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Lo sai che? Affitto: le infiltrazioni d’acqua non esonerano dal pagamento del canone

Lo sai che? Pubblicato il 27 gennaio 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 27 gennaio 2015

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, o di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, anche qualora si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

Niente rivalsa per l’umidità in casa: l’inquilino che subisce minime o modeste infiltrazioni d’acqua sulla parete dell’appartamento non può sospendere o autoridursi il canone di locazione per il peggioramento delle condizioni di vita derivanti dall’inerzia del locatore nell’effettuare gli interventi urgenti. A dirlo è una sentenza della Cassazione di ieri [1].

 

Se anche il locatore non mantiene l’immobile in buono stato di manutenzione, garantendone il pacifico godimento al proprio inquilino, tali vizi non giustificano l’omesso pagamento dei canoni mensili: le due prestazioni, infatti (il pagamento dei canoni da un lato, e il mantenimento dell’immobile in buono stato, dall’altro) viaggiano su binari paralleli, ma separati.

 

Nel caso di specie, la Suprema Corte ha rilevato che i vizi lamentati, consistenti in infiltrazioni di umidità, non impedivano il godimento del bene, ma ne limitavano, in misura minima l’uso. Dunque, l’esistenza dei modesti vizi non giustifica la sospensione del pagamento del canone.

In tema di locazione – si legge infatti in sentenza – l’inquilino non può astenersi dal versare il canone, o di ridurlo autonomamente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, anche se ciò dipende da una colpa del padrone di casa.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo se viene completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. In pratica, qualora diventi materialmente impossibile vivere dentro l’appartamento, allora si potrà sospendere il pagamento dell’affitto. Diversamente, si dovrà intentare una causa apposita, senza poter prima compensare il danno subìto con il canone mensile.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 13 novembre 2014 – 26 gennaio 2015, n. 1317
Presidente Finocchiaro – Relatore Cirillo

Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione.
«1. Il Tribunale di Catania, Sezione distaccata di Belpasso, in accoglimento della domanda proposta da A.M.B. nei confronti di G.B., dichiarò la risoluzione del contratto di locazione immobiliare, stipulato tra i medesimi, per grave inadempimento del conduttore B., consistente nel mancato pagamento dei canoni, e condannò il convenuto al versamento dei canoni non corrisposti, con riduzione del 10 per cento in ragione del diminuito godimento del bene immobile.
2. Proposto appello dal B., la Corte d’appello di Catania, con sentenza del 26 marzo 2013, ha respinto l’appello ed ha condannato l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado. 3. Contro la sentenza d’appello ricorre G.B., con atto affidato ad un motivo.
Resiste A.M.B. con controricorso.
4. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere rigettato. 5. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 e 1575, n. 2) e n. 3), cod. civ. e dell’art. 112 del codice di procedura civile.
5.1. La sentenza impugnata, con motivazione congrua e del tutto priva di vizi logici, ha rilevato – richiamando le risultanze della c.t.u. svolta in primo grado – che i vizi lamentati dal conduttore, consistenti in infiltrazioni di umidità, non impedivano il godimento del bene ma, semmai, ne limitavano «blandamente» l’uso. La Corte territoriale, quindi, ha osservato che l’esistenza dei modesti vizi di cui sopra non giustificava la sospensione del pagamento del canone. Costituisce pacifico orientamento di questa Corte, infatti, il principio – correttamente applicato dal giudice di merito – secondo cui in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che detennina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (v., tra le altre, la sentenza 10 gennaio 2008, n. 261, e l’ordinanza 23 giugno 2011, n. 13887).
Nel tentativo di censurare la sentenza impugnata, il ricorrente torna a proporre in questa sede una serie di circostanze in fatto già valutate e respinte dalla Corte d’appello, rilevando che l’immobile concesso in locazione dal Bruno non era rispondente ai necessari requisiti di salubrità e che non era in condizioni da poter servire per l’uso convenuto. In tal modo, però, egli sollecita questa Corte ad un nuovo e non consentito esame del merito.
5.2. La censura di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. – peraltro posta in termini affatto generici – è inammissibile, non risultando formulata secondo i criteri indicati dalla sentenza delle Sezioni Unite 7 aprile 2014, n. 8053, trovando applicazione nella fattispecie, racione temporis, la modifica di cui al decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge 7 agosto 2012, n. 134.
6. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere rigettato».

Motivi della decisione

1. Non sono state presentate memorie in riferimento alla relazione depositata.
A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni. 2. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
A tale esito segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Sussistono inoltre le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 3.200, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

note

[1] Cass. sent. n. 1317 del 26.01.2015.

Autore immagine: 123rf com


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