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Detrazioni IRPEF per ristrutturazioni edilizie. La guida completa.

27 Aprile 2016 | Autore:
Detrazioni IRPEF per ristrutturazioni edilizie. La guida completa.

Tutto quello che devi sapere per risparmiare i costi di ristrutturazione detraendoli dalle tasse: cosa si può detrarre, quando si rischia di perdere il beneficio.

 

Il 31 dicembre 2016 scade la possibilità di usufruire della detrazione IRPEF al 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia. Una guida completa con tutti i dettagli per poter beneficiare dell’agevolazione.

In cosa consiste la detrazione IRPEF per le ristrutturazioni edilizie?

Si tratta di un beneficio fiscale consistente nello scorporo dall’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) di una parte delle spese sostenute per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni di edifici residenziali, situati nel territorio dello Stato.  Il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari ha diritto più volte al beneficio, anche se la somma detraibile sarà ripartita, in ogni caso, in 10 quote annuali di pari importo.

Attualmente è possibile beneficiare di tale agevolazione nella misura del 50% su un limite massimo di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare, ma è già noto che dal 1° gennaio 2017 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36 % su un limite massimo di spesa di 48 mila euro.

Una detrazione ancor più vantaggiosa, inoltre, è prevista per gli interventi di adozione di misure antisismiche, nelle zone ad alta pericolosità, su costruzioni destinate ad abitazione principale o ad attività produttive. Anche per tale casistica, tuttavia, il beneficio pari alla maggiore percentuale del 65% su un limite massimo di spesa di 96 mila euro sembrerebbe destinato a trovare applicazione solo fino al 31 dicembre 2016.

Chi può beneficiare della detrazione?

Il beneficio della detrazione IRPEF è riservato a tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, anche non residenti nel territorio dello Stato, che siano proprietari o titolari di diritti reali sull’unità immobiliare cui è destinato l’intervento. Vi rientrano, più specificamente:

  • i proprietari o nudi proprietari;
  • i titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • soci di cooperative divise ed indivise
  • imprenditori individuali per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
  • i soggetti che producono redditi in forma associata (imprese familiari, società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati) con i suddetti limiti previsti per gli imprenditori individuali.

Può beneficiare della detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, benchè l’immobile non sia intestato a quest’ultimo, ma al proprietario. In particolare, ai sensi dell’art. 5 del Testo unico dell imposte sui redditi, sono definiti familiari il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Per quali tipologie di lavori può essere concessa la detrazione?

Sono numerose le tipologie di lavori per i quali è possibile beneficiare della detrazione IRPEF. Nello specifico vi rientrano:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e sulle loro pertinenze;
  • gli interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali;
  • gli interventi destinati alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
  • gli interventi volti alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche di comune proprietà;
  • gli interventi tesi all’eliminazione di barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori o montacarichi;
  • gli interventi volti alla realizzazione, tramite mezzi di tecnologia avanzata, di strumenti idonei a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione di persone portatrici di handicap gravi;
  • gli interventi aventi ad oggetto l’adozione di misure tese a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi;
  • gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici ed al contenimento dell’inquinamento acustico;
  • gli interventi volti a favorire il risparmio energetico mediante l’installazione di impianti che utilizzano fonti rinnovabili di energia;
  • gli interventi consistenti nell’adozione di misure antisismiche;
  • gli interventi di bonifica dall’amianto;
  • gli interventi di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

Ristrutturazione: quali spese sono detraibili?

Tra gli oneri sostenuti per l’effettuazione dei suddetti interventi è possibile detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche:

  • le spese sostenute per l’esecuzione materiale dei lavori;
  • le spese per l’acquisto dei materiali;
  • le spese per la progettazione e per altre prestazioni professionali necessitate dal tipo di intervento, comprese quelle sostenute per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti e per perizie e sopralluoghi;
  • le spese per la regolarizzazione degli impianti elettrici e a metano;
  • l’IVA, l’imposta di bollo e i diritti corrisposti per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
  • tutte le altre spese correlate alla realizzazione dell’intervento.

Quali sono le condizioni per poter beneficiare della detrazione?

Chi intende usufruire della detrazione IRPEF dovrà indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile oggetto dell’intrvento e, nell’ipotesi in cui quest’ultimo sia stato effettuato dal detentore, gli estremi di registrazione del titolo in virtù del quale l’immobile è detenuto.

