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Il costruttore risarcisce se ristruttura creando nuovi appartamenti senza posti auto

4 Febbraio 2015
Il costruttore risarcisce se ristruttura creando nuovi appartamenti senza posti auto

Violazione della “legge ponte”: la trasformazione di volumi tecnici in abitativi integra una vera e propria ricostruzione, anche se non muta la sagoma esterna dell’edificio.

Se il costruttore di un edificio rende abitabili alcuni volumi dello stabile che prima non lo erano (trasformando quindi i suddetti volumi da “tecnici” in “abitativi”) e però, nello stesso tempo, non incrementa gli spazi destinati a posti auto, deve risarcire i condomini.

È la cosiddetta “legge ponte” che lo prescrive, stabilendo delle apposite proporzioni sui parcheggi pertinenziali, proporzioni che devono essere rispettate anche in caso di successivi interventi sullo stabile. Pertanto, una volta creati nuovi spazi per abitazione, anche se la sagoma esterna del fabbricato resta identica, non può parlarsi di ristrutturazione, ma di vera e propria ricostruzione parziale dell’immobile.

Lo ha detto la Cassazione con una ordinanza di questa mattina [1].Nel caso di specie, l’impresa edile è stata condannata a risarcire 6 mila euro a favore di ciascun condomino per aver trasformato in due nuovi appartamenti le soffitte-ripostiglio del sottotetto.

Ebbene: nel caso di ricostruzione parziale, ampliamento, sopraelevazione o modifica che determinino un aumento della volumetria, gli spazi per parcheggi devono soddisfare in modo regolamentare le nuove volumetrie e almeno in modo parziale, nei limiti delle possibilità tecniche, la volumetria preesistente. Allo stesso modo, nel caso di riforme, modifiche o ammodernamenti di fabbricati preesistenti senza incremento o anche diminuzione della volumetria, si deve soddisfare, nei limiti del possibile, la prescrizione sugli spazi di parcheggio.

Il fatto di aver ricavato dei locali abitabili da parti dell’immobile che prima non lo erano fa sì che gli interventi debbano qualificarsi non come ristrutturazione, ma come ricostruzione dell’edificio, con la conseguenza di rendere l’opera soggetta alle prescrizioni della “legge ponte”. Risultato: l’aumento della superficie abitativa per via della trasformazione degli spazi in locali abitabili determina una alterazione del rapporto tra gli appartamenti e gli spazi destinati a parcheggio: e ciò anche se la sagoma esterna dell’edificio non viene alterata. Ciò che conta, invece, è la creazione di nuovi alloggi.


note

[1] Cass. ord. n. 203/15 del 4.02.2015.

Autore immagine: 123rf com


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