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Affitti: le ultime sentenze

1 Febbraio 2015


Affitti: le ultime sentenze

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 Febbraio 2015



Locazione, inquilino (conduttore) e padrone di casa (locatore): inadempimento, sfratto, case popolari, canone.

Qualora l’inquilino non abbia pagato il canone di locazione e, quindi, si sia giunti alla risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del suo inadempimento e al conseguente sgombero dall’immobile, il locatore può pretendere il risarcimento del danno a titolo di lucro cessante per via della mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente riaffittare. Un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore.

Ma perché si possa effettivamente parlare dell’esistenza di un danno derivante da tale inadempimento, è necessario che il locatore, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, rimetta effettivamente l’immobile sul mercato. Spetta al locatore l’onere della prova di avere inutilmente tentato di riaffittare l’immobile o della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli, dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell’immobile [1].

Fra i requisiti che devono essere posseduti dal richiedente e da tutti i componenti del nucleo familiare, sia per l’assegnazione che per la permanenza del rapporto di locazione di un alloggio di edilizia popolare, è ricompresa la non titolarità di diritti di proprietà su uno o più alloggi o locali ad uso abitativo, sfitti o concessi a terzi e ubicati in qualsiasi località, il cui valore catastale complessivo sia uguale o superiore al valore catastale di un alloggio adeguato alla composizione del nucleo familiare dell’istante o assegnatario. Di conseguenza l’amministrazione può dichiarare la decadenza dall’assegnazione nei confronti dell’occupante che disponga di altro alloggio di proprietà idoneo. Peraltro la pubblica amministrazione non può effettuare valutazioni di carattere discrezionale decidendo “se” dichiarare la decadenza o meno, ma può solo verificare la sussistenza della causa di decadenza dell’assegnazione [2].

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone, ossia il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, stabilito in modo autonomo dall’inquilino senza il consenso del locatore, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo, anche quando tale autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore a causa di vizi della cosa locata (per esempio le infiltrazioni di acqua). La legge, infatti, non da facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare al tribunale la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. Solo il giudice, infatti, ha il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (nella specie, il conduttore non aveva pagati dei canoni eccependo di aver dovuto chiuder temporaneamente la propria attività per eseguire lavori sull’immobile e segnatamente per la riparazione dell’impianto elettrico [3]).

Anche per i crediti derivanti da affitti, per far scattare gli interessi a carico dell’inquilino moroso, non è necessaria la lettera di costituzione in mora quando il termine per pagare è ormai già scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore. Così, gli interessi decorrono in automatico, senza bisogno di diffide [4].

In materia di locazione, qualora l’immobile non sia idoneo all’esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato affittato (che può consistere anche nella mancanza dei requisiti all’uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta, per il locatore, l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni (salvo che lo preveda espressamente il contratto). Sul locatore, infatti, incombe il solo obbligo di conservare, e non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all’uso pattuito [5].

In caso di danni derivanti a terzi dall’incendio sviluppatosi in un immobile in locazione, la responsabilità per il danno procurato è sia a carico del proprietario che dell’inquilino allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell’altro, dello specifico dovere di vigilanza ad esso incombente. Pertanto, nell’ipotesi in cui in giudizio debba essere accertata la responsabilità del solo locatore, quest’ultimo va condannato a risarcire l’intero danno, se non riesce a dare prova che la colpa per le fiamme è stata del conduttore [6].

In caso di recesso dal contratto di locazione da parte dell’inquilino dovuto per causa di malfunzionamento di impianti condominiali, il condominio è tenuto a risarcire i danni al proprietario per mancata percezione dei canoni locatizi (nella di specie la Corte ha ritenuto legittima la condanna del condominio seguita al cattivo funzionamento dell’impianto fognario che aveva provocato l’allagamento del locale commerciale e di conseguenza il venir meno del vincolo contrattuale [7]).

Il reato di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose” non si configura quando il locatore provvede alla sostituzione della serratura dell’immobile locato solo dopo aver ricevuto la convalida dello sfratto nei confronti del conduttore. Diversamente, può essere intentato il procedimento penale nei confronti del padrone di casa che abbia sostituito il lucchetto delle chiavi, anche se l’inquilino non abiti più l’immobile [8].

note

[1] Cass. sent. n. 530 del 14.01.2014.

[2] Cons. St. sent. n. 6394/2014.

[3] Cass. sent. n. 26540 del 17.12.2014.

[4] Cass. sent. n. 25853 del 9.12.2014.

[5] Trib. Milano, sent. n. 14376 del 2.12.2014.

[6] Cass. sent. n. 25203 del 27.11.2014.

[7] Cass. sent. n. 24851 del 21.11.2014.

[8] Trib. Terni, sent. n. 1038 del 10.10.2014.


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