quale dei due proprietari deve pagare le spese condominiali?

L’art. 63 disp. att. c.c. dispone che chi subentra nei diritti di un condomino (acquistando la proprietà di un immobile) è obbligato, solidamente con questi, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Ciò posto, qualora l’acquirente sia costretto, per evitare atti ingiuntivi, al pagamento degli arretrati per il periodo in cui non era proprietario (e comunque limitatamente agli ultimi due anni), potrà sempre rivalersi nei confronti del suo venditore.

Quando è consentito al singolo condomino di sottrarsi alla spesa deliberata dall’Assemblea, a maggioranza, rinunciando al relativo servizio?

Le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’art. 1121 c.c., di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di utilità (per es. piscina), oppure risultano molto onerose (da intendersi in senso oggettivo). L’onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali (Cass. 2408/81).

Può il costruttore di un edificio di recente ultimazione riservarsi il diritto di non partecipare alle spese condominiali?

Tale condotta è possibile solo qualora negli atti di compravendita e/o nel regolamento contrattuale sia inserita una clausola – accettata dagli acquirenti – per la quale il costruttore viene esonerato espressamente dal pagamento delle spese sino a che non abbia ceduto l’invenduto.

Come vengono ripartite le spese di riparazione dell’impianto fognario?

In mancanza di un regolamento condominiale contrattuale, tali spese devono essere ripartite in base alle quote millesimali di proprietà, ove si tratti della parte di impianto che serve a tutti i condomini. Se si tratta invece di una singola colonna di scarico, che interessa solo determinati condomini, la spesa deve essere ripartita tra questi ultimi, suddividendola per il totale delle rispettive quote millesimali e moltiplicando il quoziente per la quota di ciascuno dei condomini interessati.

Cosa si può fare se un condomino è da tempo insolvente nel pagamento delle spese condominiali, per evitare problemi di azioni giudiziarie nei confronti del condominio?

Fermo l’obbligo per l’amministratore di recuperare i crediti condominiali, anche in via giudiziaria, non è consentito ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia è possibile la costituzione di un ‘fondo morosità’ per l’insolvenza di un condomino, purché 1) ciò sia disposto solo in via d’urgenza al fine di evitare azioni esecutive contro il condominio (Cass. 13631/01); 2) dalla delibera assembleare risulti che il versamento è stato deciso a solo titolo provvisorio e salvo conguaglio, a pena di nullità (Trib. Firenze 20/10/88; Trib. Prato 05/05/94). Conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligo di restituire ai condomini solventi le somme anticipate, dopo aver recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.

Può l’amministratore pretendere dai condomini il rimborso di spese anticipate nel loro interesse?

Solo a condizione che la spesa sia stata autorizzata o ratificata dall’assemblea o si tratti di spesa urgente, ma in tale ipotesi l’amministratore deve riferirne alla prima assemblea e dimostrarne l’urgenza (Trib. Milano 11/05/92).

I proprietari di negozi sono tenuti a concorrere a tutte le spese condominiali?

Qualora l’uso di un servizio condominiale possa essere esclusiva in favore solo di alcuni condomini, con esclusione di altri, deve essere anche escluso l’onere in capo al condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio. Pertanto i proprietari dei negozi non sono tenuti a concorrere per es. alle spese dei servizi di giardinaggio, piscina e portineria cui non abbiano accesso (Cass. 5179/92). Un regolamento contrattuale potrebbe comunque prevedere una deroga a tale principio, ponendo in capo ai titolari dei negozi l’onere di contribuzione a tutti i servizi condominiali.

Il regolamento può modificare i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali?

Si, purché sia di tipo contrattuale.

Tabelle millesimali

E’ valida la ripartizione dei millesimi fatta dal costruttore-venditore, in deroga ai criteri stabiliti dalla legge?

L’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolante tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali. E’ fatta salva, comunque, la possibilità di revisione delle tabelle millesimali per errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari, ex art. 69 disp. att. c.c. (Cass. 1028/95).

E’ possibile includere in un’unica espressione millesimale più appartamenti di proprietà dello stesso proprietario?

Si, essendo le norme in materia derogabili (Cass. 5686/88).

Nel redigere le tabelle, si deve tenere conto della destinazione di un immobile?

