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Riforma Catasto: in questo modo il fisco rivaluterà la tua casa

25 gennaio 2015


Riforma Catasto: in questo modo il fisco rivaluterà la tua casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 gennaio 2015



Aste, immagini aree, Street View di Google e sopralluoghi virtuali, rogiti notarili: tutto “farà brodo” pur di rideterminare il valore del tuo immobile.

C’è una riforma, in atto, che cambierà ciò con cui gli italiani hanno più direttamente a che fare tutti i giorni: la casa.

Non solo perché dal prossimo anno (se il Governo rispetterà gli impegni) non dovremmo più avere due nomi distinti per la stessa imposta (Imu e Tasi scompariranno a favore, invece, della Local Tax), ma anche e soprattutto perché lo Stato si è accorto che c’è qualcosa che non va nel valore catastale delle proprietà: molte costruzioni (in svariati casi, la maggioranza) vivono quasi del tutto ignorate dal fisco, apparendo come beni di scarso valore, in zone periferiche ed abbandonate.

Invece, lo sviluppo e la rivalutazione dei centri urbani, l’ampliamento delle zone periferiche e gli interventi di “bonifica” hanno rivalutato gli immobili di famiglia che, però, continuano a pagare tasse irrisorie. È evidente a tutti, del resto, che i valori catastali degli edifici, su cui vengono applicate le aliquote dell’imposta sulla casa, non corrispondono quasi mai ai valori effettivi di mercato.

Ebbene, lo Stato sta procedendo a un maxi censimento di tutti gli immobili (leggi: “Case: nuove rendite. Cambia il catasto”). Il nuovo catasto distinguerà gli immobili in due macro-categorie:

– quelli a “destinazione ordinaria” (case, negozi, uffici e pertinenze) il cui valore patrimoniale, basato sempre sui metri quadrati (e non più sull’attuale sistema dei vani), dovrà essere stimato principalmente con un algoritmo che tiene conto delle caratteristiche e della collocazione geografica;

– quelli “a destinazione speciale”, il cui valore andrà invece stimato in modo diretto.

Ovviamente, immaginare che per ogni appartamento possa bussare un impiegato dell’Agenzia del Territorio a visionare le mura è assolutamente fantascientifico. Così il fisco ha deciso di valersi di strumenti un po’ più moderni e tecnologici. Eccolo allora cosa dovremo aspettarci nei prossimi mesi: una lente di ingrandimento che controllerà a tappeto le nostre città.

Si partirà dai prezzi e dai canoni di mercato del triennio 2012-14, attraverso una verifica dei rogiti notarili di compravendita. In pratica, si andranno a prendere gli stessi contratti con cui sono state vendute le case per verificare quale valore hanno assegnato ad esse le parti. Questo sarà il criterio di riferimento più importante posto che è direttamente collegato al “valore del mercato”. Laddove le vendite sono state scarse, ci si potrà affidare al paragone con zone circostanti con caratteristiche similari. Di certo, l’uso delle funzioni statistiche contempla un margine d’errore. Per cui i  valori – compresi quelli da stima diretta – saranno abbattuti probabilmente del 20% per “neutralizzare” eventuali imprecisioni.

Saranno usate anche le aste giudiziarie ossia i prezzi battuti in tribunale per le esecuzioni forzate immobiliari ed ai quali gli immobili pignorati verranno aggiudicati.

Per i fabbricati produttivi il costo di costruzione sarà individuato utilizzando prontuari regionali.

Per le comuni abitazioni sono previsti anche “sopralluoghi virtuali” effettuati con le cosiddette ortofoto. Si tratta di immagini scattate aeree come quelle usate per rilevare i fabbricati fantasma. Un’altra opzione è chiedere le informazioni direttamente a proprietari e amministratori di condominio.

Anche Google darà una mano al fisco italiano. Sembra infatti che l’amministrazione abbia tutta l’intenzione di utilizzare Street View, il servizio del motore di ricerca per individuare le strade e, con esse, le case adiacenti. In questo modo nessun immobile sfuggirà all’occhio dell’erario.

La riforma del catasto, insomma, comincia a scoprire le carte. Ed anche se il Governo ha promesso che, alla rivalutazione degli immobili corrisponderà l’invarianza del gettito fiscale (che, almeno nelle intenzioni, non dovrebbe variare) è subito polemica su controlli e controllori.

note

Autore immagine: 123rf com

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