Per beneficiare dell’agevolazione è indispensabile che tutti i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino la causale del versamento con specifica indicazione dell’art. 16 bis  del D.P.R. 917/1986 (disciplinante la detrazione in argomento), il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il codice fiscale del beneficiario del pagamento. Per gli interventi aventi ad oggetto le parti comuni di un edificio condominiale è necessario indicare il codice fiscale del condominio e dell’amministratore. Solo per le spese che non consentono un pagamento mediante bonifico è possibile utilizzare altre modalità.

Se il beneficiario ha richiesto ed ottenuto un finanziamento per l’esecuzione dei lavori è indispensabile che la società concedente il finanziamento paghi l’impresa mediante bonifico bancario o postale e, successivamente, trasmetta al contribuente la relativa ricevuta.

Il contribuente dovrà, inoltre, inviare all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione contenente le generalità del committente dei lavori, l’ubicazione degli stessi, la tipologia di intervento da realizzare, la data di inizio dell’intervento ed i dati dell’impresa esecutrice con espressa assunzione, da parte della medesima, delle responsabilità relative agli obblighi previsti in materia di contribuzione e sicurezza sul lavoro.

Vi è, infine, l’obbligo di conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, la seguente documentazione:

  • la comunicazione inviata all’Asl;
  • le fatture e le ricevute comprovanti le spese sostenute;
  • le ricevute dei bonifici di pagamento;
  • la domanda di accatastamento se l’immobile non è censito;
  • le ricevute di pagamento dell’imposta comunale sull’immobile (IMU) qualora sia dovuta;
  • la delibera assembleare di approvazione dei lavori e la tabella millesimale delle spese, nel caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali;
  • la dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, nel caso di interventi effettuati dal detentore;
  • le abilitazioni amministrative richieste dalla tipologia di lavori da effettuare o, nel caso in cui non sia richiesto un titolo abilitativo, la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui si attesta che gli interventi rientrano tra quelli per i quali è prevista l’agevolazione, nonché la data di inizio dei lavori.

Nell’ipotesi in cui gli interventi riguardino parti comuni di edifici condominiali, in luogo della suddetta documentazione, è possibile utilizzare una certificazione dell’amministratore di condominio nella quale questi attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti, con contestuale indicazione della somma in ordine alla quale il contribuente potrà beneficiare della detrazione.

Detrazioni per ristrutturazione: in quali casi è prevista la perdita del beneficio?

La perdita dell’agevolazione, con recupero da parte degli uffici dell’importo eventualmente già detratto dall’imposta sul reddito delle persone fisiche, è prevista nei seguenti casi:

  • omessa comunicazione all’Asl competente per territorio;
  • mancato utilizzo del bonifico come modalità di pagamento od omessa indicazione sul medesimo delle informazioni previste;
  • mancata esibizione della ricevuta del bonifico o intestazione della stessa a persona diversa dal beneficiario della detrazione;
  • mancata esibizione delle fatture e delle ricevute comprovanti le spese sostenute;
  • inosservanza delle norme urbanistiche ed edilizie comunali nell’esecuzione dei lavori oggetto dell’intervento;
  • violazione delle norme di sicurezza sui luoghi di lavoro e sugli obblighi contributivi.

In tale ultima ipotesi, il contribuente non decade dal beneficio se è in possesso della suddetta dichiarazione rilasciata dalla impresa esecutrice dei lavori.

Quanto all’ipotesi in cui la fattura o il bonifico siano intestati ad un solo comproprietario, ma le spese di ristrutturazione siano state sostenute da entrambi, il soggetto non indicato nei documenti potrà beneficiare della detrazione a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa sostenuta da quest’ultimo.

Detrazione IRPEF ristrutturazioni: cosa accade in caso di vendita dell’immobile, decesso dell’avente diritto o di cessazione della locazione?

Se l’immobile oggetto dell’intervento per cui è stata richiesta la detrazione IRPEF è venduto prima che sia decorso il periodo di fruizione dell’agevolazione, per il venditore sussiste la possibilità di scegliere se continuare a fruire delle detrazioni o trasferire il beneficio all’acquirente dell’immobile.

Nell’ipotesi di decesso del beneficiario, invece, la detrazione è trasferita, per i periodi di imposta che residuano, agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile, non solo per l’anno di accettazione dell’eredità, ma per tutte le annualità per l quali si intende beneficiale dell’agevolazione.