No; si deve tenere in considerazione esclusivamente il rapporto tra il singolo piano (o porzione di piano) e l’intero edificio, a nulla rilevando altri elementi estranei a tale rapporto (Trib. Cagliari 31/03/78). E’ ininfluente pertanto che un appartamento sia destinato ad abitazione o negozio o studio professionale.

Come deve essere approvata la tabella millesimale?

All’unanimità. In difetto, fermo restando che l’omessa approvazione della tabella non costituisce fonte di responsabilità per il condominio, ci si può rivolgere al giudice. Pertanto, gli eventuali condomini assenti o dissenzienti possono sempre impugnare la delibera per nullità, a meno che, con il loro comportamento (per es. pagando puntualmente le spese per diversi anni) abbiano dimostrato di accettare tacitamente la tabella (Trib. Milano 10/10/88).

Se vi sono delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, è possibile ripartire i contributi in base alla tabella di proprietà?

No, la ripartizione delle spese dovendo avvenire, in questi casi (in mancanza di apposita tabella o convenzione), in proporzione all’uso che ciascun condomino può fare della cosa comune (Cass. 5458/86). Così, per es., il condomino la cui unità immobiliare sia inclusa nella tabella millesimale pur non essendo dotata di servizi igienici, non è tenuto a contribuire alla spesa occorrente alla manutenzione della fognatura (Cass. 8484/87).

Se, in seguito a lavori di ristrutturazione, è aumentata la volumetria di un appartamento, è necessario modificare i millesimi?

Solo se si è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Non si fa tuttavia luogo alla revisione se le caratteristiche obiettive dell’immobile rimangano immutate, e cambi soltanto la situazione esterna, che non comporta dirette conseguenze sulle caratteristiche proprie dell’immobile, ma soltanto sulla sua maggiore o minore valorizzazione economica (Trib. Parma 14/01/98).

Telecamere

E’ possibile l’uso indistinto di telecamere da parte dei condomini o del condominio?

L’uso delle telecamere, oltre alle disposizioni di ordine pubblico, deve rispettare una serie di principi imposti per la tutela della privacy. Così, è possibile l’uso di tali strumenti di controllo remoto purché in osservanza del principio di necessità (divieto di uso superfluo, come quando sia rivolto a meri fini di prestigio); del principio di proporzionalità (divieto di eccessi, come quando l’uso sia indirizzato in aree senza effettivi pericoli); del principio di residualità (le telecamere possono essere utilizzate solo quando tutti gli altri accorgimenti non sortiscano alcun risultato); del principio di finalità (gli scopi perseguiti devono essere determinati, espliciti e legittimi, ex art. 11 Codice della Privacy); del principio di informazione, secondo i parametri dell’art. 13 Codice Privacy (gli interessati devono essere posti in condizione di conoscere che si trovano in una zona videosorvegliata); del principio di pertinenza (gli angoli sottoposti a ripresa devono essere quelli di esclusiva pertinenza dell’interessato, quali per es. gli spazi antistanti il portone d’ingresso, e non già aree comuni, di pubblico transito o di pertinenza di altri condomini). Entro tali limiti, il singolo condomino può installare una telecamera sul muro del proprio pianerottolo.

Tetto

Quando il tetto appartenga ad un solo condomino, è tenuto questi a tutte le spese di manutenzione?

Il tetto può appartenere anche ad un solo condomino. In tal caso, egli è tenuto alle spese di manutenzione solo a condizione che vi sia stata una specifica ed espressa pattuizione in tal senso, non potendosi altrimenti presumere che il condomino, per il solo fatto di essersi formalmente riservato la proprietà del tetto, intenda anche assicurare la copertura ai proprietari sottostanti, esonerandoli da ogni concorso nella spesa (Cass. 1338/61). In mancanza di un tale accordo (Cass. 532/85), la spesa va sostenuta secondo i criteri previsti per i lastrici solari (v. lastrico solare).

Come deve essere ripartita la spesa per la manutenzione del tetto?

Alla spesa devono concorrere tutti i condomini le cui proprietà siano servite dal tetto medesimo, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva (Cass. 5064/93).

Vizi di costruzione

Chi risponde dei danni provocati alla proprietà esclusiva di un condomino se il danno deriva da un vizio di costruzione di una parte comune dell’edificio?

Responsabile è il condominio (ex art. 2051 c.c.), salvo poi il diritto di quest’ultimo a rivalersi contro il costruttore (Trib. Palermo, 27/04/92).

Quali vizi di costruzione possono legittimare un’azione di responsabilità contro l’appaltatore?

