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Lo sai che? Allineamento Catastale: presupposto per un valido trasferimento di immobile

Lo sai che? Pubblicato il 16 febbraio 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 febbraio 2015

È nullo l’atto pubblico che ha ad oggetto il trasferimento di unità immobiliari urbane, se non contiene la dichiarazione di conformità dello stato di fatto dell’immobile ai dati catastali e alle planimetrie.

Allo stato attuale, trasferire un’unità immobiliare urbana non è cosa semplice; nel corso degli anni, il legislatore ha introdotto un serie numerosa di paletti, al fine di contemperare le più svariate esigenze di natura fiscale, giuridica o pratica.

Tra essi, un’importanza fondamentale è assunta dalla dichiarazione [1] che gli intestatari di un immobile da trasferire devono rendere in atto, con cui si attesta che, tra lo stato di fatto del bene, i dati catastali e le planimetrie che lo rappresentano, vi è piena conformità. In altre parole, se un immobile è composto da cinque stanze, i dati catastali dovranno prevedere 5 vani e una rendita adeguata alla consistenza del bene, così come la planimetria dovrà fedelmente rappresentare la distribuzione degli spazi interni dell’immobile, nonché, il suo esatto perimetro.

Se, ad esempio, nel corso degli anni si è provveduto a chiudere un portico, abbattere una parete o creare un nuovo ambiente interno, prima di procedere alla stipula dell’atto di trasferimento dell’immobile, bisognerà presentare una nuova planimetria in Catasto al fine di garantire il cosiddetto allineamento catastale.

Gli obiettivi perseguiti con la normativa in esame, sono di natura prettamente fiscale; il legislatore, infatti, cerca di far emergere la reale consistenza degli immobili al fine di verificare se le rendite catastali siano o meno adeguate al reale stato di fatto, ponendo, dunque, un freno, a fenomeni elusivi o evasivi e, al tempo stesso, garantendo l’adeguata riorganizzazione delle banche dati catastali.

Tale legge si applica ad ogni atto di trasferimento immobiliare e qualunque sia la tipologia di diritto trasferito (piena proprietà, usufrutto, quota di proprietà).

Fanno eccezione gli atti con cui si costituisce l’ipoteca o altro diritto reale di garanzia. Sono interessate tutte le tipologie di immobili, ad eccezione di quelle che in catasto sono censite con una categoria fittizia come, ad esempio, gli edifici in corso di costruzione o le unità collabenti o, ancora, i lastrici solari.

La sanzione prevista, per il mancato rispetto delle prescrizioni in commento, è quella della nullità dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata con cui si effettua il trasferimento.

Il consiglio

Prima di mettere in vendita il proprio immobile, occorre, dunque, verificare la sussistenza dell’allineamento tra dati catastali, planimetrie e stato di fatto del bene, onde evitare il sorgere di problematiche in sede di stipula o, nell’ipotesi peggiore, la nullità dell’atto.

Avv. Moreno Bruno

note

[1] Art. 29 comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985 n.52 secondo cui: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Autore immagine: 123rf com


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