Nel caso in cui la detrazione IRPEF sia stata richiesta dall’inquilino o dal comodatario ed il contratto di locazione o di comodato cessi, non viene meno il diritto di questi ultimi a fruire del beneficio fino alla conclusione dell’intero periodo di godimento.

Detrazione IRPEF ristrutturazioni: sussistono limiti di cumulabilità con altri benefici fiscali?

La detrazione IRPEF per gli interventi di ristrutturazione edilizia non è cumulabile con la medesima agevolazione (pari al 65%) prevista per gli interventi finalizzati al risparmio energetico. Nel caso in cui si effettuino entrambe le tipologie di intervento, dunque, il contribuente dovrà optare per l’uno o l’altro beneficio.

Tale detrazione per il risparmio energetico non è da confondere con quella prevista per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (pari al 50%), in ordine alla quale la realizzazione di un intervento di recupero edilizio, sia su singole unità immobiliari, sia su parti comuni di edifici condominiali, rappresenta un presupposto.

In particolare, per poter beneficiare di tale detrazione è necessario che la data di inizio dei lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. Indifferente è, invece, il momento in cui sono effettuate le spese di ristrutturazione, il quale può ricadere sia prima che dopo le spese sostenute per l’arredo.

E’ bene sapere che tra i mobili nuovi rientrano, a titolo esemplificativo, letti, armadi, tavoli, comodini e quant’altro, con esclusione, tuttavia, di tende e tendaggi, porte, pavimentazioni ed altri complementi d’arredo. I grandi elettrodomestici, invece, comprendono tutte le apparecchiature di classe energetica non inferiore ad A+ (A per i forni) per i quali sia prevista, appunto, l’etichetta energetica. Per entrambe le categorie di beni, rientrano tra le spese detraibili anche quelle di trasporto e di montaggio.

Come per le ristrutturazioni edilizie, anche in tal caso è indispensabile:

  • effettuare i pagamenti mediante bonifico bancario o postale, con indicazione sul medesimo della causale del versamento, del codice fiscale del beneficiario della detrazione e del numero di partita IVA o codice fiscale del destinatario del pagamento;
  • conservare la documentazione attestante i pagamenti e le spese.

Per le prestazioni di servizi e le cessioni di beni relativi ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria è prevista, inoltre, l’applicazione dell’IVA nella misura ridotta del 10%.

Per le cessioni di beni è però indispensabile che la relativa fornitura sia posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Inoltre, nel caso in cui si tratti di beni di valore significativo (ossia ascensori, montacarichi, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria bagni, impianti di sicurezza), l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. Es.: Se il costo totale dell’intervento è di 20.000 euro, di cui 8.000 per prestazione lavorativa e 12.000 quale costo dei beni, l’Iva al 10% si applicherà su 8.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo totale di euro 20.000 ed il costo dei beni di euro 12.000.  Sul residuo l’IVA si applica nella misura ordinaria del 22%.

L’applicazione dell’IVA al 10% è, tuttavia, esclusa relativamente:

  • ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello incaricato per l’esecuzione dei lavori;
  • ai materiali o beni acquistati direttamente dal committente;
  • alle prestazioni professionali;
  • alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tale ultima ipotesi, la ditta subappaltatrice fatturerà applicando l’IVA al 22% alla ditta appaltatrice che, qualora ricorrano i presupposti, fatturerà al committente con l’IVA al 10%.

Anche per gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione è previsto il regime agevolato dell’IVA al 10%, sia con riguardo alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera, sia per l’acquisto di beni, con esclusione delle materie prime e dei semilavorati di cui all’art. 3, lett. c) e d) del D.P.R. n. 380/2001.

L’IVA al 10% si applica, inoltre, ai beni finiti, ossia quei beni che, seppure incorporati alla costruzione, conservano la propria individualità, quali, a titolo esemplificativo, porte, caldaie, sanitari, etc.

L’agevolazione, in tal caso, è concessa sia per gli acquisti effettuati direttamente dal committente, sia per quelli effettuati dalla ditta o dal prestatore d’opera che esegue i lavori.

E’ prevista una detrazione IRPEF anche per chi acquista un immobile ristrutturato?

Il beneficio della detrazione IRPEF trova applicazione anche per gli acquisti di fabbricati, ad uso abitativo, che siano stati oggetto di lavori di ristrutturazione.