La giurisprudenza ha identificato tali vizi, per es., nella difettosa esecuzione dei lastrici solari e dei tetti (causa di infiltrazioni d’acqua); nel continuo scivolamento di tegole (perché di numero insufficiente e inadeguatamente fissate); nell’intasamento degli scarichi e nella produzione di infiltrazioni nei muri interrati delle cantine (a causa della cattiva esecuzione dell’impianto fognario) (Cass. 2775/97).

Se la rovina (o il pericolo di rovina) dell’immobile interessa parti comuni, l’azione prevista ex art. 1669 c.c. può essere esercitata sia dai singoli condomini che dall’amministratore (anche senza l’autorizzazione dell’assemblea). Se invece il vizio riguarda il lastrico solare destinato ad uso esclusivo di un condomino, è solo quest’ultimo che può agire contro il costruttore (Cass. 6060/98).

Fin quando può essere esercitata l’azione per vizi, contro il costruttore/appaltatore?

L’azione può essere esercitata per il caso di vizi che si presentino nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera, purché ne sia fatta denuncia all’appaltatore/costruttore entro un anno dalla loro scoperta. L’azione si prescrive entro un anno da tale denuncia.

Maggioranze Assembleari

Di seguito, i quorum per la regolare costituzione dell’assemblea (Quorum Costitutivi)

Convocazione Condomini Millesimi
Prima 2/3 667/1.000
Seconda 1/3 334/1.000

Di seguito, i quorum per l’approvazione delle questioni dibattute in Assemblea in seconda convocazione (Quorum Deliberativi).

Attenzione: la seconda convocazione non può mai tenersi nello stesso giorno della prima (Cass. 989/79).

Oggetto della delibera Condomini Millesimi
Nomina, revoca e conferma amministratore Maggioranza intervenuti Almeno ½
Compenso dell’amministratore (se non previsto nel contratto di nomina) Maggioranza intervenuti Almeno ½
Eliminazione barriere architettoniche Maggioranza intervenuti Almeno 1/3
Trasformazione dell’impianto di riscaldamento per contenimento energetico Maggioranza intervenuti Almeno ½
Innovazioni per il miglioramento e l’uso più comodo o per ottenere un miglior rendimento delle cose comuni Maggioranza condomini Almeno 2/3
Innovazioni che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino Tutti i condomini 100%
Installazione di antenne paraboliche satellitari (l. 66/2000, art. 2-bis) Maggioranza intervenuti Almeno 1/3
Interventi di recupero (art. 15, l. 179/92) Maggioranza condomini Almeno ½
Liti attive o passive relative a materie che esorbitano attribuzioni dell’amministratore (art. 1136 c.c.) Maggioranza intervenuti Almeno ½
Preventivi spese per le spese ordinarie annuali Maggioranza intervenuti Almeno 1/3
Preventivi spese per le opere di straordinaria manutenzione e costituzione di un fondo speciale Maggioranza intervenuti Almeno 1/3
Realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche ad un solo condomino Maggioranza intervenuti Almeno ½
Realizzazione di parcheggi con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino Tutti i condomini 100%
Approvazione del regolamento di condominio Maggioranza intervenuti Almeno ½
Modifiche sul regolamento di condominio che comportino variazione nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva Tutti i condomini 100%
Rendiconto annuale Maggioranza intervenuti Almeno 1/3
Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1134, 4° comma, c.c.) Maggioranza intervenuti Almeno ½
Ripartizioni delle spese tra i condomini (art. 1136 c.c.) Maggioranza intervenuti Almeno 1/3
Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c.) Tutti i condomini 100%
Modifica delle Tabelle millesimali Tutti i condomini 100%
Vendita o cessione di beni comuni Tutti i condomini 100%
Tutte le altre delibere che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge Maggioranza intervenuti Almeno 1/3

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24 Commenti

  1. più che un commento lascio uno sgomento . il mio palazzo ha il portone rotto da tempo .. ho chiesto più volte di riparare la molla che gli permette di tenere l’anta aperta aspettando di introdurre all’interno carichi , invece che spingere con i piedi o con il sedere lo stesso. nessuno condomino vuole sistemarlo anche il capo condomino fa orecchia da mercante . io, mi sono stufate di poggiare la spesa a terra , aprire il portino con piede e richiuderlo con il sedere . posso io pretendere che venga sistemato anche se la maggioranza non vuole?

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