Nello specifico, tale agevolazione riguarda interventi di ristrutturazione eseguiti da imprese o cooperative edilizie che, entro 18 mesi dalla data di fine lavori, provvedono alla vendita o all’assegnazione dell’immobile.

Anche in tale ipotesi la detrazione è prevista nella misura del 50% fino al 31 dicembre 2016 entro l’importo massimo di 96 mila euro e ritornerà alla misura ordinaria del 36% entro il limite massimo di 48 mila euro a partire dal 1° gennaio 2017.

Il beneficio, in ogni caso, si applica su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile. Es.: se si acquista un immobile al prezzo di 200 mila euro, il costo forfettario per la ristrutturazione è di 50 mila euro (ossia il 25% di 200 mila euro) e la detrazione sarà pari a 25 mila euro (ossia 50% di 50 mila euro).

Analogamente a quanto previsto per i lavori di ristrutturazione edilizia, la detrazione sarà ripartita in 10 rate annuali di pari importo. A differenza di quanto previsto per i predetti lavori, invece, non è necessario effettuare i pagamenti con bonifico bancario.

Nell’ipotesi in cui sia stipulato un compromesso, si potrà beneficiare della detrazione solo se il rogito verrà stipulato entro i termini previsti.

In caso di accensione di mutui finalizzati alla costruzione e alla ristrutturazione di immobili sono previste detrazioni?

I contribuenti che effettuano lavori di costruzione e/o di ristrutturazione della propria abitazione principale (ossia quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente) hanno la possibilità di detrarre dall’IRPEF gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati sui mutui ipotecari accesi per la realizzazione di tali lavori.

La misura della detrazione, in tal caso, è pari al 19% e va calcolata sull’importo massimo di euro 2.582,28 relativamente a ciascun anno di imposta.

Per usufruire della detrazione devono, comunque, ricorrere le seguenti condizioni:

  • il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori  o nei diciotto mesi successivi;
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Le detrazioni per la costruzione e per l’acquisto dell’abitazione principale sono cumulabili per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’immobile e per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il contribuente decade dal beneficio:

  • se l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (la detrazione viene meno a partire dal periodo di imposta successivo e non si tiene conto di variazioni dovute a trasferimenti per ragioni lavorative);
  • se i lavori di costruzione non sono ultimati entro il termine stabilito dal titolo abilitativo, salva eventuale proroga. Se i ritardi sono imputabili all’Amministrazione comunale il diritto alla detrazione non viene meno.

4 Commenti

  1. Buongiorno
    Un chiarimento:

    Sto conducendo una ristrutturazione del mio appartamento. Tra gli interventi cambierò gli infissi.
    Se per gli infissi uso la detrazione del 65%, l’importo concorre comunque ai 96.000 euro di tetto per la ristrutturazione?

    Grazie

    Santo

  2. Buongiorno, un costruttore ha rilevato in un esecuzione immobiliare una villetta a schiera al grezzo avanzato. Io sarei interessato all’acquisto dopo il completamento dei lavori da parte della ditta di costruzioni. Chiedevo che tipo di benefici fiscali potrei avere nell’acquisto. Leggevo della possibilità di detrarre il 50% del 25% del costo di acquisto comprensivo d’iva a titolo di acquisto di un edificio ristrutturato. Ho solo un dubbio: la singola villetta a schiera può essere identificato come intero fabbricato?
    Nel caso non potessi disporre di tale detrazione di quali altre detrazioni potrei disporre?
    Grazie mille

  3. Buonasera:
    il responsabile della sicurezza, per i lavori di ristrutturazione, ha effettuato la comunicazione preventiva all’ASL nello stesso giorno/data dell’inizio lavori. Ci sono problemi per le detrazioni fiscali?
    Se ci fossero come posso rimediare?
    Anticipatamente si ringrazia
    Claudia Marchiano

  4. Ho una situazione particolare:
    ho fatto il compromesso per l’acquisto di un appartamento nel 2016 a nome di mio figlio.
    nel 2016 l’ho ristrutturato e ho intestato a me le fatture ed i bonifici li ho fatti dal mio conto ( cointestato comunque con mio figlio).
    nel 2017 ho fatto l’atto a me intestato ( l’ abitazione è la nostra abitazione principale)
    Posso recuperare le spese di ristrutturazione fatte ne 2016?

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